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Affitto, come gestire le spese tra proprietario e inquilino

17 Marzo 2019


Affitto, come gestire le spese tra proprietario e inquilino

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 Marzo 2019



Come si dividono le spese di condominio e di manutenzione dell’appartamento tra locatore e conduttore.

Quando si prende un appartamento in affitto non c’è solo il canone mensile da pagare, quello cioè convenuto nel contratto di locazione. L’inquilino deve provvedere anche a quelle piccole riparazioni che l’appartamento richiede per via dell’uso quotidiano e della conseguente usura (ossia l’ordinaria manutenzione di piccola entità) e alle spese di condominio. Per quanto riguarda queste ultime, se non diversamente stabilito dalle parti nel contratto, la legge sull’equo canone stabilisce che determinati oneri siano a carico del locatore e altri a carico dell’inquilino (in generale quelli relativi all’ordinaria amministrazione e alle utenze). I problemi sorgono anche per via dell’abitudine dell’amministratore, nel momento in cui riscuote il pagamento delle quote mensili, di indicare un importo unico e onnicomprensivo, senza alcun dettaglio. Cerchiamo allora di capire, in caso di affitto, come gestire le spese tra proprietario e inquilino, sia quelle relative al condominio che alla manutenzione dell’appartamento.

Non si tratta di un argomento da sottovalutare: la legge dispone infatti che, in caso di omesso pagamento delle spese condominiali (i cosiddetti «oneri accessori») può scattare lo sfratto non appena l’arretrato superi almeno l’importo di due mensilità di canone e si protragga per oltre due mesi. Ecco allora che l’inquilino che vuol restare dentro l’appartamento non deve limitarsi a pagare solo il “prezzo” dell’affitto stabilito nel contratto (il canone mensile) ma deve farsi carico anche degli oneri condominiali. Oneri che, comunque, non vanno versati all’amministratore (avendo questi azione solo nei confronti del condòmino, ossia il proprietario dell’immobile) ma al locatore, a titolo di rimborso. 

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire come gestire le spese dell’affitto tra proprietario e inquilino.

Ripartizione spese condominiali: cosa dice la legge

Chi conosce già la legge sull’equo canone [1] sa cosa questa stabilisce. Ne riportiamo il testo.

«Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate». 

Per legge quindi, salvo che non sia diversamente convenuto (le deroghe sono molto frequenti), l’inquilino deve farsi carico di pagare: 

  • il servizio di pulizia, 
  • la gestione corrente dell’ascensore, 
  • l’acqua, 
  • l’energia elettrica delle parti comuni, 
  • la gestione corrente del riscaldamento 
  • la spesa per il portierato al 90%.

Troverai maggiori dettagli negli articoli:

Ripartizione spese condominiali tra proprietario e inquilino

Quali spese sono a carico dell’inquilino 

Prescrizione oneri condominiali

Se la prescrizione delle spese condominiali è sempre di cinque anni, l’obbligo di rimborso dell’inquilino nei confronti del locatore è di solo due anni. Quindi, se il padrone di casa non esige gli oneri accessori dal conduttore entro tale termine – o non lo interrompe con una lettera di diffida consegnata a mano o spedita con raccomandata a.r. – perde il diritto a rivendicare tali quote, né può sfrattare il moroso.

Tale termine di prescrizione per le quote condominiali che gravano sull’inquilino decorre da:

  • se l’edificio in cui è ubicata l’abitazione è di proprietà di un singolo locatore, dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale [2];
  • se l’immobile è in condominio, dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini;
  • negli altri casi, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere [3].

Partecipazione alle riunioni di condominio e diritto di voto

Il condomino ha diritto di voto e a partecipare alle riunioni di condominio quando sia all’ordine del giorno una questione attinenti agli oneri su di lui gravanti. Non è l’amministratore a dovergli inviare l’avviso di convocazione, dovendo questi informare solo il locatore; è quest’ultimo invece a comunicargli data e ora dell’assemblea. Se non lo fa, la deliberà è ugualmente valida; non può quindi l’inquilino impugnarla per la mancata partecipazione ma può chiedere i danni al locatore [4]. 

La legge riconosce il diritto dell’inquilino a impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Al di fuori delle situazioni richiamate, la normativa non attribuisce all’inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali; sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell’assemblea condominiale di nomina dell’amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo [5].

Si può imporre all’inquilino di pagare tutta la quota di condominio?

Come visto la legge sull’equo canone impone determinate spese a carico del locatore ed altre a carico del conduttore, «salvo patto contrario». Si è discusso sul significato da dare a tale espressione. Inizialmente la giurisprudenza, sposando un’interpretazione più favorevole all’inquilino, aveva stabilito che il cosiddetto «patto contrario» può solo prevedere un maggior onere per il proprietario dell’appartamento, traslando su di lui alcuni o tutti gli oneri normalmente a carico dell’affittuario e mai il contrario. Oggi invece i giudici hanno modificato il precedente orientamento, ritenendo possibile scaricare sull’inquilino un elenco di spese più ampio rispetto a quello indicato dalla legge.

Nei contratti di locazione cosiddetti “liberi” (con durata di quattro anni più quattro), la divisione degli oneri accessori tra proprietario e inquilino può essere liberamente determinata dalle parti.
In quest’ottica, si ritiene che le parti possano pattuire, con apposita clausola scritta nel contratto, che tutte le spese condominiali di manutenzione ordinaria, deliberate dall’assemblea di condominio, siano accollate all’inquilino.

In generale, le spese come luce, gas, pulizia, acqua, ecc. sono a carico dell’inquilino, essendo a questi direttamente imputabili in ragione dell’utilizzo dell’alloggio. Si tratta delle spese ordinarie imputabili in capo a chi effettivamente vive nel condominio. Sono invece a carico del proprietario le spese per la costruzione di nuovi impianti, ad esempio la costruzione della fognatura, l’installazione di un’antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc. Questo criterio generale può quindi essere derogato dalle parti anche a svantaggio del conduttore, come nel caso delle spese di installazione dell’antenna condominiale

Il compenso dell’amministratore non è spesa a carico del conduttore, essendo l’amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni e ai servizi del condominio stesso, ma sul contratto di locazione si può stabilire di dividere la spesa al 50% tra le parti perché l’amministratore svolge un servizio di cui beneficia anche l’inquilino.

Per quanto riguarda la spesa dell’assicurazione dell’edificio, si ritiene che possa essere lecito ripartire le spese in parti uguali tra conduttore e locatore. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo accordi particolari per una percentuale inferiore. 

Secondo la Cassazione [5] il cambio delle funi dell’ascensore è una spesa interamente a carico del conduttore. 

Mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino

Il pagamento delle spese condominiali deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. 

Se l’inquilino ritarda di oltre due mesi il pagamento degli oneri accessori – ossia della sua parte di quote condominiali – e l’importo supera per ammontare due canoni di locazione, il locatore può instaurare il procedimento di sfratto per morosità, allo stesso modo in cui potrebbe agire per il mancato pagamento dei canoni di locazione. 

L’inquilino, prima di pagare, può chiedere al padrone di casa di fornirgli l’indicazione specifica delle spese (costo dell’acqua, dell’energia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della quota dovuta per ogni unita immobiliare). 

L’affittuario inoltre può richiedere anche le copie dei bilanci e preventivi approvati. La richiesta va indirizzata al padrone di casa e non all’amministratore di condominio. Solo dopo che il locatore ha rispettato questi obblighi, con l’inutile decorso dei due mesi il conduttore può dirsi effettivamente moroso. 

In mancanza di tali indicazioni, il conduttore può rifiutarsi di pagare. È comunque opportuno per quest’ultimo, di fronte a una richiesta generica e non specifica del locatore di somme a titolo di oneri accessori, entro due mesi dalla richiesta stessa contestarla formalmente con lettera raccomandata, richiedendo l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione. 

Se l’inquilino non paga gli oneri accessori, il padrone di casa non può cambiare le chiavi dell’appartamento – così come non può farlo per il caso di morosità nell’affitto – dovendo invece ricorrere sempre e unicamente alla procedura di sfratto. Né l’amministratore di condominio è autorizzato a sospendere la fornitura di acqua, gas o di tutti quei servizi condominiali «suscettibili di godimento separato» (ad esempio l’accesso ai campi da tennis, al parcheggio delimitato dalla sbarra elettrica, ecc.). Quest’ultimo potere – regolato dalle disposizioni di attuazione al codice civile – è previsto solo in caso di morosità del condòmino (che, nel caso di affitto, resta sempre il padrone dell’immobile). L’amministratore ha come unico interlocutore il proprietario dell’immobile. Infatti, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali, l’amministratore dovrà chiedere decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario (condomino) e non nei confronti del conduttore [7]. 

Attesa l’estraneità del condominio al rapporto di locazione, l’obbligo di pagamento delle spese condominiali di spettanza del conduttore ai sensi dell’art. 9 l. n. 392/1978 grava sempre sul condomino-locatore. 

Riparazioni dell’appartamento dato in affitto

Dal condominio passiamo ora alle spese di manutenzione della casa, quelle cioè relative alle opere necessarie a rendere l’appartamento abitabile e usufruibile. Le spese per la manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell’immobile sono divise tra conduttore (piccole riparazioni) e locatore (spese straordinarie), salvo diversa pattuizione tra le parti.

Il codice civile [8] stabilisce che le spese di riparazione straordinaria relative all’alloggio competono al proprietario. 

Sono invece a carico dell’inquilino le riparazioni di piccola manutenzione, che sono quelle dovute non a vetustà o caso fortuito, ma a deterioramento derivato dall’utilizzo delle cose che devono essere sottoposte a ordinaria manutenzione (bisognerebbe poi capire come distinguere il deterioramento dovuto a vetustà da quello dovuto all’utilizzo…). Spetta al giudice stabilire cosa rientra nelle piccole riparazioni. Si tratta dei deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile che comportano riparazioni di ordinaria amministrazione. Ad esempio, vi rientra la rottura di elementi esterni dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie.

Il conduttore deve farsi carico dei lavori e delle spese per la manutenzione dell’immobile locato, delle riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile sostenendone il costo (c.d. spese di ordinaria amministrazione). Ciò anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari o dai suoi dipendenti.

Non deve invece effettuare le riparazioni per i deterioramenti prodotti da vetustà o da caso fortuito.

Il conduttore, a sua volta, deve avvisare il locatore quando l’immobile necessita di riparazioni diverse dalla ordinaria manutenzione. L’avviso deve essere dato in tempo per evitare che l’aggravamento delle condizioni possa determinare un maggior costo delle riparazioni. Ricevuto l’avviso, il locatore è responsabile se non esegue gli interventi necessari.

Non spettano all’affittuario le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che riguardano gli impianti interni alla struttura del fabbricato. 

Per conservare l’immobile nello stato in cui si trova al momento della conclusione del contratto, il locatore ed il conduttore devono provvedere alla sua manutenzione, facendosi carico dell’esecuzione delle riparazioni necessarie e delle relative spese.

L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie riguarda non solo la parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore, ma anche le parti comuni dell’edifici.

Il padrone di casa deve farsi carico delle opere necessarie e improrogabili per garantire che l’appartamento svolga la sua tipica destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità. Questi può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.

Le spese di sostituzione di un impianto condominiale sono a carico del proprietario, ma i contributi relativi al suo esercizio spettano al conduttore.

note

[1] L. 27 luglio 1978, n. 392, c.d. legge Equo Canone, art. 9.

[2] Cass. sent. n. 8609/2006.

[3] Cass. sent. n. 4588/1995.

[4] «L’art. 10, l. 27 luglio 1978, n. 392 che ribadendo sostanzialmente la disciplina già introdotta dall’art. 6, l. 22 dicembre 1973, n. 841, prevede con norma eccezionale, un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell’art. 66 disp. attuaz. c.c., che disciplina la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione» (Cass. 4802/2002).

«L’omessa convocazione del conduttore, a norma dell’art. 10 l. 27 luglio 1978, n. 392, all’assemblea dei condomini che delibera sulle spese e sulla gestione del servizio di riscaldamento, non è causa d’invalidità della deliberazione adottata dall’assemblea nel caso in cui né il condomino-locatore né il conduttore abbia adempiuto all’onere di informare l’amministratore del condominio del concluso contratto di locazione relativo a singola unità immobiliare dello stabile condominiale» Così, C. App. Milano, 19 giugno 1981.

[5] Trib. Torino, 29 giugno 2009; Cass. 8755/1993.

[6] Cass. sent. n. 2426/1986.

[7] Cass. sent. n. 17619/2007.

[8] Art. 1576 cod. civ.

Autore immagine casa di  sema srinouljan


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