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Come diventare amministratore di condominio

10 Aprile 2019 | Autore:
Come diventare amministratore di condominio

La figura dell’amministratore di condominio, i requisiti e le doti caratteriali. I corsi di formazione e l’aggiornamento dell’amministratore professionista, la nomina e i compiti, i costi e i guadagni.

Nel tuo condominio nessuno vuole fare più l’amministratore e, quindi, bisogna sceglierne uno esterno. Esiste un modo per verificare il possesso dei requisiti previsti dalla legge per svolgere tale attività? Quali sono i compiti di un amministratore di condominio? A quanto può ammontare il suo compenso? L’attività di amministratore di condominio, fino a qualche anno fa, poteva essere svolta da chiunque e, peraltro, erano frequenti i casi in cui fosse uno degli stessi condòmini ad occuparsene. Tuttavia, sebbene sia ancora possibile scegliere un amministratore interno, cioè tra gli abitanti di uno stabile, oggi per molti rappresenta un lavoro vero e proprio, il quale necessita di impegno e passione oltre che di competenza e di preparazione. Pertanto, qualora volessi intraprendere questa professione, qui ti spiegheremo come diventare amministratore di condominio, quali sono i requisiti necessari che devi possedere per farlo nonché i compiti connessi a tale attività, i costi ed i guadagni. Non dimenticare che l’amministratore di condominio non è una figura di poco conto, ma assume un rilievo fondamentale se si considera che spesso le riunioni di condominio si trasformano in un campo di battaglia dove si tira fuori il peggio da ognuno dei partecipanti. A volte, sono teatro di importanti confronti, ma in altre occasioni, ahimè ben più numerose, diventano occasioni dove esternare sfoghi e rancori tra i condòmini. Così anche problemi di scarso rilievo assumono connotati di questioni di vitale importanza e all’accensione della miccia, ecco scattare le liti e le polemiche. In questo scenario apocalittico, è necessario che ci sia qualcuno che calmi gli animi e riporti l’ordine, non solo adoperando le parole giuste, ma anche proponendo soluzioni che denotano una certa conoscenza professionale e tecnica.

Normativa in materia

Prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio [1], non bisognava possedere alcun requisito specifico per essere nominato amministratore, fatta eccezione dell’onorabilità e della professionalità previste in generale dalla legge [2].

Nel 2013 il legislatore italiano è intervenuto in materia [3] attribuendo al ministero della Giustizia il compito di emanare un regolamento che si occupasse della formazione degli amministratori di condominio; cosa effettivamente avvenuta l’anno successivo con un Decreto Ministeriale [4], il quale ha determinato i criteri e le modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi che gli stessi devono seguire ai fini della formazione.

La legge di riforma sopra citata ha introdotto un doppio binario poiché ha riservato l’obbligo della formazione solo per l’amministratore professionista, escludendola per quello scelto tra i condomini del fabbricato. Quest’ultimo però, non è esentato dalle responsabilità connesse all’attività e, quindi, se non adeguatamente formato, può trovarsi ad affrontare gravi rischi, non avendo una preparazione specifica in materia. E’ auspicabile che anche in tali casi venga prevista almeno la frequenza di corsi di aggiornamento.

Requisiti dell’amministratore di condominio

I requisiti richiesti per potere svolgere l’attività di amministratore di condominio sono:

  • godere dei diritti civili;
  • non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive (come ad esempio l’obbligo di soggiorno o di firma), salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non essere interdetti o inabilitati;
  • non risultare annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
  • avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • avere frequentato un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore, delle quali per lo meno un terzo dedicate ad esercitazioni pratiche, e svolgere l’attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale per almeno 15 ore annuali.

Mentre i requisiti elencati dal n. 1 al n. 5 sono requisiti che si riferiscono per all’onorabilità, quelli dei numeri 6 e 7 sono requisiti che attengono alla professionalità dell’amministratore.

Doti personali per diventare un buon amministratore di condominio

Oltre ai requisiti previsti dalla legge, per potere diventare un buon amministratore di condominio, soprattutto se si intende svolgere tale attività come professione, bisogna possedere delle qualità caratteriali ben determinate.

Più precisamente bisogna avere:

  • capacità relazionale, cioè essere in grado di trattare e comunicare facilmente con la gente;
  • capacità di organizzazione e gestione, ossia sapere coordinare bene il proprio lavoro in maniera tale da rispondere prontamente alle necessità dei condomini;
  • capacità di mediazione, non dimenticando che all’interno dei condomini spesso occorre calmare gli animi e svolgere un’attività di pacificazione;
  • capacità di problem solving, cioè capacità di risolvere ogni problematica possibile ed immaginabile che possa determinarsi all’interno di un condominio, trovando la soluzione più giusta per il caso concreto.

Formazione ed aggiornamento dell’amministratore professionista

Diversamente dall’amministratore interno quello esterno, cioè quello che svolge tale attività quale professionista, deve avere frequentato un corso di formazione prima di potere esercitare. I corsi di formazione per amministratore di condominio possono essere organizzati da chiunque nel rispetto delle indicazioni contenute nel decreto ministeriale già sopra citato. Le stesse associazioni di categoria come l’Unai (Unione nazionale amministratori di immobili) o l’Anammi (Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili) ormai da anni organizzano corsi di formazione per chi è interessato a svolgere questa attività.

In ogni caso è fondamentale che l’organizzatore del corso da un lato scelga tra particolari figure professionali (avvocati, magistrati, ingegneri, ecc), un responsabile scientifico quale direttore del corso e dall’altro che selezioni dei formatori, i quali possiedano un’adeguata preparazione in materia condominiale.

Il programma del corso deve essere poi, comunicato al ministero della Giustizia.

Il corso serve per offrire agli aspiranti professionisti un complesso di conoscenze tecnico-giuridiche, contabili, amministrative e gestionali, indispensabili per gestire un fabbricato in regime condominiale.

Alla fine del corso, che si può tenere anche telematicamente, si dovrà sostenere un esame, che si svolgerà comunque nelle sede individuata dal responsabile scientifico. Successivamente verrà rilasciato un attestato che permetterà l’iscrizione al registro telematico degli amministratori di condominio. E’ opportuno precisare che l’attività di amministratore di condominio non è legato all’iscrizione in un albo professionale ma solamente a quella al predetto registro.

Il registro telematico degli amministratori di condominio è uno strumento di facile consultazione per i condòmini e per chi vi ha interesse in quanto consente di verificare se il proprio amministratore è in regola con gli obblighi imposti dalla legge in tema di aggiornamento e possieda i requisiti richiesti per svolgere tale attività.

L’esercizio professionale dell’attività di amministratore di condominio comporta la necessità dell’apertura della partita Iva nonché il versamento dei contributi all’Inps, salvo i casi in cui si appartenga ad un ordine/collegio professionale con un proprio istituto previdenziale di riferimento. E’ opportuno inoltre, sottoscrivere un’assicurazione per la professione.

Nomina dell’amministratore del condominio

La nomina dell’amministratore è obbligatoria per i condomini con più di 8 condòmini, intendendo per tali diversi proprietari di distinte unità immobiliari. L’amministratore viene eletto dai condòmini riuniti in assemblea. Per la nomina di un amministratore interno al condominio, la legge richiede il possesso solo dei requisiti dell’onorabilità, non essendo necessario né il diploma di scuola superiore di secondo grado né la frequenza di alcun corso nemmeno di aggiornamento.

Viceversa, per la nomina di un amministratore esterno, è indispensabile il possesso di tutti i requisiti sopra elencati. In entrambi i casi per essere valida la delibera con la quale si decide la nomina, è necessario che venga approvata da una maggioranza qualificata, che è quella degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Compiti dell’amministratore di condominio

I compiti di un amministratore di condominio non sono pochi. Infatti, in maniera esemplificativa questi deve occuparsi:

  • di regolare il godimento e l’uso delle parti comuni del fabbricato. Deve fare in modo cioè che ciascun condòmino possa usufruire in eguale misura di quelle parti del fabbricato che sono di proprietà di tutti (come ad esempio le scale, i cortili interni, l’ascensore);
  • di redigere, modificare e far rispettare il regolamento condominiale;
  • di riscuotere le quote condominiali necessarie per l’attività di ordinaria e di straordinaria manutenzione oltre che per il funzionamento delle parti comuni (ad esempio deve pagare le spese dovute per i servizi e la manutenzione delle parti comuni come quelle relative al portiere, al giardiniere, all’impresa di pulizie, ecc.).
  • di eseguire le delibere dell’assemblea condominiale e convocarla almeno annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • di eseguire gli adempimenti fiscali consistenti ad inizio anno, nella presentazione della certificazione unica dei redditi dell’anno precedente e a metà anno, nella presentazione della certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta;
  • di tenere il registro dei verbali delle assemblee con allegato il regolamento di condominio;
  • di tenere il registro della contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite della gestione.

Spese per diventare amministratore professionista

Le spese iniziali per diventare amministratore di condominio non sono particolarmente onerose. Il costo del corso di formazione va da un minimo di € 800,00 ad un massimo di € 1.000/1.200. Per l’iscrizione ad un’associazione di categoria si possono pagare € 100/200 all’anno mentre per l’acquisto di un software gestionale occorrono all’incirca € 400/500.

Guadagni dell’amministratore di condominio

Il guadagno di un amministratore di condominio dipende dal numero degli appartamenti situati all’interno del fabbricato. Infatti, lo stipendio medio si aggira intorno ai € 100/200 al mese, al lordo delle tasse, per un condominio di medie dimensioni. Pertanto, il consiglio è quello di amministrare più condomini possibili, potendo in tal caso arrivare anche a € 4.000 lordi al mese, gestendo almeno 20 condomini.

note

[1] L. n. 220/2012.

[2] Art. 71 – bis delle disposizioni di attuazione del cod. civ.

[3] D.L. n. 145/2013.

[4] D.M. n. 140/2014.

Autore immagine: amministratore condominio di stockphoto mania


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