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Il consiglio di condominio

19 Marzo 2019
Il consiglio di condominio

Quali funzioni si possono delegare al consiglio di condominio, chi ne fa parte e quali maggioranze sono necessarie per la nomina dei suoi membri.

Nel tuo condominio è sempre molto difficile riunirsi e decidere le questioni poste dall’amministratore all’ordine del giorno; tra assenteisti e dissenzienti, trovare una maggioranza concorde sulle questioni anche più urgenti è diventato logorante. Non tutti hanno poi la pazienza di presentarsi alle assemblee ben sapendo che o la riunione dovrà essere rinviata per mancanza dei quorum o, nella migliore delle ipotesi, bisognerà litigare. In queste condizioni, si arriva quasi sempre a notte fonda senza mai trovare una soluzione condivisa. Ecco perché avete deciso di nominare un consiglio di condominio. Di cosa si tratta? Ve lo ha spietato lo stesso amministratore.

L’ultima riforma del 2012 ha stabilito la possibilità per l’assemblea di nominare, se lo ritiene opportuno o vantaggioso, un consiglio di condominio, che abbia funzioni consultive e di controllo.

È di questi giorni la prima pronuncia della Cassazione [1] che chiarisce la natura e le funzioni di tale organo. Se dunque ti stai chiedendo a cosa serve il consiglio di condominio, che valore hanno le sue decisioni, chi può essere nominato all’interno del consiglio di condominio, ecco tutti i chiarimenti che fanno al caso tuo.

Consiglio di condominio: chi lo nomina e da chi è composto?

Il codice civile stabilisce [2] che l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.

Nulla però vieta, anche in condomini con meno di dodici unità, di provvedere alla nomina dei consiglieri.

È quindi da escludere che possano far parte del consiglio di condominio soggetti esterni al condominio stesso (come invece succede per l’amministratore).

Nel silenzio della legge circa, si può ritenere che l’assemblea nomini i membri del consiglio con votazione presa a maggioranza dei presenti.

Il consigliere di condominio può essere previsto anche nel regolamento di condominio.

La norma impone un numero minimo di 3 consiglieri, ma è possibile nominare anche più soggetti. L’importante, ai fini solo del funzionamento dell’organo, è che si tratti di un numero dispari (diversamente c’è il rischio di stallo nelle votazioni).

In assenza di una specifica disciplina, si ritiene che la funzione sia a titolo gratuito, per cui ai consiglieri non è dovuta alcuna indennità o gettone di presenza.

Che cosa fa il consiglio di condominio?

Il consiglio di condominio è l’organo destinato a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei comproprietari nei grandi complessi condominiali dotati di molteplici strutture comuni. Esso ha solo funzioni consultive e di controllo. Non può quindi autorizzare spese. Le uscite di cassa, i preventivi dei lavori di ristrutturazione, le offerte di partecipazione all’appalto, i relativi contratti con le ditte, la scelta dell’impresa esecutrice dei lavori, la ripartizione degli oneri ecc. possono solo essere sottoposte a un preventivo vaglio di congruità da parte del consiglio, ma devono poi essere sempre deliberate dall’assemblea. Qualsiasi decisione del consiglio non ha alcun valore vincolante per il condominio.

Proprio su questo aspetto si è pronunciata la Cassazione. La Corte ricorda che l’assemblea condominiale può certamente votare la nomina di un consiglio di condominio con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, ma le decisioni dei consiglieri sono vincolanti per tutti condomini, compresi i dissenzienti, soltanto se poi vengono votate e approvate, con le maggioranze prescritte dalla legge, dall’assemblea dei condomini. Infatti, le specifiche funzioni dell’assemblea (tra le quali rientra anche l’approvazione di opere di manutenzione straordinaria dell’edificio) non sono delegabili ad un gruppo ristretto di condomini, quale è appunto il consiglio di condominio.

I consiglieri non hanno alcun potere sostitutivo rispetto a quelli conferiti all’assemblea o all’amministratore e l’amministratore può anche non seguire i loro pareri.

Come si svolgono le riunioni del consiglio di condominio?

Durane le riunioni del consiglio di condominio viene redatto un verbale. Si tratta quindi di un organismo introdotto per facilitare il compito dell’amministratore, soprattutto nei condomini di grandi dimensioni, potendo lo stesso convocare i consiglieri e sentire da loro quali siano le richieste e le esigenze predominanti all’interno del condominio. Buona norma è comunque che l’amministratore li ascolti preventivamente in ordine all’assunzione di certe decisioni.


note

[1] Cass. ord. n. 7484/2019.

[2] Art. 1130 bis cod. civ.

Autore immagine: riunione di condominio di Viktoria Kurpas


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