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Immobile ereditato da più eredi: vendita o divisione?

13 Marzo 2019


Immobile ereditato da più eredi: vendita o divisione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 Marzo 2019



Come si fa quando c’è una comunione ereditaria e i coeredi non si mettono d’accordo sulla divisione o sulla vendita del bene?

Hai ereditato, insieme a tuoi due fratelli, la casa di proprietà dei tuoi genitori. Subito l’immobile è “caduto in comunione”, appartiene cioè a tutti voi secondo quote uguali. Il che significa che tutti ne siete proprietari ma, nello stesso tempo, nessuno ne può disporre liberamente dovendo rispettare il pari diritto degli altri. Per il momento l’immobile non vi serve, ragion per cui non si sono creati attriti, ma al più presto dovrete decidere cosa farne: le spese infatti iniziano a pesare sul bilancio di ciascuno di voi. Ecco perché qualcuno ha pensato di venderlo; qualcun altro invece vorrebbe tenerlo per conservare il ricordo di vostro padre e vostra madre, magari procedendo a un frazionamento. Ma anche il frazionamento ha un costo e c’è chi non può permetterselo. Insomma, la situazione rischia di impantanarsi in una vicenda legale complessa e difficile da risolvere. Come si fa in questi casi? Nel caso di immobile ereditato da più eredi, si procede alla vendita o alla divisione? Quale procedura è necessario seguire per non lasciare nessuno scontento e, nello stesso tempo, evitare cause in tribunale?

Alcuni chiarimenti, forniti di recente dalla Cassazione [1], ci offrono lo spunto per tornare su un tema sempre attuale: quello della divisione dell’eredità in comunione, divisione che sarebbe assai semplice qualora avesse ad oggetto un conto corrente bancario o l’arredo di una casa, ma che presenta non poche problematiche quando si tratta di un appartamento difficilmente divisibile in natura. Ma procediamo con ordine.

Cosa significa comunione ereditaria?

Quando il patrimonio di un defunto passa in eredità a più soggetti, ciascuno dei coeredi diventa titolare non di uno o più specifici beni, ma di una quota astratta di essi. In buona sostanza, la proprietà ricade solo una percentuale dell’intero asse ereditario. Tale situazione si chiama comunione ereditaria. Si pensi ad esempio ad un appartamento e ad una somma su un conto corrente, lasciata a due figli e al coniuge: ognuno riceverà una percentuale dell’asse ereditario, in comunione.

Nella pratica questo comporta che tutti gli eredi possono utilizzare gli oggetti o gli immobili caduti in eredità, a patto però di consentire anche agli altri coeredi di farlo. Il che implica però il divieto di vendere o di compiere atti di straordinaria amministrazione (come la locazione) in assenza di un accordo comune. Come si può agevolmente immaginare, tale situazione può creare attriti visto che l’utilizzo di un bene da parte di un erede è spesso incompatibile con quello degli altri (si pensi a un’auto che, se viene guidata da una persona non può essere contemporaneamente nella disponibilità di un’altra). Ecco perché la condizione di comunione ereditaria, pur potendo astrattamente durare in eterno, può anche cessare su richiesta anche di un singolo erede. Ciascuno infatti può promuovere, in assenza di un’intesa con gli altri, una causa in tribunale volta ad ottenere, per mano del giudice, la cosiddetta divisione ereditaria. Si tratta di un’operazione rivolta a spostare la proprietà del coerede da una semplice quota del complessivo patrimonio del defunto a uno o più specifici beni. 

La divisione della comunione ereditaria può avvenire in due modi: o con la divisione in natura del bene (si pensi a un terreno che viene frazionato tra tre fratelli) o con la vendita dello stesso. 

Chiaramente la legge non interviene quando c’è un accordo tra i coeredi: a questi infatti è lasciata la possibilità di trovare la migliore soluzione che soddisfi i propri interessi. Solo laddove tale accordo non si trovi, si dovrà ricorrere all’intervento del giudice.

Come si scioglie la comunione ereditaria?

Ritorniamo meglio sui concetti appena espressi in modo sommario. Per sciogliere la comunione i coeredi possono vendere o donare a un unico coerede oppure a un terzo l’intero asse ereditario oppure ricorrere alla divisione vera e propria.

Immaginiamo, ad esempio, due fratelli coeredi dello stesso appartamento. Questi potranno decidere una delle seguenti opzioni:

  • uno dei due fratelli vende all’altro la propria quota dell’immobile; quest’ultimo diviene quindi proprietario dell’intero bene, versando all’altro un corrispettivo in base all’accordo raggiunto;
  • uno dei due fratelli regala all’altro la propria quota dell’immobile; avviene quanto appena visto, ma senza pagamento di corrispettivo;
  • i due fratelli riescono a trovare un terzo acquirente a cui vendere l’immobile. Il prezzo viene poi diviso al 50% tra i due coeredi;
  • i due fratelli chiamano un tecnico che fraziona l’immobile in due distinte unità; così, ciascuno diventa titolare non più di una quota dell’intero bene, ma di una parte specifica del bene. Tale procedimento consente al coerede di diventare unico ed esclusivo proprietario dei beni che gli sono assegnati e il cui valore è proporzionale alla propria quota ereditaria.  

Spesso la soluzione da adottare viene indicata dallo stesso defunto nel proprio testamento.

Se i due fratelli non riescono a trovare un accordo su una di tali soluzioni o queste sono materialmente impossibili, si procede alla divisione tramite il tribunale.  

La divisione dell’eredità può essere chiesta al giudice in qualsiasi momento (non ci sono infatti termini di prescrizione), ma è necessario aver prima accettato l’eredità ed essere di conseguenza diventato coerede. Di tanto parleremo a breve.

Immobile ereditato da più eredi: vendita 

Per poter vendere, di comune accordo, l’immobile ereditato a un terzo o a uno dei coeredi, questi ultimi devono aver presentato la dichiarazione di successione e accettato l’eredità. Possono quindi procedere alla vendita, ciascuno della propria quota ereditaria sul bene in questione. A tal fine devono recarsi da un notaio insieme al nuovo acquirente. In tal caso la proprietà del bene passa dai coeredi (i quali cedono le rispettive quote) all’acquirente (il quale, subentrando nelle quote cedute, diventa titolare del 100% del bene stesso).

Come vedremo a breve, questa soluzione può anche essere percorsa dal giudice nell’ambito del procedimento di divisione giudiziale dell’eredità, qualora l’immobile non sia frazionabile. 

Immobile ereditato da più eredi: divisione

Quando gli eredi non riescono a trovare un accordo sulla sorte dell’immobile ereditato, ciascuno di questi può rivolgersi al tribunale per chiedere la divisione dell’eredità. A tal fine chi agisce deve farsi rappresentare e difendere da un avvocato.

Il legale, prima di notificare l’atto introduttivo del giudizio di divisione giudiziale, deve attivare il procedimento di mediazione obbligatoria (che è condizione di procedibilità del giudizio stesso).

Esperito invano il tentativo di mediazione, la domanda giudiziale di divisione va proposta con atto notificato a tutti gli eredi.

La competenza spetta al tribunale del luogo dove è aperta la successione.

Il giudice dirige le operazioni di divisione, che possono essere anche delegate a un notaio, un avvocato o un commercialista.

Il giudice o il notaio predispongono un progetto di divisione per arrivare a una definizione bonaria del giudizio. Si tratta di una divisione in natura, a cui si deve ricorrere in via preferenziale per evitare la dispersione del patrimonio ereditario. 

Questo progetto viene sottoposto agli eredi per verificare se vi è il consenso. 

Generalmente ogni coerede può chiedere la sua parte in natura dei beni mobili e immobili dell’eredità. 

La divisione in natura però non è sempre possibile quando c’è in mezzo un immobile. Si pensi a un piccolo appartamento con un unico ingresso, di poche stanze. In tali ipotesi le strade percorribili sono solo due:

  • l’immobile viene assegnato a uno degli eredi che è tenuto a liquidare in denaro, agli altri coeredi, le rispettive quote. Il prezzo da versare viene valutato secondo il valore di mercato del bene accertato dal giudice. Se tutti gli eredi vogliono ottenere l’immobile in questione e quindi non v’è accordo su chi di questi debba diventare il proprietario, il giudice procede mediante sorteggio. Non si fa luogo al sorteggio se uno degli eredi ha un interesse maggiormente meritevole di tutela rispetto agli altri; si pensi al caso di uno dei fratelli che ha sempre vissuto all’interno dell’immobile passato in eredità, in quanto convivente con il genitore defunto. In tale ipotesi il giudice assegna il bene a chi ne ha più diritto rispetto agli altri, ordinandogli comunque di versare in denaro, ai coeredi, le rispettive quote;
  • l’immobile viene venduto all’incanto secondo il meccanismo delle aste giudiziarie (tipico dei procedimenti di pignoramento).

Ma quando un immobile è divisibile (e perciò è possibile procedere alla divisione in natura) e quando non lo è (e perciò viene assegnato a uno degli eredi o venduto)? La Cassazione [1] ha detto che, ai fini della divisibilità o meno dell’immobile non è tanto la necessità del permesso di costruire ai fini del frazionamento, né tantomeno la qualificazione dell’intervento edilizio come ristrutturazione o mero restauro conservativo. Ciò che risulta decisivo è la complessiva valutazione dell’intervento in relazione alle caratteristiche dell’immobile e la sua compatibilità con la disciplina urbanistica vigente, sia in relazione alla normativa nazionale che ai regolamenti e strumenti urbanistici locali. Oltre alla valutazione della possibilità giuridica di frazionamento, deve poi essere accertato che le porzioni realizzabili siano suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento senza pesi e limitazioni eccessive o sensibili deprezzamenti in proporzione all’intero. Il giudice deve inoltre accertare che tale intervento non richieda opere complesse o di notevole costo. Alla luce della disciplina vigente, deve poi essere verificato se il fabbricato è sottoposto a vincolo storico-monumentale.

La cessione della quota ereditaria  

Prima di procedere alla divisione della comunione ereditaria, ogni singolo coerede può vendere la propria quota a un altro erede o a un terzo. 

Se ad un coerede sono cedute tutte le quote ereditarie degli altri, la comunione ereditaria si scioglie senza necessità di ricorrere al procedimento di divisione.

Se il coerede decide di trasferire a titolo oneroso la propria quota ereditaria a un soggetto estraneo all’eredità deve rispettare il diritto di prelazione di ciascun coerede.

note

[1] Cass. sent. n. 6915/19 dell’11.03.2019. 

Autore immagine: divisione casa Di Maxx-Studio

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 dicembre 2018 – 11 marzo 2019, n. 6915

Presidente Gorjan – Relatore Federico

Fatti di causa

Il Tribunale di Napoli, con sentenza depositata il 3 dicembre 2008, dichiarava lo scioglimento della comunione tra P.G. e C.M. , Ca.Pi. e Ca.Ma. , quali eredi di Ca.Ag. e, rilevata la non comoda divisibilità dell’immobile sito in (omissis) lo attribuiva al signor P.G. quale proprietario della quota maggiore pari ai 36/45 dell’edificio, per averla acquistata con atto pubblico del 3.11.2000, condannando l’attore al pagamento del conguaglio in favore dei convenuti.

Avverso detta sentenza proponevano appello i signori C.M. , Ca.Pi. e Ca.Ma. chiedendo accertarsi la divisibilità del bene in questione.

Intervenuta volontariamente nel giudizio di appello la moglie del P. , R.F. , la quale aveva acquistato insieme al marito la quota del 36/45 del fabbricato per cui è causa, la Corte territoriale, con la sentenza n. 858/2014 pubblicata il 26.2.2014, rigettava l’appello e confermava la valutazione di non divisibilità dell’immobile oggetto di causa.

La Corte rilevava che la suddivisione del fabbricato in due unità immobiliari, secondo il progetto in atti, avrebbe determinato la realizzazione di un monolocale di circa 33 mq in favore degli appellanti (superiore alla quota in natura ad essi spettante) mentre la porzione di fabbricato spettante ai coniugi P. -R. sarebbe stata costituita dalla cantina, da un ambiente piano terra di circa mq.20, dall’intero primo piano e dal sottotetto non abitabile. Tanto premesso in fatto, il Collegio riteneva di confermare la valutazione di indivisibilità dell’immobile sotto il profilo giuridico già affermata dal giudice di primo grado, considerato che il frazionamento immobiliare, pur nel rispetto della sagoma, destinazione d’uso e volumetria originaria, configurava un intervento di ristrutturazione edilizia che richiedeva il permesso di costruire, poiché dava luogo alla creazione di un organismo diverso da quello precedente D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 3. Il giudice di appello concludeva pertanto che, seppure la Sovrintendenza avesse espresso parere favorevole, non poteva ritenersi che la normativa urbanistica consentisse il frazionamento del fabbricato.

Per la cassazione di detta sentenza propongono ricorso i signori C.M. , Ca.Pi. e Ca.Ma. affidandosi a due motivi. Resistono con controricorso, illustrato da successiva memoria, i signori P.G. e R.F. .

Ragioni della decisione

Il primo motivo di ricorso denuncia l’omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, poiché la Corte d’Appello non si sarebbe pronunciata sull’eccezione di difetto di interesse ad agire delle controparti, deducendone la carenza in capo ai coniugi P.G. e R.F. .

Il motivo è inammissibile sotto diversi profili.

Si osserva anzitutto che in base alla nuova formulazione dell’art. 360 c.p.p., n. 5), applicabile ratione temporis al caso di specie, in quanto la sentenza risulta pubblicata il 26.2.2014, non è più censurabile il vizio di omessa o insufficiente motivazione (Cass. Ss.Uu. n. 8053/2014). Non sussiste inoltre la dedotta carenza di interesse stante l’evidente utilità concreta degli odierni resistenti ad ottenere l’assegnazione dell’intero fabbricato, previa corresponsione del conguaglio, a fronte del dedotto pregiudizio alla funzionalità del bene derivante dal frazionamento ed il conseguente deprezzamento del valore del bene stesso.

Con il secondo motivo si denuncia la violazione o falsa applicazione della L. n. 380 del 2001, del regolamento e del PRG del Comune di Caserta e della L. n. 133 del 2014.

I ricorrenti sostengono che il giudice di appello avrebbe erroneamente qualificato l’intervento richiesto per il frazionamento dell’immobile come “ristrutturazione”, laddove, in forza della L. n. 133 del 2014 tale intervento costituiva restauro e risanamento, per il quale non sarebbe neppure necessario rilascio del permesso a costruire, non essendovi mutamento di destinazione d’uso; i ricorrenti deducono in oltre che l’intervento di frazionamento sarebbe pienamente compatibile con la vigente normativa urbanistica.

Il motivo è fondato.

Ciò che rileva ai fini della divisibilità o meno del bene non è tanto la necessità del permesso di costruire ai fini del frazionamento, elemento su cui sembra incentrarsi la motivazione della sentenza impugnata, nè la qualificazione dell’intervento edilizio come “ristrutturazionè o mero “restauro conservativo”, quanto la complessiva valutazione dell’intervento stesso in relazione alle caratteristiche dell’immobile oggetto di causa e la sua compatibilità con la disciplina urbanistica vigente, sia avuto riguardo alla normativa nazionale che ai regolamenti e strumenti urbanistici locali.

Occorre inoltre accertare se, pur risultando il frazionamento giuridicamente possibile, le porzioni realizzabili siano suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento e non risultino gravate da servitù, pesi o limitazioni eccessive o sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell’intero ed inoltre se la divisione richieda o meno opere complesse o di notevole costo.

Tale complesso accertamento non risulta essere stato adeguatamente effettuato dalla sentenza impugnata.

Occorre in particolare accertare se, alla luce della disciplina attualmente vigente (avuto riguardo sia alla legislazione nazionale che ai regolamenti e strumenti urbanistici locali), l’intervento edilizio necessario per la divisione del fabbricato, che risulta sottoposto a vincolo storico-monumentale, sia giuridicamente fattibile, in quanto pienamente compatibile con la suddetta normativa anche in considerazione del vincolo su indicato ed inoltre se il frazionamento possa essere utilmente realizzato senza compromissione del valore dell’intero edificio, nonché del godimento e del valore economico delle singole unità realizzabili.

Il ricorso va dunque accolto.

La sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata per nuovo esame ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli.


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