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Casa pignorata da Agenzia Entrate Riscossione non si vende: che succede?

13 Marzo 2019


Casa pignorata da Agenzia Entrate Riscossione non si vende: che succede?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 Marzo 2019



Ipoteca e pignoramento esattoriale: l’immobile può passare allo Stato se le aste vanno deserte e non ci sono offerenti. 

Non hai pagato numerose cartelle esattoriali e ora il tuo debito con Agenzia Entrate Riscossione ha superato 120mila euro. Così la tua casa, che prima era stata ipotecata, ora è stata messa in vendita. Per fortuna, ad oggi, non si è fatto avanti alcun interessato. Temi ugualmente che qualcuno la possa acquistare in futuro, ma nello stesso tempo ti chiedi cosa succederebbe se non dovesse vendersi per mancanza di offerenti. In altri termini, se le prossime aste dovessero andare deserte che fine farebbe la procedura esecutiva? Verrebbe chiusa, e tu ritorneresti finalmente libero da questo pesante macigno, oppure proseguirebbe all’infinito?

Le regole sull’esecuzione forzata immobiliare avviata dall’agente della riscossione – che, per i tributi erariali, è Agenzia Entrate Riscossione – sono parzialmente diverse da quelle previste per le procedure in cui sono coinvolti creditori privati (come ad esempio la banca). Le particolarità toccano anche la fase di vendita dell’immobile sottoposto all’asta e, purtroppo, non vanno a favore del debitore. Difatti, come vedremo a breve, c’è il rischio di perdere definitivamente la casa anche se questa non si vende. Ma procediamo con ordine e vediamo che succede se la casa pignorata da Agenzia Entrate Riscossione non si vende.

Ipoteca e pignoramento della casa da parte di Agenzia Entrate Riscossione

Solo se il debito supera i 20mila euro, Agenzia Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca sulla casa del debitore. Lo può fare a condizione che, 30 giorni prima, invii un preavviso; questo serve per consentire all’interessato di estinguere il debito pagando l’importo residuo o chiedendo una dilazione. In questo modo si evita l’ipoteca. In realtà nulla vieta al contribuente di versare solo una parte dello scaduto, quella che supera il tetto di 20mila euro, in modo da riportare il debito al di sotto di tale soglia; anche in questo modo, infatti, è possibile evitare l’iscrizione dell’ipoteca.

Di solito l’ipoteca è sufficiente a spingere il contribuente a saldare il dovuto. Ma se ciò non avviene è potere dell’esattore procedere anche con il pignoramento. L’avvio del pignoramento però trova altri tre ostacoli:

  • il debito deve aver raggiunto almeno 120mila euro;
  • il complessivo valore dei beni immobili di proprietà del contribuente deve essere superiore a 120mila euro;
  • il pignoramento immobiliare è vietato se il contribuente è proprietario di un solo immobile e questo, oltre a non essere di lusso, è adibito a civile abitazione e luogo di residenza (è il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa).

In ogni caso, tra l’iscrizione dell’ipoteca e l’avvio del pignoramento non possono passare meno di sei mesi (anche se, di fatto, a volte decorrono numerosi anni).

Regole speciali sul pignoramento immobiliare esattoriale

Abbiamo esordito dicendo che il pignoramento immobiliare avviato da Agenzia Entrate Riscossione è caratterizzato da regole speciali. Vediamo sinteticamente quali sono.

Rispetto all’esecuzione forzata ordinaria, non c’è l‘udienza di audizione delle parti e la possibilità di determinare il valore dell’immobile pignorato mediante un esperto. Inoltre le singole vendite all’incanto non sono presiedute dal giudice ma gestite autonomamente dall’agente della riscossione.

Inoltre, le funzioni dell’ufficiale giudiziario sono svolte dall’ufficiale della riscossione.

Manca inoltre un vero e proprio atto di pignoramento in quanto l’Agenzia Entrate Riscossione notifica un unico atto (avviso di vendita) con il quale effettua il pignoramento [2]. L’avviso di vendita deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari e dà il via alla procedura esecutiva vera e propria.

Vendita dell’immobile pignorato

Dal momento del pignoramento, il debitore è custode dell’immobile e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti, senza aver diritto a compenso.

Su istanza dell’esattore, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa dal debitore, di norma quando l’immobile oggetto di pignoramento non è occupato dal debitore.

L’agente della riscossione procede direttamente alla vendita dell’immobile pignorato esclusivamente per pubblico incanto senza bisogno di autorizzazione e intervento del giudice il quale non presiede le udienze. Pertanto l’incanto è tenuto e verbalizzato dall’ufficiale della riscossione.

L’esattore deve effettuare il primo incanto entro 200 giorni dal pignoramento e quelli successivi con un intervallo minimo di 20 giorni.

Il valore dell’immobile, nel caso di fabbricati, si determina automaticamente secondo dei criteri di calcolo prefissati dalla legge. Ad esempio, per quanto riguarda i fabbricati del gruppo A, si prende il triplo del valore “catastale” determinato come segue:

  • rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per un coefficiente di 120.

Se però l’esattore ritiene che il risultato sia manifestamente inadeguato, può chiedere al giudice di disporre una perizia per rideterminare il valore del bene al mercato corrente.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nell’avviso di vendita. L’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente quando sono trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore.

Che succede se al primo o al secondo incanto la casa non si vende

Se al primo incanto non ci sono offerte valide e l’immobile pignorato non si vende, si procede al secondo incanto nel giorno fissato dall’avviso di vendita e con un prezzo base inferiore di un terzo a quello precedente.

Fra un incanto e il successivo devono trascorrere almeno 20 giorni.

Se neanche al secondo incanto ci sono offerte, si procede al terzo incanto; in tal caso il prezzo base deve essere inferiore di un terzo rispetto a quello del precedente incanto.

Che succede se al terzo incanto la casa non si vende

I problemi si pongono nell’ipotesi in cui al terzo incanto la casa non si vende. Difatti, in tale ipotesi la legge prevede che il concessionario, nei dieci giorni successivi, chiede al giudice dell’esecuzione l’assegnazione dell’immobile allo Stato per il prezzo base del terzo incanto.

Questo significa che se Agenzia Entrate Riscossione presenta tale domanda al tribunale, l’immobile diventa di proprietà dello Stato e viene definitivamente “espropriato” al contribuente debitore. Si tratta di una conseguenza piuttosto grave che distingue la procedura di riscossione esattoriale da quella ordinaria. In quest’ultima infatti – come abbiamo già spiegato più dettagliatamente in Come bloccare un pignoramento immobiliare – in assenza di offerte la procedura si chiude definitivamente. Invece, se il creditore è l’esattore le sorti del pignoramento sono opposti con la perdita della casa.

In ogni caso, e fortunatamente, la legge non prevede l’automatica devoluzione dell’immobile allo Stato: tale conseguenza scatta solo a seguito di richiesta da parte di Agenzia Entrate Riscossione. E non è detto che venga presentata, così come non è detto che quest’ultima, pur avendo l’ipoteca, avvii il pignoramento immobiliare. Anzi, sono numerosi i casi di abitazioni ipotecate che restano in tale condizione per numerosi anni.

Peraltro, se è vero che il nostro Stato ha già numerosi debiti, è improbabile che possa acquistare le case degli evasori. Già, perché di «acquisto» si tratta visto che, a fronte del trasferimento della proprietà, lo Stato deve versare il prezzo pari al valore dell’immobile, per come risultante al terzo incanto. Chiaramente i soldi vanno a finire al creditore procedente (l’esattore) ma se il corrispettivo dovesse essere superiore al credito di Agenzia Entrate Riscossione, l’eventuale residuo dovrebbe essere restituito al debitore.

Dicevamo che non è detto che l’agente per la riscossione chieda l’assegnazione allo Stato dell’immobile pignorato. Se ciò non dovesse avvenire potrebbe avviare un quarto incanto a prezzo ancora ridotto.

note

[1] Art. 85 dPR n. 602/1973.

[2] Art. 78 DPR 602/73 e art. 555 c.p.c.

Autore immagine tagliola soldi di Romolo Tavani


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1 Commento

  1. E se l’Agenzia delle Entrate Riscossione, nonostante il pignoramento immobiliare trascritto da anni e nonostante le richieste scritte a mezzo raccomandata di alcuni offerenti, non bandisce l’asta?

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