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Usucapione tra genitori e figli: è possibile?

14 Marzo 2019


Usucapione tra genitori e figli: è possibile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Marzo 2019



Un figlio può usucapire la casa del genitore o un genitore può rivendicare l’usucapione su un immobile del figlio? Ecco quando è possibile il passaggio di proprietà.

Sai già cos’è l’usucapione? Se lo hai dimenticato te lo ricordo in pochissime parole: è quel meccanismo, previsto dalla legge, in forza del quale ogni volta che una persona utilizza un bene non proprio, alla luce del sole, per oltre 20 anni, ne diventa proprietario. Chiaramente l’acquisto del possesso, all’origine, non deve essere avvenuto né in modo clandestino o violento (altrimenti arriveremmo ad ammettere che il ladro o l’abusivo diventano proprietario dei beni sottratti al legittimo titolare), né per un contratto (altrimenti arriveremmo a dire che l’inquilino, che ha rinnovato l’affitto per oltre 20 anni, diventa anche proprietario dell’immobile). Dunque, come abbiamo già spiegato nella nostra guida dedicata a questo interessante argomento, con l’usucapione si tutela chi, utilizzando un bene altrui, si comporta come se fosse l’effettivo proprietario (ad esempio ristrutturandolo o cambiando destinazione) mentre quest’ultimo se ne disinteressa completamente né lo rivendica (situazione questa che lascia presumere un’indifferenza simile a quella di chi getta un oggetto per strada per disfarsene).

Ci si chiede spesso se è possibile l’usucapione tra genitori e figli. La questione è stata oggetto di una recente sentenza del Tribunale di Roma [1]. È per noi l’occasione per ritornare su questo argomento e spiegare cosa prevede la legge in ipotesi del genere.

Qui di seguito, nello spiegare se si applica l’usucapione tra genitori e figli, ci riferiremo alle due ipotesi in modo distinto: l’usucapione di un figlio sulla casa dei genitori e l’usucapione di un genitore sulla casa intestata al figlio. Ma procediamo con ordine.

Ci può essere usucapione di un figlio sulla casa dei genitori?

Immaginiamo che un figlio viva per oltre 20 anni dal momento in cui è diventato maggiorenne (e quindi fino a 38 anni) nella stessa abitazione del padre e della madre, utilizzando una stanzetta come se fosse la propria. La convivenza continua finché i genitori diventano molto anziani, tanto che il giovane – che giovane non è più – inizia ad occuparsi in prima persona della casa, della sua gestione, delle spese per le piccole manutenzioni, anche delle utenze. Quando i genitori muoiono, il figlio vorrebbe restare dentro la casa a dispetto degli altri fratelli, anch’essi eredi, sostenendo di aver vantato ormai un possesso per oltre 20 anni e quindi l’usucapione sul bene. Di qui il dubbio legale: si può usucapire la casa dei genitori?

La risposta data dalla giurisprudenza [2] è stata negativa. Difatti, tutte le volte in cui il possesso di un immobile altrui avviene per mera amicizia o spirito di tolleranza da parte del titolare – come appunto avviene nei rapporti familiari – non può scattare l’usucapione.

La ragione è chiara e anche molto semplice da capire. Come detto in apertura di questo articolo, l’usucapione si verifica tutte le volte in cui il possesso del terzo sull’immobile si verifica a causa del totale disinteresse da parte del legittimo proprietario sul proprio bene. Ciò però non succede nei casi di ospitalità tra fratelli e sorelle, genitori e figli, anche tra amici; qui si ha piuttosto un prestito, o meglio detto (in termini giuridici) un contratto di comodato (anche se solo verbale, senza alcun documento scritto). Ebbene, l’esistenza di un rapporto contrattuale esclude a priori la possibilità dell’usucapione.

Ti tenga peltro conto che l’usucapione non si verifica tutte le volte in cui il proprietario (in questo caso i genitori), a conoscenza dell’utilizzo del bene da parte di terzi, non dice nulla perché ne “tollera” la presenza. Risultato: un figlio non può usucapire la casa del padre e della madre.

Stesso discorso si ha nel caso in cui un figlio ottiene in prestito, da un genitore, la casa di quest’ultimo per adibirla a residenza della propria famiglia (si pensi al giovane appena sposato che non ha dove vivere). Anche in tale ipotesi, il possesso dell’immobile avviene a titolo di comodato (ossia per un prestito), sebbene non formalizzato con una scrittura privata. Quindi anche dopo 50 anni non è possibile l’usucapione.

Questo non toglie, tuttavia, che potrebbero esistere situazioni – anche se difficili da dimostrare – in cui un figlio possa vantare l’usucapione sulla casa dei genitori. Si pensi al caso di un giovane che, chiedendo le chiavi della casa dei genitori, vi si insedi e vi fissi la propria residenza senza però aver mai chiesto alcun permesso al padre e alla madre. I due ne sono al corrente ma non fanno nulla, per oltre 20 anni, per impedirglielo. Il figlio non si accontenta di abitare nell’immobile, ma inizia ad effettuare lavori: ad abbattere pareti, a costruirne altre, a modificare il giardino, i balconi e le persiane. Ebbene, in tal caso, dopo 20 anni, egli potrà “intestarsi” la casa, essendone divenuto il titolare nell’indifferenza dei legittimi (ormai ex) proprietari.

Ci può essere usucapione di un genitore sulla casa del figlio?

Immaginiamo ora l’ipotesi inversa. Una coppia, sposata da qualche anno, decide di mettere in casa la madre di lei, ormai anziana e rimasta vedova. Il marito acconsente a che la suocera abbia una propria stanza, ma si preoccupa che questa un giorno possa vantare l’usucapione. È un timore fondato? Assolutamente no; la spiegazione è la stessa che abbiamo dato nel precedente paragrafo. Il possesso del genitore sull’immobile della figlia avviene a mero titolo di cortesia o di prestito, quindi viene tollerato dal proprietario che ne è pienamente consapevole e decide, per questioni familiari, di non venir meno ai suoi doveri morali. Ecco che allora la legge non può imporre anche il trasferimento della proprietà.

Immaginiamo però un’altra situazione. Due ragazzi da poco laureati ereditano una casa dalla nonna. Il padre, a proprie spese, divide il villino in tre abitazioni distinte: nelle prime due lascia vivere i figli mentre nella terza vi si insedia. Lo fa senza alcun contratto di comodato con i figli, ma per una sorta di tacito accordo di divisione. Anche se il bene resta intestato ai ragazzi, dopo 20 anni il genitore può rivendicare l’usucapione sulla casa del figli. Egli infatti ha vissuto «pacificamente e pubblicamente» nell’immobile frazionato come se ne fosse il proprietario, curandolo sempre a sue spese nonostante la formale intestazione ai figli.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 1193/19.

[2] Trib. Aosta, sent. n. 21/2016, Trib. Bari sent.del 10.10.2011.

Autore immagine: uomo e gabbia di  nuvolanevicata


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