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Abitazione principale ai fini Imu

15 Marzo 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Marzo 2019



In cosa consiste l’esenzione Imu relativa all’abitazione principale

Da sempre la casa, essendo facilmente individuabile, è per il fisco una preda scontata da spolpare. Le tasse, croce e delizia per gli italiani, colpiscono o, forse sarebbe il caso di dire, puniscono anche il possesso della casa. Ma per ragioni facilmente intuibili, collegate sia al consenso elettorale (da non disperdere)sia ad evidenti ragioni di minima equità, la casa definita come abitazione principale viene posta al riparo, attraverso una serie di esenzioni, dal pagamento di una serie di imposte, nazionali ed anche locali, tra le quali ultime c’è l’Imu. In questo articolo ci occuperemo, appunto, di Imu ed in particolare di cosa la legge intende per abitazione principale ai fini Imu. Infatti non esiste un’unica possibile definizione di abitazione principale ed è assai importante capire se e quando la casa di proprietà possa essere esentata dal pagamento dell’Imu, cioè quando ai fini Imu una casa si possa considerare abitazione principale del contribuente. Innanzitutto occorre sapere che l’Imu ha sostituito dal 2012 l’Ici, che è la principale fonte di finanziamento dei Comuni e che è una tassa di tipo patrimoniale che colpisce il possesso di immobili. Essa è dovuta: per le abitazioni principali, se sono classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (cioè se si tratta di abitazione di tipo signorile, villa o castello o palazzo di eminente pregio artistico o storico); per le abitazioni che non siano principali (ad esempio le cosiddette seconde case o gli immobili dati in affitto); per le pertinenze che non possono beneficiare dell’esenzione per l’abitazione principale; per gli altri fabbricati ad uso abitativo come gli immobili delle imprese, gli studi privati, gli uffici ad esclusione dei fabbricati rurali strumentali. In generale l’Imu è dovuta dal proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile in proporzione alla quota ed al periodo di possesso nel corso dell’anno, rapportato a mesi. In sintesi, inoltre, specifichiamo che l’importo dell’Imu si calcola determinando la base imponibile che si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti: 160 per i fabbricati in categoria A (esclusa la categoria A/10) e nelle categorie C/2 (depositi e magazzini), C/6 (scuderie, rimesse, stalle, autorimesse) e C/7 (tettoie aperte o chiuse); 140 per i fabbricati di categoria B (scuole, carceri, ospedali ecc.), C/3 (laboratori per arti e mestieri), C/4 (locali per esercizi sportivi) e C/5 (stabilimenti balneari senza scopo di lucro); 80 per fabbricati di categoria A/10 (uffici e studi privati) e D/5 (istituti di credito); 65 per i fabbricati di categoria D (immobili a destinazione speciale salvo la categoria D/5); 55 per i fabbricati di categoria C/1 (botteghe e negozi). Esempio chiarificatore: se possiedo un’autorimessa con rendita 1.000 euro, dovrò innanzitutto rivalutare la rendita del 5% e, quindi, aggiungere 50 a 1.000 ottenendo così 1.050 euro (rendita rivalutata). Poi moltiplicare 1.050 euro per 160 (infatti le autorimesse sono classificate in categoria C/6 che ha moltiplicatore 160) ottenendo così 168.000 euro, cioè la base imponibile. Sulla base imponibile, così determinata, si dovrà applicare l’aliquota che ogni singolo comune stabilisce per ogni categoria di immobili (le aliquote variano di regola da un minimo del 7,6 per mille al 10,6 per mille). Si dovrà, cioè, moltiplicare la base imponibile per l’aliquota applicabile alla categoria a cui appartiene l’immobile (nel nostro esempio se l’aliquota per le autorimesse fosse del 9 per mille, si dovrà moltiplicare la base imponibile di 168.000 euro per 0,009 ottenendo così l’importo dovuto per l’Imu pari ad euro 1.512,00). Individuati, quindi, gli immobili sui quali l’Imu deve essere pagata e chiarite le modalità di calcolo dell’Imu, analizziamo di seguito quando invece essa non va pagata con riferimento soprattutto all’abitazione principale.

Quando l’abitazione è principale ed è quindi esente dall’Imu?

Abbiamo precisato che l’Imu è dovuta per la abitazioni che siano considerate principali soltanto se esse siano catastalmente classificate come abitazioni di tipo signorile, ville o castelli o palazzi di eminente pregio artistico o storico (categorie catastali A/1, A/8 e A/9): in questo caso l’Imu sarà dovuta con una detrazione d’imposta di euro 200,00 ed aliquota agevolata al 4 per mille, modificabile dal Comune in aumento o diminuzione sino a 0,2 punti percentuali.

Se, invece, l’abitazione non rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, allora è esente dal pagamento dell’Imu se trattasi di abitazione principale.

E abitazione principale ai fini Imu è quella nella quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Affinché dunque un’abitazione, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare (individuata cioè da un unico numero subalterno catastale), si possa considerare abitazione principale ai fini Imu ed esserne quindi esentata, è indispensabile che il possessore e la sua famiglia vi dimori abitualmente e vi abbia anche la residenza anagrafica [1].

Sono dunque indispensabili, per esentare un’abitazione dal pagamento dell’Imu, i seguenti requisiti (che devono sussistere contemporaneamente tutti quanti):

  • il possesso da parte del contribuente (che deve essere proprietario dell’abitazione o titolare di altro diritto reale come l’usufrutto, o l’uso o l’abitazione o l’enfiteusi);
  • la residenza anagrafica ed anche la dimora abituale in essa da parte del possessore/contribuente e del suo nucleo familiare (se si ha la residenza in un’abitazione, ma di fatto si dimora in un’altra città, l’esenzione non sarà possibile);
  • classificazione catastale a fini abitativi diversa da quella A/1, A/8 e A/9;
  • classificazione catastale come unica unità immobiliare (individuata cioè in catasto con un solo numero subalterno).

Nel caso in cui il possessore e la sua famiglia dimorino e abbiano residenze anagrafiche in diversi immobili situati nello stesso Comune, l’esenzione per l’abitazione principale e le sue pertinenze sarà possibile per un solo immobile.

L’esenzione per l’abitazione principale, definita come appena è stato specificato, si estende anche alle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte): l’esenzione è possibile al massimo per una pertinenza per ciascuna delle tre categorie indicate ed anche se la pertinenza è iscritta in catasto assieme all’abitazione (cioè con un unico numero subalterno).

L’Imu non si paga sull’abitazione in cui il contribuente e la sua famiglia dimora e risiede anagraficamente

Esistono altre esenzioni per il pagamento dell’Imu?

Oltre all’abitazione principale (ed alle relative pertinenze) esistono altri casi di esenzione per il pagamento dell’Imu?

A questa domanda si può dare risposta positiva dicendo che ne sono esenti anche:

  • le unità immobiliari appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa;
  • gli alloggi sociali;
  • l’unica casa posseduta dagli appartenenti alle Forze armate, alle Forze di polizia, al Corpo dei Vigili del Fuoco purché non locata;
  • la casa assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • una sola unità immobiliare posseduta in Italia, a titolo di proprietà o di usufrutto, da cittadini italiani che risiedano all’estero, che siano iscritti all’anagrafe dei residenti all’estero (Aire) e che siano titolari di pensione estera;
  • se lo prevedono i regolamenti comunali, anche l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto, da anziani o disabili che acquisiscano la residenza presso istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, salvo che l’unità non sia locata.

Infine, non è un’esenzione ma un’agevolazione quella che consente di ridurre del 50% la base imponibile per gli immobili (che non siano A/1 o A/8 o A/9) concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta di primo grado (cioè figli e genitori) che li usino come abitazioni principali (dimorandovi e stabilendovi la residenza anagrafica).

L’Imu è un’imposta di natura patrimoniale

note

[1] D.l. n. 201/2011


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