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Debiti condominio vecchio proprietario

2 Aprile 2019 | Autore: Paolo Remer
Debiti condominio vecchio proprietario

Cambia il proprietario dell’immobile condominiale, ma rimangono vecchi debiti: chi li paga e perché? Come cautelarsi?

Una delle peggiori sorprese che possano capitare a chi acquista un immobile in un condominio è vedersi arrivare una lettera dell’amministratore che invita a saldare i debiti pregressi, lasciati dal vecchio proprietario che non ha pagato le quote dovute.  Chi deve pagare questi insoluti? Il precedente proprietario moroso oppure il nuovo acquirente o entrambi? Il condominio può chiedere il pagamento al nuovo proprietario per spese maturate in precedenza? E se sì in quali casi? La legge prevede che chi subentra nei diritti su un’unità immobiliare in condominio è obbligato, insieme al precedente proprietario, per i debiti dell’anno in corso e per quelli dell’anno precedente alla compravendita. Se ve ne sono, l’amministratore si rivolgerà innanzitutto al nuovo proprietario: la legge gli consente di ottenere da lui il pagamento in modo diretto. Egli potrà poi rivalersi sul vecchio proprietario per ottenere il rimborso di quanto avrà pagato al condominio per spese precedenti al suo acquisto (ma non sempre sarà facile).

Quando si acquista un appartamento in un condominio bisogna quindi verificare bene se il vecchio proprietario ha saldato tutto il dovuto oppure se ha lasciato debiti che, come abbiamo visto, possono essere chiesti all’acquirente. E’ possibile conoscere le pendenze condominiali ed è opportuno sapere l’esatta situazione prima di decidere l’acquisto. Scopriamo allora cosa dicono la legge e la giurisprudenza riguardo ai debiti condominio vecchio proprietario e come fare per conoscerli in anticipo, in modo da poterli considerare prima di effettuare la compravendita e così concordare il prezzo di acquisto a condizioni più eque.

Debiti condominio: quali passano al nuovo proprietario?

La regola sancita dal Codice civile [1] è questa: chi acquista l’immobile (o un altro diritto reale su di esso, es. l’usufrutto) è obbligato, insieme al vecchio proprietario, a pagare tutti i contributi condominiali relativi all’anno in corso ed all’intero anno precedente.

Così, se acquisti con rogito notarile un immobile alla data del 13 dicembre, sarai tenuto a pagare tutte le quote di contributi condominiali per l’anno in cui hai effettuato il tuo acquisto e per l’anno precedente; in sostanza sarai tenuto a pagare debiti maturati in un periodo anteriore a quello in cui sei diventato proprietario e lasciati insoluti da chi ti ha venduto l’immobile. I debiti sarebbero di spettanza sua ma intanto puoi essere chiamato a risponderne tu.

Attenzione: secondo la giurisprudenza [2] l’anno di riferimento non è quello solare, bensì quello di esercizio della gestione condominiale, che solitamente ha periodi diversi (ad esempio dal 1 giugno al 31 maggio dell’anno seguente): quindi in relazione alla data del tuo acquisto dovrai pagare le quote condominiali lasciate insolute dal venditore per l’anno di gestione in corso e per l’anno di gestione precedente.

Perché questa norma? Per tutelare il condominio piuttosto che i singoli proprietari delle unità immobiliari che lo compongono.

Anziché obbligare solo il vecchio proprietario al pagamento delle quote condominiali di sua competenza e lasciare indenne il nuovo, il legislatore ha privilegiato anzitutto l’interesse del condominio alla riscossione delle quote. Per questo si è previsto che il nuovo proprietario debba rispondere anche dei debiti pregressi, sia pure per il periodo limitato al biennio precedente.

L’unico temperamento di questo rigido principio sta nel diritto del nuovo proprietario di farsi rimborsare dal predecessore tutte le somme che avrà dovuto pagare al condominio e relative al periodo in cui ancora non era proprietario.

Il nuovo proprietario avrà cioè pieno diritto di rivalsa, anche se nella pratica non sempre sarà facile esercitarlo: se il vecchio proprietario non ottempera spontaneamente si dovrà instaurare nei suoi confronti una normale azione legale per il recupero, con tutti gli oneri e tempi che ciò comporta.

Cosa fa il condominio per recuperare i debiti lasciati dal vecchio proprietario?

L’arma dell’amministratore per ottenere il pagamento dei debiti condominiali del vecchio proprietario è il decreto ingiuntivo. In materia di condominio ne esiste una speciale forma prevista dalla legge [3] che garantisce la provvisoria esecutività.

L’amministratore, sfruttando la norma che abbiamo visto al paragrafo precedente, non agirà contro il vecchio proprietario che non ha saldato le spese, tranne nel caso in cui esse oltrepassino il biennio: si rivolgerà invece, per ottenere il pagamento delle quote insolute, a chi possiede l’immobile al momento della sua richiesta.

Il nuovo proprietario si vedrà recapitare dall’amministratore prima una lettera di richiesta e, se non provvede a pagare entro il breve termine fissato, sarà colpito da questo speciale decreto ingiuntivo “condominiale” (se vuoi sapere i casi ed i rimedi leggi qui e anche qui).

Dal canto suo, l’amministratore è obbligato a recuperare con ogni mezzo lecito a sua disposizione le quote condominiali pregresse e non saldate dai condomini, altrimenti si renderebbe responsabile di cattiva gestione.

Le condizioni per ottenere l’emissione di questo decreto da parte del Giudice sono molto semplici: basta che l’amministratore abbia uno stato di ripartizione dei contributi regolarmente approvato dall’assemblea (che potrebbe essersi tenuta anche prima che il nuovo proprietario abbia acquistato l’immobile) da cui risultino le quote dovute e rimaste insolute.

Una volta ottenuto, il decreto sarà immediatamente esecutivo (a differenza delle altre materie, dove la provvisoria esecuzione è limitata a casi particolari ed evidenti: es. credito fondato su cambiale, assegno, prova scritta o riconoscimento del debito) e così il condominio potrà azionarlo subito nei confronti della persona contro cui è stato emesso.

In sostanza, se non si paga dopo che il decreto ingiuntivo è stato emesso e notificato si potrà arrivare al pignoramento in tempi molto brevi; è una procedura molto più rapida del consueto e serve per agevolare il condominio a recuperare al più presto le quote spettanti.

Quando il vecchio proprietario paga i debiti del nuovo?

C’è però un caso particolare in cui il venditore rimane obbligato a pagare i debiti condominiali anche quando essi sono successivi al momento in cui ha trasferito la proprietà e dunque dovrebbero essere di competenza esclusiva del nuovo proprietario.

La legge [4] stabilisce che chi cede una proprietà immobiliare rimane obbligato insieme all’acquirente per tutti i contributi condominiali, anche successivi alla compravendita, se e fino quando non abbia inviato all’amministratore del condominio una copia autentica dell’atto di trasferimento della proprietà.

Quindi se hai venduto un immobile in condominio ma non hai effettuato questo adempimento di comunicazione, ed il nuovo proprietario neppure ha provveduto a farlo e non paga le spese condominiali, l’amministratore potrà chiederle a te, nonostante tu non sia più proprietario.

Anche in questo caso però opera il diritto al rimborso, a parti invertite rispetto a quello che abbiamo visto in precedenza: le spese pagate al condominio dal vecchio proprietario, ma che sono di competenza del nuovo proprietario dovranno essere rimborsate.

Come evitare di pagare spese che non competono

Abbiamo visto che per l’acquirente di un immobile è praticamente impossibile sfuggire all’azione condominiale se ci sono quote non pagate dal vecchio proprietario: la norma di legge è inderogabile, cioè le parti non possono accordarsi diversamente sul riparto, ed anche se lo facessero, questo avrebbe effetto solo nei loro rapporti interni.

Allora l’unico modo utile per sfuggire al pagamento di debiti condominiali precedenti è quello di sapere in via preventiva se effettivamente ce ne sono e, in caso positivo, qual è il loro esatto ammontare.

In questo modo potremo tutelarci in fase di acquisto, magari rimodulando il prezzo e le condizioni di pagamento in modo da tener conto anche di queste pendenze. Il risultato sarà che il prezzo stabilito per l’acquisto potrà essere diminuito per la parte delle quote condominiali insolute, che nella prospettiva dell’acquirente vengono viste come un debito da compensare.

Uno strumento utile per raggiungere questo scopo è farsi rilasciare la dichiarazione dell’amministratore riguardante la presenza di quote condominiali insolute.

Se hai un contratto preliminare di compravendita che ti impegna all’acquisto dell’immobile e dunque avrai già fissato la data di stipula del rogito notarile di acquisto, potrai farti dare dal tuo promittente venditore, oppure chiedere tu stesso all’amministratore, una esplicita dichiarazione riguardante l’esistenza o meno di debiti per quella porzione immobiliare condominiale.

Se la risposta sarà negativa non avrai più di che preoccuparti: vuol dire che il precedente proprietario ha pagato tutto quello che gli competeva e tu inizierai a pagare, come dovuto, le spese condominiali a partire dal momento in cui diventerai proprietario e dunque condomino.

Se invece la risposta fosse positiva ti verrà fornito un estratto conto condominiale contenente le quote di competenza dell’immobile che stai per acquistare e che sono rimaste non saldate: potrai analizzare bene non solo l’importo ma anche la tipologia di spese e il modo in cui sono state calcolate ed attribuite.

La documentazione fornita dall’amministratore, poi, ti aiuterà molto al momento di esercitare la rivalsa nei confronti del vecchio proprietario, perché avrai un importo preciso e già esattamente quantificato nell’ammontare della parte di debito riferita a lui.

Questo eviterà ogni possibile contestazione sul punto e renderà la tua rivalsa molto più spedita e libera da eccezioni; altrimenti il vecchio proprietario chiamato a rimborsare potrebbe contestare determinate voci di spesa sostenendo che non fossero a suo carico, rendendo il recupero molto più complicato.

Con la dichiarazione dell’amministratore si ottiene, quindi, un quadro preciso di quanto era dovuto dal vecchio proprietario ma non era stato versato. Quando il nuovo acquirente dell’immobile dovrà pagare al posto suo, si saprà già in partenza che tale somma era di competenza del precedente proprietario ed il nuovo avrà diritto ad essere rimborsato.

Se poi il vecchio proprietario volesse contestare (tardivamente) questo ammontare risultante dalla dichiarazione con i conteggi effettuati dall’amministratore, dovrebbe prima rimborsare il nuovo proprietario dei pagamenti fatti e poi agire contro il condominio per ottenere un ricalcolo in suo favore. Se vuoi sapere come contestare le spese condominiali puoi leggere questo articolo.

Debiti condominiali: quali rimangono al vecchio proprietario

Per ogni spesa condominiale c’è un momento in cui essa viene deliberata ed un altro momento in cui viene materialmente sostenuta, quello in cui cioè si verifica l’esborso.

Normalmente la delibera, cioè l’approvazione da parte dell’assemblea, precede la spesa, ma ci sono altri casi (piccole spese di routine o lavori urgenti) in cui essa viene prima sostenuta e poi approvata. Per approfondire l’argomento puoi leggere lavori urgenti in condominio.

Quando la spesa è stata deliberata ed anche sostenuta prima del momento in cui avviene la cessione dell’immobile mediante atto pubblico di compravendita non ci sono problemi: si tratta di quote che rimangono a carico del venditore.

Può accadere però che nel momento in cui cambia la titolarità del diritto di proprietà ci siano spese – per importi anche consistenti – già deliberate ma non ancora sostenute (es. un rifacimento dell’ascensore o della caldaia o del tetto dell’edificio, programmati ma non intrapresi); oppure altre spese (in genere di importo più piccolo) disposte dall’amministratore ma ancora non ratificate dall’assemblea.

In genere per l’attribuzione delle spese ordinarie il criterio è quello che fa riferimento alla data in cui i lavori o i servizi vengono eseguiti in favore del condominio (pulizia, illuminazione, riscaldamento, ecc.) mentre per i lavori straordinari la questione è più complessa: spesso passa parecchio tempo dal momento in cui vengono deliberati a quello in cui sono concretamente effettuati ed anche i pagamenti possono essere rateizzati e differiti a lungo termine.

Possono perciò sorgere problemi soprattutto per tali spese di ingente importo: competono al vecchio proprietario o al nuovo? Quale criterio si usa per attribuirle?

I lavori di manutenzione straordinaria

Pensiamo al caso dei lavori di manutenzione straordinaria sull’immobile condominiale: di solito si tratta di spese di parecchie migliaia di euro, ad esempio per il rifacimento della facciata esterna o di determinati impianti tecnici. Di conseguenza, anche le quote condominiali relative all’immobile ceduto potrebbero essere di ammontare elevato.

Che fare in questi casi? La giurisprudenza è oscillante: in alcuni casi ha detto che le spese competono a colui che era proprietario – e quindi condomino – al momento in cui fu assunta la deliberazione di spesa, cioè l’impegno ad effettuarla [5] mentre altre volte ha ritenuto [6] che il momento rilevante è quello in cui vengono eseguiti i pagamenti, tenendo anche conto dell’incremento di valore che nel frattempo ha acquisito il bene per effetto di tali lavori.

All’atto pratico, conviene innanzitutto verificare a quanto ammontino le quote per questi lavori deliberati e non ancora eseguiti e quanto tempo è passato dalla decisione. Si potrebbe rilevare, ad esempio, che erano stati deliberati solo qualche mese prima e che la ditta incaricata non ha ricevuto ancora nessun pagamento, oppure che l’approvazione assembleare era di tre anni prima, che i lavori sono già sono stati in buona parte eseguiti ed anche pagati e residuano solo le ultime rate a saldo.

I tempi e l’ammontare residuo sono quindi i parametri fondamentali da individuare. Una volta verificata esattamente qual è la situazione, le parti potranno decidere, nei loro rapporti interni, chi di loro debba pagare questi importi: se il compratore oppure il venditore.

Questo accordo inciderà sul prezzo stabilito e sulla regolamentazione dei pagamenti per l’acquisto: ad esempio le parti possono stabilire di mettere tali costi a carico del compratore ma di stabilire in suo favore una diminuzione del prezzo di compravendita.

Così se ti stai accordando per acquistare un immobile ad un prezzo di 200.000 euro ma scopri che su di esso gravano 15.000 euro per spese di manutenzione straordinaria deliberate l’anno scorso e non pagate dal vecchio proprietario, saprai che l’amministrazione condominiale li chiederà direttamente a te quando sarai il nuovo proprietario (a meno che il precedente non abbia provveduto a pagarle nel frattempo): dunque prima di acquistarlo potrai ottenere, in fase di trattative, una riduzione del prezzo dal venditore per un importo analogo a quello del debito esistente nei confronti del condominio.

L’essenziale sta nell’essere ben informati e documentati sull’ammontare di queste spese. Essendo già preventivamente informato sul loro ammontare e sulla quota che diventerà di tua spettanza perché non pagata dal vecchio proprietario potrai decidere meglio le condizioni del tuo acquisto, fissare un prezzo congruo che tenga conto di tali aspetti ed evitare spiacevoli sorprese in futuro.

Spese legali di cause relative al condominio

Può anche accadere che, dopo aver acquistato un immobile che è parte di un condominio, arrivi una sentenza che vede il condominio soccombente per una causa avviata anche molti anni prima.

In tali casi, bisogna guardare a chi era proprietario nel momento in cui la lite era insorta, anziché al momento in cui la causa è stata decisa [7]. Le spese di risarcimento e di giudizio spettano a chi era proprietario, e dunque aveva la qualità di condomino, quando l’assemblea aveva deciso di intraprendere ed avviare l’azione legale; non a chi è subentrato in un momento successivo.

L’onorario del legale che ha assistito il condominio, invece, potrebbe spettare al nuovo proprietario se è stato richiesto con emissione di parcella quando egli aveva già acquistato l‘immobile, oppure nell’anno in corso o in quello precedente, fermo restando in tal caso la possibilità di rimborso dal vecchio proprietario.

Per saperne di più su chi paga le spese legali del condominio e l’avvocatoleggi qui.



Di Paolo Remer

note

[1] Art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ.

[2] Trib. Treviso sent. n.2554 del 18.10.2016.

[3] Art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ.

[4] Art. 63 ultimo co. disp. att. cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 24654 del 3.12.2010 e Trib. Milano sent. n.27 del 12.01.2016.

[6] Cass. sent. n. 23345 del 9.09.2008.

[7] Cass. sent. n. 12013 dell’1.07.2004 e Cass. sent. n.10405 del 29.04.2010: «in relazione alle spese legali autorizzate dall’assemblea condominiale prima della vendita è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa; sicché il nuovo proprietario che abbia anticipato il pagamento al condominio ha titolo al rimborso, perché l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino».

Autore immagine: debiti condominio di chingyunsong


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