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Affitto: gravi motivi recesso conduttore locazione uso abitativo

18 Marzo 2019
Affitto: gravi motivi recesso conduttore locazione uso abitativo

Quando e come disdettare un affitto prima della scadenza: i gravi motivi che, col preavviso di 6 mesi, consentono di lasciare l’appartamento in anticipo.

Alcuni anni fa hai preso una casa in affitto per te e tua moglie. Si tratta di un appartamento piccolo – due stanze da letto, un bagno, una cucina-soggiorno – che, all’epoca, rispondeva perfettamente alle vostre esigenze. Ora però tua suocera verrà a vivere da voi perché rimasta vedova poco tempo fa. Si pone la necessità di avere un secondo bagno; sicché avete pensato di dare la disdetta dal contratto. Senonché la locazione scade tra due anni e il padrone di casa intende rispettare il termine previsto per legge. Sono risultati inutili i tentativi di convincerlo ad accogliere le vostre richieste: le giustificazioni addotte sono, secondo lui, insufficienti per sciogliervi anticipatamente dal contratto. Chi ha ragione? Quali sono i gravi motivi di recesso del conduttore dalla locazione a uso abitativo?

Di tanto cercheremo di fornire una spiegazione qui di seguito. Ti illustreremo cioè quando è possibile disdettare l’affitto prima della scadenza nonostante il diniego del locatore. Si tratta di motivi eccezionali, peraltro non elencati espressamente dalla legge, la cui comprensione non può prescindere dall’interpretazione fino ad oggi data dalle aule dei tribunali. Dovremo, in buona sostanza, rifarci all’indirizzo della Cassazione per comprendere quali sono quelle valide motivazioni che, rendendo l’immobile non più adeguato alle esigenze del conduttore, consentono a quest’ultimo di recedere anticipatamente dal contratto non ancora scaduto. Ma procediamo con ordine.

Affitto: cause di recesso

La normale causa di recesso del contratto di affitto è la sua scadenza. Scadenza che, nella locazione a canone libero, ricorre ogni 4 anni (alla prima scadenza però è previsto un automatico rinnovo di altri 4 anni, da cui il solo padrone di casa non può tirarsi indietro salvo cause specifiche [1]) e, invece, nella locazione a canone concordato, ricorre ogni 3 anni (alla prima scadenza però è previsto un automatico rinnovo di altri 2 anni, da cui il solo padrone di casa non può tirarsi indietro salvo cause specifiche [1]). 

Ciò nonostante, esistono altri due casi in cui è possibile disdire un contratto di affitto prima della scadenza. 

Recesso convenzionale o contrattuale

Il primo è quando è il contratto stesso a prevederlo: una clausola, concordata da entrambe le parti, deve cioè indicare specifiche ragioni che consentono all’inquilino di recedere in anticipo. È il cosiddetto recesso convenzionale. Dunque locatore e conduttore possono inserire nel contratto clausole che consentono (solo) a quest’ultimo di sciogliersi in qualsiasi momento dal contratto purché ne dia preavviso al locatore con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Le parti possono prevedere che il recesso venga comunicato:

  • in una forma diversa rispetto alla raccomandata (ad esempio il telegramma o la notifica a mezzo ufficiale giudiziario) purché idonea ad attestare l’avvenuta ricezione da parte del locatore;
  • con un termine di preavviso maggiore o inferiore a sei mesi.

Il recesso non deve essere accettato dal locatore.

Ad esempio il recesso può essere consentito per una libera scelta della parte, senza bisogno di una particolare motivazione, oppure per la sopravvenienza di una determinata situazione (ad esempio un trasferimento lavorativo).

Di solito la clausola di recesso è sempre accompagnata dalla previsione del pagamento di una sorta di penale. Ad esempio in tale clausola le parti possono disporre che il conduttore, in caso di esercizio del recesso, versi al locatore una somma come corrispettivo del recesso (cosiddetta multa penitenziale).

Recesso legale o per gravi motivi

Il secondo caso è il recesso per gravi motivi. In pratica, a prescindere da ciò che è stato scritto sul contratto, la legge consente sempre all’inquilino, in presenza di una valida motivazione, di sciogliersi dalla locazione prima della scadenza, purché ne dia comunicazione al locatore con un preavviso di almeno 6 mesi. È il cosiddetto recesso legale.

Il recesso legale si differenzia da quello convenzionale proprio per il fatto che quest’ultimo opera solo se le parti lo hanno disciplinato nella scrittura privata mentre i gravi motivi sono previsti a monte dalla legge.

Il punto però è che la normativa non specifica cosa si intenda per gravi motivi. Sicché sul punto dobbiamo orientarci sulla base dei chiarimenti forniti dalla giurisprudenza. 

Cosa si intende per gravi motivi di recesso dall’affitto?

La Cassazione ha puntualizzato che i gravi motivi che giustificano il recesso dal contratto devono essere: 

  • fatti non volontari, ossia non dipendenti da una volontà dell’inquilino. Tale non sarebbe, ad esempio, la decisione di trasferirsi in un’altra città per trovare un lavoro migliore o un trasferimento richiesto dallo stesso inquilino al proprio datore di lavoro;
  • fatti sopravvenuti, imprevisti ed imprevedibili alla firma del contratto di affitto. Tale non sarebbe, in un immobile privo di ascensore, la difficoltà dovuta all’età di fare le scale a piedi. Diventa però una giusta causa di recesso la sopravvenuta inabilità totale che non consente di salire i gradini. La vecchiaia è infatti un evento prevedibile che si può calcolare, non altrettanto invece un grave infortunio;
  • l’oggettiva impossibilità abitativa e non la semplice difficoltà. La grave causa corrisponde a un motivo che rende oggettivamente inutilizzabile l’immobile e non semplicemente scomodo. Un vicino particolarmente chiassoso che non consente di riposare è stato considerato, dalla giurisprudenza, una giusta causa; non altrettanto il trasferimento della sede di lavoro a pochi chilometri di distanza, che richiede più tempo per raggiungere l’azienda.

Recedere dall’affitto se l’immobile diventa troppo piccolo

La nascita di un bambino o l’arrivo della suocera, la necessità di dover ospitare una badante o un altro parente non rendono l’appartamento oggettivamente inutilizzabile, ma solo più scomodo. Sicché, tornando all’esempio di partenza, l’assenza di un secondo bagno non costituisce un grave motivo per recedere dall’affitto in anticipo.

In questo senso si è espresso il tribunale di Modena, nella sentenza del 25 gennaio 2013, secondo cui «la circostanza che il conduttore, a seguito di intervento chirurgico al menisco, si trovi in mera situazione di difficoltà ad abitare lo stabile ovvero in condizioni di disagio, ma non di impossibilità abitativa, per quanto l’immobile locato si sviluppi su due livelli, non impedisce la prosecuzione del rapporto locativo in essere, precludendo l’esercizio del diritto potestativo di recesso per gravi motivi». 

In un’altra parte della pronuncia del tribunale di Modena, poi, si legge che: «L’elaborazione interpretativa formatasi con riguardo a questo coacervo di disposizioni normative in ordine alle condizioni di recesso richieste in capo al conduttore ha evidenziato uno spirito rigorista, probabilmente suffragato dal riferimento letterale ivi riscontrabile con riguardo alla sussistenza di motivi gravi; requisito questo che all’evidenza evoca la gravità dell’inadempimento, che legittima la conseguente risoluzione per inadempimento esemplificativamente… la grave malattia del conduttore che lo costringa a trasferirsi in altra località».

In caso di contestazione dei gravi motivi, l’inquilino rischia di dover versare il canone (ed anche le spese accessorie dovute), fino alla scadenza naturale del contratto. 


note

[1] I motivi che consentono al locatore – salvo preavviso sei mesi prima – di disdire l’affitto alla prima scadenza (dopo i primi 4 anni nel contratto a canone libero, e dopo i primi 3 nel contatto a canone concordato) sono i seguenti:

-il locatore vuole destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (o del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);

-il locatore (persona giuridica società o ente pubblico) intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto. In tal caso, deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità;

-quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;

-quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore ostacola lo svolgimento di questi lavori. Altra ipotesi si ha quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero;

-quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

-quando il locatore intende vendere l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione);

-ricovero in casa di riposo o altra struttura;

-fallimento dell’azienda e sopraggiunta difficoltà economica.

Autore immagine coppia in trasferimento di fizkes


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2 Commenti

  1. Una coppia di conduttori che si lascia può essere considerato un motivo grave per cui recedere dal contratto di locazione a cedolare secca 4+2? Nell’eventualità della previsione da contratto del solo recesso per “gravi motivi”, è possibile eventualmente risolvere consensualmente il contratto? Grazie mille in anticipo

    1. Nel caso di coppia che si separa se come motivazione si considera la modificata capacità economica dell’intestatario del contratto, quindi non più in grado di sostenere le spese di locazione + condominiali parrebbe un fatto non prevedibile ed oggettivo.
      Nel caso di accordo scritto tra conduttore e locatore, in cui le parti affermano di risolvere il contratto consensualmente e null’altro pretendere dal rispettivo non vedo perchè dovrebbero esserci problemi.

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