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Imu e Tasi pagate dall’inquilino

14 Marzo 2019


Imu e Tasi pagate dall’inquilino

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Marzo 2019



Quali tasse sull’affitto paga l’inquilino e quali il padrone di casa: la possibilità di traslare l’imposizione fiscale sul conduttore è limitata solo ad alcune imposte.

Si possono far pagare all’inquilino le tasse dell’affitto? Si può scaricare su di lui il peso dei tributi che gravano sul contratto di locazione? Ad esempio, è lecito che Imu e Tasi siano pagate dall’inquilino? Se, fino a qualche giorno fa, la risposta che qualsiasi fiscalista avrebbe dato sarebbe stata negativa, una recente  sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [1] riapre la questione e cambia le carte in tavola. Possiamo ora dire che tutto dipende dal tipo di tassa di cui si tratta. La notizia sarà accolta con gioia dai proprietari di magazzini e appartamenti che vedono ormai nella seconda casa più un peso che non un investimento. La ragione è principalmente dovuta all’insostenibile imposizione fiscale che confonde spesso la ricchezza derivante dal lavoro – sacro – da quella invece speculativa e tassa entrambe con la stessa intransigenza con cui si punisce una colpa. Si finisce che chi ha una seconda proprietà viene disincentivato dall’investimento, senza dimenticare che ciò finisce per colpire l’economia nazionale, che si basa anche sui consumi. 

Ma non è nostro obiettivo fare discussioni di politica economica. Qui dobbiamo spiegare se e quando è possibile che Imu e Tasi siano pagate dall’inquilino. E, a proposito, giunge in nostro soccorso la pronuncia della Suprema Corte. 

Di tanto parleremo qui di seguito: spiegheremo quali tasse possono essere scaricate sul canone di locazione e quali invece devono essere pagate in prima persona dal padrone di casa.

Quali tasse si pagano sull’affitto?

Il punto di partenza è ricordare quali tasse si pagano sull’affitto.

La prima, in ordine di apparizione, è l’imposta di registro che si versa all’Agenzia delle Entrate nel momento in cui, appunto, si registra il contratto. L’ammontare dipende dal canone concordato, dalla durata del contratto e dal tipo di immobile.

C’è poi l’Irpef, che versa il padrone di casa quando presenta la dichiarazione dei redditi e che viene calcolato sui canoni di locazione percepiti mensilmente. L’ammontare varia a seconda del reddito complessivamente denunciato dal contribuente: si tratta infatti di un’imposta progressiva che aumenta più che proporzionalmente alla ricchezza del soggetto.

Si può optare, in alternativa, per la cosiddetta cedolare secca, che è un’imposta fissa pari al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per quelli a canone concordato. 

Ci sono poi le imposte indirette, quelle cioè che si pagano annualmente sulla casa. Queste sono, come noto, l’Imu, la Tasi e la Tari (l’imposta sui rifiuti). Se le prime due gravano solo sul padrone di casa (eccezionalmente, per la Tasi, i Comuni possono prevedere che una parte, variabile tra il 10 e il 30%, gravi sull’inquilino), a pagare invece la Tari deve essere sempre l’affittuario.

Quali tasse paga il padrone di casa

Il padrone di casa deve pagare le imposte dirette, ossia l’Irpef o la cedolare secca, sul canone di locazione. Difatti si tratta di ricchezza a lui imputabile ed è pertanto impossibile trasferire il presupposto d’imposta su un altro soggetto.

Il padrone di casa deve pagare il 50% dell’imposta di registro. Il contratto però può prevedere che l’intero ammontare gravi su di lui, esonerando l’inquilino dal versamento dell’imposta.

Sempre sul locatore gravano l’Imu e la Tasi, quest’ultima nella misura stabilita dal Comune che può ripartire una parte dell’imposta (tra il 10 e il 30%) sul conduttore.

Quali tasse paga l’inquilino

L’inquilino deve pagare, di conseguenza, il 50% dell’imposta di registro all’atto della registrazione del contratto. Di solito è il locatore che anticipa l’importo (essendo la registrazione un onere che grava su di lui) e, nei 30 giorni successivi, nel comunicarlo al conduttore, gli chiede il rimborso della metà. Secondo la giurisprudenza è nullo l’accordo che scarichi integralmente sull’inquilino tutto il costo dell’imposta di registro. Questa, dunque, o viene pagata al 50% da ambo le parti o spetta interamente al proprietario dell’immobile.

Poiché il canone di locazione è una spesa per l’inquilino questi può, in casi eccezionali, scaricare l’affitto dalle tasse. L’agevolazione è consentita, quindi, non a tutti i contribuenti. Leggi anche Come scaricare l’affitto dalle tasse.

Resta infine l’imposta sui rifiuti, la Tari, che deve pagare annualmente l’inquilino.

Imu e Tasi pagate dall’inquilino

Se la regola vuole che le imposte sulla casa gravino sul proprietario dell’immobile, in quanto il bene – e quindi il presupposto di imposta – fa capo a lui, secondo le Sezioni Unite della Cassazione tale peso fiscale può essere scaricato sull’inquilino. A parte, quindi, il 50% dell’imposta di registro, sono solo queste le altre tasse che possono essere fatte pagare dal conduttore (beninteso: sempre che sia stabilito nel contratto, diversamente l’onere è sempre del titolare dell’appartamento). 

Come avevamo già spiegato in Tasse casa: si possono far pagare dall’inquilino, qui non si tratta di trasferire su un altro soggetto un’obbligazione tributaria, ma di prevedere solo un rimborso pari al peso dell’Imu e della Tasi, da versare annualmente in aggiunta al canone di locazione. Ed è proprio questo il significato della sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione. Proprio l’inquadramento di tale clausola alla luce di un semplice “rimborso spese” fa sì che la stessa non si ponga come una violazione dell’articolo 53 della Costituzione che stabilisce il principio di capacità contributiva, né viola la regola sul divieto di traslazione del carico fiscale a un soggetto diverso dal soggetto passivo del tributo. Pertanto Imu e Tasi possono essere pagate anche dal conduttore dell’immobile se questo obbligo è previsto nel contratto di locazione. Nonostante la legge sull’equo canone che disciplina le locazioni, non indichi in alcun modo, «tra gli oneri accessori a carico del conduttore, ivi tassativamente elencati, anche le imposte patrimoniali relative ai beni locati», nulla vieta la previsione di un’ulteriore voce o componente (la somma corrispondente alle imposte sulla casa) costituente integrazione del canone di locazione, concorrendo essa a determinarne l’ammontare complessivo a tale titolo dovuto dall’inquilino. 

Non si tratta quindi di trasferire l’onere tributario, ma solo di prevedere un rimborso spese. 

Alla luce di ciò, però, le imposte dirette – ossia l’Irpef o la cedolare secca – restano sempre a carico del locatore perché la ricchezza derivante dal canone è a lui imputabile.

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 6882 dell’8.03.2019.

Autore immagine: tasse casa di Sensay


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