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Conguaglio condominio

18 Marzo 2019 | Autore:
Conguaglio condominio

Come si calcolano le spese da pagare quando l’amministratore chiude i bilanci? A chi spetta versare i soldi: al proprietario o all’inquinino? C’è prescrizione?

Chi abita in un condominio è abituato a ricevere una lettera con la parola «conguaglio» e dei numeri accanto: da pagare o da incassare. Il condomino che ha capito, paga o incassa, se non ha nulla da contestare archivia la lettera e va avanti con quello che stava facendo Chi, invece, non ha capito niente, nella maggior parte fa le stesse cose, cioè paga o incassa, archivia la lettera e prosegue con quello che stava facendo. Ma senza sapere bene perché. Perché il significato della parola conguaglio non gli è del tutto chiaro.

Eppure, è un termine a cui il cittadino (anche quello che non abita in condominio) dovrebbe essere abituato: viene, infatti, usato anche per le bollette della luce, del gas o dell’acqua. Che cos’è allora questo conguaglio del condominio e perché a volte risulta a credito ed altre volte a debito?

Te lo anticipiamo in modo estremamente sintetico, prima di entrare nei particolari su come si arriva al conguaglio e se lo deve pagare il proprietario dell’immobile oppure l’inquilino. Fai una previsione di quello che devi spendere in un anno e metti da parte i soldi per affrontare quelle spese. Dopo 12 mesi, vedi quello che effettivamente devi pagare e lo confronti con la previsione che avevi fatto. Ecco, quel confronto si chiama conguaglio. Se devi pagare di più, toccherà aggiungere dei soldi ed il conguaglio sarà a debito. Se devi pagare di meno, potrai riprenderti i soldi avanzati perché il conguaglio sarà a credito.

Nel condominio succede la stessa cosa. Solo che, apparentemente, il tutto si complica un po’ a causa dell’obbligo di fare un bilancio consuntivo ed uno preventivo, il riparto millesimale consuntivo, ecc. Documenti necessari per arrivare al conguaglio di fine anno. Vediamo come funziona.

Conguaglio condominio: che cos’è il bilancio preventivo?

Partiamo da questa premessa. Quando si fa il bilancio delle spese di un condominio ci sono due possibilità:

  • fare riferimento all’anno solare e, quindi, programmare e fare il resoconto delle spese dal 1° gennaio al 31 dicembre di ogni anno;
  • fare riferimento ad un anno, anche se non coincide con l’inizio e la fine di quello solare. Significa che è possibile programmare e fare il resoconto delle spese, ad esempio, dal 1° giugno al 31 maggio dell’anno successivo o dal 1° ottobre al 30 settembre dell’anno successivo, e così via.

La scelta viene presa dall’assemblea del condominio.

Nella gestione economica di un condominio, il bilancio preventivo è rappresentato da ciò che si presume si dovrà spendere durante l’anno. Comprende, quindi, le voci di spesa previste per l’anno di riferimento con gli importi che saranno versati da ogni condomino in base alle rispettive quote ed a quanto stabilito dall’assemblea. Si tratta, a questo punto, di soldi anticipati.

Conguaglio condominio: che cos’è il bilancio consuntivo?

Insieme al bilancio preventivo, viene presentato ai condomini anche il bilancio consuntivo. Qui non si parla più di previsioni di spesa ma dei soldi che effettivamente sono usciti durante l’anno di riferimento. C’è, pertanto, un prospetto che riporta come sono state ripartite le spese tra i proprietari delle singole unità abitative in base alle loro quote.

Il bilancio comprende, di conseguenza il riparto millesimale consuntivo.

Che cosa ci dicono questi numeri? Ci dicono se i soldi anticipati in virtù del bilancio preventivo sono bastati a coprire le spese dell’anno oppure se sono stati insufficienti.

Conguaglio condominio: che cos’è?

Ed ecco che ci troviamo al punto: la differenza tra ciò che è stato anticipato (bilancio preventivo) e ciò che effettivamente è uscito (bilancio consuntivo e riparto millesimale) si chiama conguaglio del condominio.

Di conseguenza, il conguaglio può essere:

  • passivo: se i soldi non sono bastati e c’è da aggiungerne altri perché è stato speso più del previsto. Il condomino risulta, così, a debito;
  • attivo: se i soldi non solo sono bastati ma sono anche avanzati perché si è speso di meno rispetto a quanto anticipato. Il condomino risulta, così, a credito.

Conguaglio condominio: si pagano anche le vecchie spese?

Può succedere, però, che l’amministratore del condominio chieda un conguaglio di spese risalenti a diversi anni indietro. Forse perché l’assemblea non lo ha mai chiesto o forse perché è rimasto inavvertitamente nel cassetto dello stesso amministratore che, solo ora, passa il conto. Che succede in questo caso?

Succede che anche per il conguaglio del condominio esiste una prescrizione. In pratica, l’amministratore non può chiedere di pagare un conguaglio per debiti più vecchi di 5 anni. Trascorso quel termine, cadono in prescrizione.

C’è, inoltre, un termine entro il quale devono essere chieste le quote che spettano ad ogni vicino: secondo la riforma del condominio [1], quella scadenza è fissata in 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Più precisamente, da quando l’assemblea ha approvato la spesa e non da quando è stata effettivamente sostenuta o da quando è stato prestato il servizio. Per fare un esempio: se il giardiniere ha fatto un lavoro a febbraio 2019 ed emette la fattura il 30 aprile dello stesso anno, il debito andrà in prescrizione il 29 aprile 2024. Oltre quella data, l’amministratore non potrà pretendere nulla.

Conguaglio condominio: chi paga?

Se l’immobile è stato affittato ed il contratto di locazione prevede che l’inquilino paghi le spese condominiali (i cosiddetti oneri accessori), sarà lui a farsi carico del conguaglio.

Il problema si pone se, quando arriva il conto, l’inquilino non c’è più perché la locazione è finita. L’ex locatario ha, comunque, l’obbligo di pagare il conguaglio al vecchio padrone di casa (e non all’amministratore, perché non è con lui che ha firmato il contratto d’affitto).

Nel caso in cui non rispetti questo dovere, il proprietario dell’appartamento ha il diritto di portare l’ex inquilino in tribunale per chiedere al giudice un decreto ingiuntivo. Sempre che abbia qualche prova scritta da portare al magistrato. In altre parole, la persona che ha lasciato la casa lasciandosi dietro, oltre alle chiavi, anche qualche debito, si vedrà recapitare a casa un ordine di pagamento da rispettare entro 40 giorni. Se anche questa volta farà finta di niente, rischierà un pignoramento.

Quello che l’inquilino può fare, se non è d’accordo con l’ordine di pagamento, è presentare opposizione entro quegli stessi 40 giorni attraverso un avvocato spiegando perché, secondo lui, non è tenuto a pagare tale somma.


note

[1] Legge n. 220/2012.


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