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Quotazioni OMI: cosa sono?

17 Marzo 2019


Quotazioni OMI: cosa sono?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 Marzo 2019



Riclassamento degli immobili: come l’Agenzia delle Entrate accerta il maggior valore di vendite, donazioni, successioni e quale valore hanno le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato immobiliare.

Hai già sentito parlare di Quotazioni Omi e ti sei chiesto cosa sono. Omi è l’acronimo di Osservatorio del Marcato Immobiliare ed è uno strumento che utilizza l’Agenzia delle Entrate al fine di accertare e rettificare il valore degli immobili dichiarato dai contribuenti. Come? Non sai che il valore di una casa, di un terreno o di un appartamento è essenziale per quantificare le tasse che su di essi dovrai pagare? È infatti da questo dato che dipendono le imposte da versare all’atto di una vendita, di una donazione, all’accettazione di eredità, ma anche quelle che annualmente paghi al Comune sulla proprietà dell’immobile stesso (la Tasi e l’Imu).

Ecco che allora è importante sapere cosa sono le quotazioni Omi e, soprattutto, che valore hanno. Di esse infatti si è detto molto anche nelle aule dei tribunali; nel corso delle opposizioni agli accertamenti sollevate dai contribuenti – evidentemente non felici delle rivalutazioni effettuate sui propri immobili dall’ufficio delle imposte – è stato chiarito anche quale efficacia e valore possano avere le risultanze dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Si tratta cioè di dati inconfutabili o, al contrario, costituiscono semplici indizi?

Ecco quindi, qui di seguito, alcuni importanti chiarimenti in merito che ti consiglio di leggere attentamente, in modo da non trovarti sprovvisto di difesa nel caso in cui dovessi trovarti, un giorno, dinanzi a una contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

L’evasione dei contribuenti sugli atti immobiliari

È ormai noto che l’attenzione del Fisco è da sempre focalizzata sulle compravendite immobiliari al fine di stanare eventuali evasioni di imposta da parte dell’acquirente e del venditore.

Per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, la base imponibile alla quale l’acquirente e il venditore fanno riferimento per commisurare e liquidare l’imposta proporzionale di registro è rappresentata dal valore indicato nell’atto di compravendita. In sede di eventuale accertamento, l’Agenzia delle Entrate controlla la congruità del valore dell’immobile indicato nell’atto di compravendita rispetto al valore venale in comune commercio. Nel caso in cui il primo importo sia inferiore, l’ufficio opera la rettifica di valore, recuperando la maggiore imposta di registro, la sanzione e gli interessi di mora.

Alla base della rettifica vengono utilizzati spesso solo i dati dell’imi. Cerchiamo di capire dunque di cosa si tratta.

Cos’è e come funziona l’Osservatorio del mercato immobiliare

L’Agenzia delle Entrate gestisce l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) allo scopo di garantire la trasparenza del mercato immobiliare e di fornire elementi informativi alle attività dell’Agenzia stessa nel campo dei processi di stima degli immobili.

L’Osservatorio gestisce una banca dati delle quotazioni immobiliari: si tratta di una rilevazione indipendente, sull’intero territorio nazionale, delle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni.

In particolare, l’OMI cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell’Agenzia delle Entrate.

Vengono prima individuate delle zone omogenee. All’interno di queste, per ogni unità immobiliare viene individuata una quotazione tra un valore minimo e uno massimo in relazione alla rispettiva destinazione d’uso (residenziale, ufficio, negozio, ecc).

I valori minimi e massimi rappresentano l’ordinarietà e pertanto vengono escluse quelle quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.

Le zone OMI sono inoltre raggruppate in fasce che individuano aree territoriali con precisa collocazione geografica nel Comune e che rispecchiano, in generale, una determinata collocazione urbanistica (Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana, Extraurbana).

Per ciascuna zona omogenea è individuata la tipologia prevalente, in base alla specie immobiliare più diffusa tra quelle presenti nel mercato locale. Nella zona omogenea OMI possono essere valorizzate anche altre tipologie rappresentative del mercato.

È inoltre individuato il livello di stato conservativo (tra ottimo, normale e scadente) nel quale può trovarsi più frequentemente un’unità immobiliare residenziale all’interno di una zona OMI.

La superficie commerciale individuata per le unità immobiliari è determinata misurando al lordo le murature interne ed esterne perimetrali (queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare).

Come viene calcolato il valore venale degli immobili

Per quanto riguarda i fabbricati (appartamenti, villini, ecc.) l’Agenzia delle Entrate determina il valore venale anche sulla base delle quotazioni Omi.

Le quotazioni OMI rappresentano solo il punto di partenza per l’individuazione del valore venale dell’immobile, ma il fisco non può basarsi solo su di queste. Più volte la giurisprudenza ha sostenuto che è illegittimo l’accertamento del maggior valore di un immobile determinato solo sulle quotazioni Omi se queste non vengono integrate anche con ulteriori elementi in possesso dell’ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria. È infatti fondamentale per l’Agenzia delle Entrate scoprire ulteriori elementi che confermino la validità delle valutazioni poste a base dell’eventuale rettifica [1].

Ai fini della corretta valutazione l’Ufficio può anche procedere all’accesso presso l’immobile (con le garanzie previste per gli accessi presso le abitazioni private) oggetto del controllo al fine di reperire ulteriori informazioni non ritraibili esclusivamente attraverso la documentazione o gli elementi in possesso dell’ufficio [2].

Quando vengono prese in considerazione le quotazioni Omi, l’ufficio deve avere a riferimento quelle riferite alla relativa zona omogenea o, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e previste per lo stato conservativo “normale”.

Nell’esame delle quotazioni è necessario inquadrare l’immobile di una determinata categoria catastale. Ricordiamo che gli immobili sono così classificati:

Categoria
catastale

Descrizione

Tipologia edilizia
OMI corrispondente

Coefficiente correttivo

A/1

Abitazioni di tipo signorile Abitazioni signorili

A/2

Abitazioni di tipo civile Abitazioni civili

A/3

Abitazioni di tipo economico Abitazioni economiche

A/4

Abitazioni di tipo popolare Abitazioni economiche

/ 1,05

A/5

Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni economiche

/ 1,10

A/6

Abitazioni di tipo rurale Abitazioni economiche

/ 1,20

A/7

Abitazioni in villini Ville e villini

A/8

Abitazioni di ville Ville e villini

× 1,10

A/9

Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici Abitazioni signorili

× 1,50

Altri elementi oltre alle quotazioni Omi per calcolare il valore venale dei fabbricati

Come detto le quotazioni Omi non possono fondare, da sole, un accertamento. Il calcolo deve basarsi anche su altri elementi come il valore del mutuo (nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita) ed i prezzi effettivamente praticati che emergono da:

  • compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
  • accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all’osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
  • offerte di vendita del soggetto controllato;
  • offerte di vendita al pubblico tramite i media;
  • analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato;
  • ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle DIA (denunce di inizio attività) trasmesse dai comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizi.

Che valore hanno le quotazioni Omi?

Le quotazioni Omi non sono prove ma semplici indizi o, per dirla in gergo giuridico, presunzioni. Il contribuente può contestarle sostenendo ad esempio la sussistenza di elementi oggettivi che giustificano, per il caso concreto, un valore inferiore rispetto a quello statistico rilevato dall’Omi.

Del resto le quotazioni Omi sono il frutto di rilevazioni statistiche, forniscono valori di massima per tipologia di fabbricato, zona, ecc. e dunque l’Agenzia delle Entrate che ne fa uso deve comunque opportunamente calarle nella realtà della fattispecie concreta in esame.

Bisogna quindi valutare il luogo ove si trova l’immobile, lo stato di fatto in cui si trova, i lavori da realizzare per rendere il bene abitabile o utilizzati al fine dell’attività specifica da svolgere, ecc.

Nell’ipotesi di prezzo di vendita dichiarato inferiore all’importo del mutuo, il contribuente può e deve fornire la prova contraria (per esempio, dimostrando che il maggiore mutuo è giustificato dal finanziamento della ristrutturazione, oltre che dell’acquisto), mentre non può dirsi altrettanto dello scostamento dai valori Omi (qualora essi costituiscano l’unico elemento su cui si fonda l’accertamento). Si tratta infatti di valori normali di mercato desunti da uno studio statistico su una pluralità di atti negoziali registrati, dai quali si può estrarre un valore numerico medio, che non può di per sé garantire la sovrapponibilità con una specifica compravendita rispetto alla quale possono intervenire condizioni specifiche dell’immobile, per stato di conservazione, contesto edilizio in cui l’unità si colloca, localizzazione non esattamente omogenea, o altre variabili. Ecco perché questi limiti fanno sì che la giurisprudenza della Cassazione affermi che è legittima, nel settore immobiliare, la rettifica dei corrispettivi dichiarati solo qualora i valori OMI si combinino con altri elementi indiziari gravi, precisi e concordanti [3].

note

[1] Cass. 24 agosto 2017 n. 20378, Cass. 2 marzo 2017 n. 5374, Cass. 26 ottobre 2016 n. 21569,  Cass. 12 novembre 2014 n. 24054, Cass. 3 ottobre 2014 n. 20914.

[2] Circ. AE 28 aprile 2016 n. 16/E.

[3] Cass., sent. n. 9474/2017 e anche sent. n. 24054/2014 in tema di valori UTE. Cassazione, sent. n. 26487/2016.

Autore immagine grafico case Di hywards


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