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Comprare casa: consigli

17 Marzo 2019


Comprare casa: consigli

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 Marzo 2019



Cosa sapere prima di comprare una casa: dal mutuo alla firma del compromesso, dal rogito con il notaio al pagamento delle tasse.

Come fare a ridurre il tasso del mutuo sulla prima casa? Cosa succede se, dopo la firma del rogito, ti accorgi che l’appartamento presenta un abuso edilizio o che le spese condominiali non erano state saldate? Chi sceglie il notaio e quanto bisogna pagare di tasse per acquistare un immobile? Cosa chiedere quando si compra casa e quali domande fare al venditore prima della stipula del compromesso? Si può comprare casa da soli oppure bisogna per forza farsi seguire da un agente immobiliare?

Conoscere la legge non significa per forza voler fare causa a tutti. Vuol dire anche salvarsi, nella vita quotidiana, dai più frequenti errori che, spesso, comportano perdita di denaro e di tempo. Se non ci hai mai fatto caso, la legge regola ogni aspetto della tua giornata: se prendi l’auto sei tenuto a rispettare il codice della strada; appena inizi il tuo lavoro devi conformarti alle regole aziendali; quando acquisti un giornale in edicola stai concludendo un contratto; se navighi su internet devi rispettare la privacy  e la reputazione degli altri utenti; se entri in un ufficio pubblico stai facendo valere un tuo diritto, e così via. Così, chi si sente più inesperto in materia di legge, nel momento in cui deve concludere affari di una certa importanza si fa consigliare da un esperto. Avviene così nel mercato immobiliare: quando si acquista casa ci si fa seguire da un avvocato, da un agente immobiliare, dal notaio che farà il successivo atto. Chi però non ha la disponibilità economica per farsi assistere da un professionista deve fare tutto da sé, con il rischio di sbagliare clamorosamente. Ecco allora alcuni suggerimenti importanti che vogliamo darti nel momento in cui decidi di effettuare l’acquisto di un immobile. Qui di seguito ti daremo alcuni consigli per comprare una casa.

Si tratta, chiaramente, di suggerimenti pratici di carattere generale, che tuttavia ti daranno lo spunto per approfondire, con un esperto del settore, ogni singolo aspetto della trattativa. Se poi non hai alcuno a cui rivolgerti, potrai cliccare sui link che troverai qui accanto a ciascun punto.

Ma procediamo con ordine.

Ridurre il mutuo sull’acquisto della casa

Il tasso di interesse del mutuo non è l’unico parametro che devi controllare quando chiedi il prestito alla banca. Sono previste numerose altre commissioni che possono alzare il costo dell’operazione. Fidati solo del TAEG: si tratta di un indice sintetico che, in un solo numero, ti rivela l’effettiva convenienza del mutuo.

In ogni caso ecco alcuni suggerimenti per risparmiare.

Più è ridotta la durata del mutuo meno paghi di interessi. Su un mutuo decennale pagherai un tasso molto più basso rispetto a un mutuo ventennale.

In ogni caso, potrai estinguere anticipatamente il mutuo senza costi. Oppure, versando una parte del debito in un’unica soluzione, potrai ridurre l’entità della singola rata o la durata del mutuo stesso.

Se il mutuo scende al di sotto del 50% del valore di perizia dell’immobile, il tasso si riduce considerevolmente. Ad esempio, se l’ingegnere nominato dalla banca valuta la casa da comprare per 100mila euro, chiedendo un prestito di 48mila euro potrai ottenere un tasso molto più vantaggioso. Chiaramente, per una soluzione del genere, devi avere già la possibilità di pagare buona parte del prezzo di acquisto della casa.

La banca può obbligarti a stipulare solo la polizza per incendio e scoppio, non anche quella per atti vandalici o sulla vita (anche se ti verrà detto il contrario). In ogni caso, puoi risparmiare sulla polizza assicurativa rivolgendoti a una compagnia diversa da quella proposta dalla banca (di solito più costosa). È tuo diritto farlo. Potresti ad esempio rivolgerti all’agente che gestisce già la tua rc auto. Anche in questo caso, l’unica polizza da stipulare è quella per incendio e scoppio.

Per legge il mutuo può coprire solo l’80% del valore dell’immobile, mentre il residuo 20% lo devi pagare tu. Puoi raggiungere il 100% del prezzo di vendita se aggiungi ulteriori garanzie rispetto all’ipoteca che la banca si prende automaticamente sulla casa: ad esempio, un tuo familiare potrebbe firmare una fideiussione.

Ricorda infine che, in ogni momento, potrai cambiare banca e spostare il mutuo presso un istituto di credito che ti applichi condizioni più vantaggiose.

Leggi Mutuo prima casa: cosa sapere.

Le tasse sulla casa

Se si tratta della tua “prima casa” le tasse che pagherai sul rogito saranno molto più basse grazie al cosiddetto bonus prima casa. Infatti verserai solo l’Iva al 4% (se acquisti da una ditta di costruzioni o da un’altra società) oppure l’imposta di registro al 2% (se acquisti da un privato). In più l’imposta ipotecaria e catastale non vengono liquidate in misura percentuale al valore dell’immobile ma ammontano a 200 euro ciascuna per le vendite da società oppure a 50 euro ciascuna per le vendite da privato.

Per ottenere questa enorme agevolazione fiscale, però, devi rispettare alcuni requisiti.

Innanzitutto non devi avere altre abitazioni nello stesso Comune ove stai acquistando (neanche per quote). Se così non fosse dovrai vendere o donare tali immobili.

In secondo luogo non devi essere proprietario (neanche per quote) di un altro immobile, ovunque situato, già acquistato con lo stesso bonus prima casa. Se così non fosse dovrai vendere o donare l’immobile; in questo caso hai fino a un anno di tempo dalla firma del nuovo rogito per farlo. Ecco la ragione per cui non conviene mantenere una seconda casa per darla in affitto: meglio svenderla che versare un enorme mole di imposte allo Stato.

In ultimo, devi – entro 18 mesi dal rogito – trasferire la residenza nel Comune della nuova casa acquistata (non necessariamente all’interno della stessa ma anche in un’altra via). Questo significa che puoi usufruire del bonus prima casa anche se la dai in affitto.

Arretrati col condominio

Ricordati che, nel momento in cui acquisti casa, diventi anche condomino e, come tale, sei responsabile per le spese di condominio arretrate lasciate dal precedente proprietario. Il codice civile limita questa tua responsabilità solo all’annualità in cui hai comunicato all’amministratore il tuo subingresso nella proprietà e a quella precedente. Ad esempio, se compri nel 2019 e informi di ciò subito l’amministratore, devi pagare – in soldo col venditore – gli arretrati del 2018 e del 2019. Per gli anni addietro resta responsabile solo il venditore. Ciò non toglie che devi assicurarti che questi sia in regola coi pagamenti del condominio, per non trovarti con un grosso debito sulle spalle. Lo puoi fare facendoti consegnare dal proprietario dell’immobile un’attestazione rilasciatagli dall’amministratore con cui questi dichiara che non ci sono debiti pendenti.

Leggi Gli oneri condominiali in caso di vendita della casa.

Attenzione però. Informati anche se l’assemblea intende avviare lavori straordinari di ristrutturazione (ad esempio il rifacimento del tetto). La legge dispone infatti che a pagare è chi è condomino al momento in cui viene conferito il mandato all’amministratore di firmare il contratto di appalto. Quindi se tale contratto è già stato stipulato, a versare le spese straordinarie deve essere il venditore.

La firma del contratto preliminare

Anche se, per prassi, si firma sempre un contratto preliminare – il compromesso – per arrivare più serenamente al contratto definitivo (anche per aver più tempo per sbrigare le pratiche burocratiche, chiedere il mutuo, ecc.), questo tuttavia non è necessario. Se hai già l’ok della banca e le idee molto chiare, se devi sfruttare un momento favorevole per i tassi di interesse con la banca, puoi accordarti con il venditore per la stipula diretta del rogito.

Il preliminare non trasferisce la proprietà ma serve solo per vincolare le parti alla firma del contratto definitivo entro un prefissato termine. Non deve essere fatto con il notaio salvo nel caso di immobile da costruire (ne parleremo al successivo paragrafo) ma va registrato.

La consegna della fideiussione

Se acquisti una casa in corso di costruzione, il preliminare deve essere necessariamente fatto davanti a notaio o con scrittura privata autenticata da notaio. Si tratta di una recente riforma.

Il costruttore inoltre deve necessariamente consegnarti, alla firma del preliminare, una fideiussione, altrimenti il contratto è nullo. In particolare la legge dispone che il costruttore, in sede di contratto preliminare (e a pena di nullità di detto contratto), deve consegnare all’acquirente una fideiussione, bancaria o assicurativa, di importo corrispondente alle somme che il costruttore riscuote anteriormente alla stipula del contratto definitivo. Invece alla firma del rogito notarile il costruttore deve consegnare all’acquirente, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni subiti dall’edificio e provocati a terzi e derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi di costruzione.

La fideiussione del costruttore deve garantire all’acquirente la restituzione di tutte le somme che paga prima del contratto definitivo. La fideiussione è escutibile quando il venditore sia in una «situazione di crisi» (esecuzione immobiliare o fallimento, amministrazione straordinaria etc) oppure quando non consegni la polizza assicurativa in sede di rogito.

Va chiarito il concetto di contratti inerenti agli immobili da costruire. Si tratta di quelli aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni):

1. per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare, oppure;

2. la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità».

Cosa chiedere prima di comprare casa

In una precedente guida abbiamo indicato la lista dei documenti da chiedere al venditore prima di comprare casa. Tra questi sicuramente il più importante è la visura ipocatastale che di dice se sulla casa ci sono ipoteche o pignoramenti. La puoi richiedere tu stesso recandoti all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate. In questo modo sarai sicuro che nessuno potrà mai espropriarti.

Inoltre verifica che l’immobile possieda il certificato di regolarità urbanistica che dichiari la conformità dello stesso a quanto depositato nei pubblici registri.

Altra importante verifica è se sono presenti abusi edilizi. Secondo la Cassazione è nullo il contratto definitivo in presenza di abusi non dichiarati, ma non già il compromesso (visto che, prima del rogito, il venditore potrebbe impegnarsi a ottenere la sanatoria). Leggi Compromesso di immobile abusivo.

note

Autore immagine casa Di Billion Photos


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