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Sopraelevazione in condominio

3 Aprile 2019 | Autore: Rossella Giglio
Sopraelevazione in condominio

Il Codice civile riconosce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio il diritto ad elevare nuovi piani o costruire nuove fabbriche. Tuttavia, la sopraelevazione è soggetta a specifici limiti ed il proprietario dell’ultimo piano deve corrispondere un’indennità agli altri condomini.

Il diritto a sopraelevare è previsto dal codice civile che lo disciplina dettagliatamente, segnandone anche i limiti. Si tratta di una facoltà riconosciuta in capo al proprietario dell’ultimo piano e a colui che è proprietario del lastrico solare. Tuttavia, la sopraelevazione può essere esclusa dal titolo e, comunque, non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono in condizioni di sicurezza. Non solo, gli altri condomini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero comporta limitazioni nella fruizione dell’aria e della luce per i piani sottostanti. Infine, stante quanto disposto dal codice civile, la sopraelevazione in condominio comporta l’onere per il proprietario che la esegue di risarcire di una indennità gli altri condomini. Il codice indica anche nel dettaglio i criteri da utilizzare per la determinazione di questa indennità. Infine è previsto che, quando sia il proprietario del lastrico solare a sopraelevare, questi debba anche ricostruire il lastrico di cui tutti o parte dei condomini avevano la fruizione. Ma, come è stato inteso dalla giurisprudenza il concetto di “sopraelevazione” e come interpretare i limiti stringenti cui è sottoposta tale facoltà? Infine, come deve essere calcolata l’indennità che il proprietario che decide di sopraelevare deve corrispondere agli altri condomini? Se sei il proprietario dell’ultimo piano di un edificio oppure il proprietario esclusivo del lastrico solare e vuoi sopraelevare costruendo un nuovo piano, ne hai la facoltà, ma hai anche precisi obblighi nei confronti degli altri condomini.

Cosa si intende per sopraelevazione?

Il diritto a sopraelevare è riconosciuto dal Codice civile [1] al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, ma anche a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. Nel tempo, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito in numerose sentenze cosa debba intendersi con il termine “sopraelevare”. Al termine è stata data un’accezione molto ampia, tanto da intendersi con questo concetto qualsiasi intervento sull’edificio che comporti uno spostamento in alto della copertura del fabbricato, in modo da occupare lo spazio sovrastante e superare l’originaria altezza dell’edificio.

Con il termine “sopraelevazione”, quindi, deve intendersi non soltanto la costruzione di nuovi piani, ma qualsiasi intervento che comporti un innalzamento della copertura del fabbricato. [2] Ancora, la Cassazione ha specificato che la nozione di sopraelevazione contenuta nel codice civile trova applicazione anche in tutti i casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio trasformi i locali preesistenti aumentandone il volume oppure estendendone la superficie.

Nel concetto di sopraelevazione, invece, non rientrano le opere eseguite per la trasformazione del tetto che – per le loro caratteristiche strutturali – potrebbero sottrarre una parte di edificio di proprietà comune alla disponibilità degli altri condomini. Gli interventi per la trasformazione del tetto, infatti, possono sottrarlo anche in parte alla sua destinazione e attrarlo nell’uso esclusivo del singolo condomino. [3] Trattasi, invece, di parte comune dell’edificio, nella disponibilità di tutti i condomini.

Quando, invece, la sopraelevazione è ammessa e rientra nella nozione chiarita dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare che decide di sopraelevare diventa esclusivo proprietario dei nuovi piani o delle nuove fabbriche eseguite. Inoltre, grazie alla sopraelevazione, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare accresce – a scapito degli altri condomini – il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio atteso che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare di sua proprietà [4]. A confermarlo anche la Corte di Cassazione, che ha riconosciuto tale particolare effetto accrescitivo alla sopraelevazione [5].

Quali sono i limiti alla sopraelevazione in condominio?

La sopraelevazione in condominio è riconosciuta come diritto-facoltà al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ed al proprietario del lastrico solare. Tale diritto – ricomprendente sia l’esecuzione di nuovi piani sia la trasformazione di locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie – spetta, ove l’ultimo piano appartenga pro diviso a più proprietari, a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante la stessa [6].

Ciascun proprietario, quindi, può sopraelevare solo nella colonna d’aria soprastante la porzione di proprietà esclusiva senza che sia necessaria la contemporanea sopraelevazione, da parte degli altri proprietari, delle rispettive porzioni.

Venendo agli altri limiti cui è soggetta la sopraelevazione in condominio, essi sono tassativamente indicati dal codice civile. Va premesso che il diritto a sopraelevare è riconosciuto al proprietario dell’ultimo piano e a quello del lastrico solare a prescindere dal consenso degli altri condomini. [7]

Se sei proprietario dell’ultimo piano di un edificio o proprietario del lastrico solare, quindi, non devi raccogliere i consensi degli altri condomini per elevare nuovi piani o eseguire altri lavori che comportino un innalzamento della copertura del fabbricato o trasformazioni di locali preesistenti che si traducano in un aumento delle superfici e delle volumetrie. Il diritto di sopraelevare spetta dunque ex lege al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o al proprietario del lastrico solare e non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini.

Tuttavia, per espressa previsione del codice, la facoltà di sopraelevare non deve essere esclusa dal titolo. Se dagli atti inerenti l’immobile o l’edifico risulta il divieto di sopraelevazione, dunque, gli altri condomini potranno certamente opporlo. E questo è il primo limite previsto dal codice civile alla sopraelevazione in condominio. Anche gli altri limiti sono espressamente elencati dal codice. La sopraelevazione in condominio, infatti, non è ammessa anche quando le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. Anche rispetto a tale limitazione la Corte di Cassazione ha suggerito un’interpretazione estensiva.

In particolare, le condizioni statiche dell’edificio, vanno valutate non soltanto in relazione alla sopportazione del nuovo peso che l’ulteriore piano comporta, ma anche rispetto alle sollecitazioni di origine sismica. Se, quindi, la sopraelevazione deve escludersi in considerazione del rispetto delle leggi antisismiche che prescrivono particolari cautele tecniche da adottarsi nelle costruzioni, gli altri condomini possono giustamente opporsi ai nuovi interventi.

La sopraelevazione in condominio, dunque, subisce l’ulteriore limite del rispetto della normativa antisismica dettata per la zona dove si trova il fabbricato [8].

Infine, il Codice stabilisce che tutti gli altri condomini hanno il diritto di opporsi alla sopraelevazione qualora questa pregiudichi l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisca sensibilmente la quantità di aria e di luce dei piani sottostanti.

Come si calcola l’indennità spettante agli altri condomini?

Se non è necessario il consenso degli altri condomini per la sopraelevazione in condominio, occorre tuttavia che il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare provveda a corrispondere un’indennità agli altri condomini qualora decida di eseguirla.

Secondo quanto disposto dal Codice civile, l’indennità da corrispondere agli altri condomini è pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, detratto l’importo della quota a lui spettante. Ovviamente, poi, l’indennità deve essere attualizzata al momento della realizzazione dell’intervento. Prima di procedere alla sopraelevazione in condominio, comunque, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare devono produrre apposita documentazione autorizzante gli interventi.

Quali documenti produrre prima di effettuare i lavori di sopraelevazione?

Prima di iniziare i lavori di sopraelevazione il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare che intendono eseguirli devono produrre il cd. “Permesso di costruire” o “Dia” (Dichiarazione di inizio attività) a seconda di quanto disposto dai regolamenti comunali. Gli interventi di soprelevazione, poi, sono sottoposti anche alla speciale disciplina prevista dal DPR 380/2001 (che comporta la verifica dell’idoneità della struttura esistente a sostenere il nuovo carico) e al DM 14 gennaio 2008 (che prevede la valutazione della sicurezza e, quando necessario, l’adeguamento sismico dell’intera struttura esistente).

Chi è il giudice competente per le controversie tra condomini?

Eventuali opposizioni dei condomini per le diverse ragioni di ordine architettonico o di notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti alla sopraelevazione ricadono nella giurisdizione del giudice ordinario, trattandosi di questioni prettamente civilistiche, senza compromissioni nella sede amministrativa [9].

Se uno o più condomini intendono opporsi alla soprelevazione perché questa contrasta con l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti, i condomini devono rivolgersi al giudice ordinario competente per territorio e non a quello amministrativo.

Infine, in relazione alla domanda di determinazione delle indennità per sopraelevazione di un manufatto, attenendo questa ad un’azione svolta non nell’interesse del condominio o di beni comuni, ma mirante alla tutela di diritti individuali dei singoli condomini, deve intendersi spiegata soltanto per conto di quelli partecipanti all’assemblea che hanno conferito mandato all’amministratore. [10]



Di Rossella Giglio

note

[1] Art. 1127 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 17284/2011.

[3] Cass. sent. n. 2865/2008.

[4] Art. 1118 codice civile.

[5] Cass. sent. n.12880/2005.

[6] Cass. sent. n. 4258/2005.

[7] Tar Trento, decisione n. 45/2017.

[8] Cass. sent. n. 3196/2008.

[9] Cass. SU, sent. n. 1552/1986 e Cons. di Stato n. 7539/2003.

[10] Cass. sent. n. 24237/2011.

Autore immagine: sopraelevazione condominio di premkamon


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