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Chi registra il contratto di locazione?

9 Maggio 2019 | Autore:
Chi registra il contratto di locazione?

A chi spetta la registrazione del contratto di locazione? Quali sono le conseguenze di una locazione non registrata? Cosa succede nel caso di affitto in nero?

Anche se non hai mai dato una casa in affitto, probabilmente saprai che, per legge, i contratti di locazione vanno registrati presso l’Agenzia delle entrate. Con questa procedura, lo Stato viene messo a conoscenza del fatto che in un immobile v’è una determinata persona che, per potervi stare, versa un certo importo al proprietario, il quale è tenuto a pagare le tasse sul canone dichiarato. Spesso, però, la registrazione del contratto, procedimento di per sé non difficile, è causa di controversie tra i soggetti coinvolti, cioè tra i futuri locatore e conduttore. Chi registra il contratto di locazione? È quello che voglio spiegarti con l’articolo che stai leggendo in questo momento.

Si tratta di un aspetto da non sottovalutare perché, come ti spiegherò nei prossimi paragrafi, un contratto di locazione non registrato non è valido per legge, con una serie di conseguenze di non poco conto circa tutti i canoni eventualmente pagati. Se hai dieci minuti di tempo, mettiti comodo e prosegui nella lettura: ti spiegherò come funziona e chi registra il contratto di locazione.

Contratto di locazione: cos’è?

Cominciamo subito a vedere cos’è un contratto di locazione. Si tratta di un particolare negozio giuridico con il quale due parti, definite locatore e conduttore (o locatario), si mettono d’accordo affinché la prima dia in godimento alla seconda un proprio bene, dietro pagamento di un corrispettivo [1]. Classica ipotesi di tale tipo di contratto è quella riguardante l’abitazione data in affitto dal proprietario, oppure di altro immobile concesso ugualmente in affitto ma per fini commerciali.

Il contratto di locazione non deve necessariamente avere ad oggetto un bene immobile: la legge esplicitamente prevede che si possa trattare anche di un bene mobile, come di un’autovettura, ad esempio.

Contratto di locazione: caratteristiche

Ogni tipo di contratto di locazione, sia che abbia ad oggetto beni immobili che mobili, è connotato dalle seguenti caratteristiche:

  • è consensuale, in quanto si perfeziona con la semplice volontà delle parti e non nel momento in cui il conduttore entra in possesso del bene locato;
  • a prestazioni corrispettive, in quanto sorgono in capo ad entrambe le parti una serie di obblighi: su tutti, il locatore si obbliga a far godere il bene per un certo tempo, mentre il conduttore a pagare un determinato corrispettivo;
  • è un contratto di durata, poiché i suoi effetti si prolungano nel tempo;
  • a forma libera, nel senso che può perfezionarsi anche attraverso un accordo orale. Ciò non vale, però, per i contratti di locazione di immobile ad uso abitativo o commerciale.

Il contratto di locazione di immobili

Il contratto di locazione che ha ad oggetto gli immobili è sottoposto a regole particolari: nello specifico, i contratti che riguardano beni immobili, ad uso abitativo o meno, devono rispettare quanto stabilito dalla legge sull’equo canone (e successive modifiche) [2].

Nello specifico, questi tipi di locazione devono rispettare non solo precisi obblighi di forma, ma anche di contenuto, e sono soggetti alla registrazione presso l’Agenzia delle entrate. Pertanto, sappi sin d’ora che la registrazione del contratto di locazione non riguarda tutti i tipi di locazione, ma solo quelli che hanno ad oggetto beni immobili.

La locazione di immobili urbani ad uso abitativo

Per comprendere chi registra il contratto di locazione è opportuno avvicinarsi alla risposta a piccoli passi, cominciando a vedere come funziona la locazione di immobili urbani ad uso abitativo, che corrisponde al classico contratto di affitto di una casa.

Secondo la legge [3], le parti possono, in primo luogo, scegliere se concordare liberamente il canone di locazione, oppure se adeguarsi ai prezzi previsti da appositi accordi raggiunti a livello locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori. La scelta dell’un canale o dell’altro si ripercuote sull’intero contratto; vediamo come.

Locazione di immobili con canale libero

Se le parti scelgono di concordare liberamente il canone (cosiddetto canale libero), allora l’intero contenuto del contratto sarà lasciato alla discrezionalità delle parti, con le seguenti eccezioni:

  • la durata del contratto non può essere inferiore a quattro anni;
  • alla prima scadenza è previsto il rinnovo automatico per ulteriori quattro anni. Il locatore ha facoltà di rifiutare il rinnovo, dandone tempestiva comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, solamente nei casi stabiliti dalla legge, che ricorrono, ad esempio, quando l’immobile deve essere concesso ad un proprio congiunto, occorre eseguire su di esso dei lavori di ristrutturazione o manutenzione, oppure ancora il locatore è intenzionato a venderlo (in questa specifica ipotesi, se il conduttore manifesta la sua volontà di acquistarlo, egli, a parità di condizioni, deve essere preferito ad altri eventuali acquirenti). Alla seconda scadenza (cioè, al termine del secondo quadriennio), il contratto può essere liberamente sciolto oppure rinnovato a nuove condizioni.

Come appena visto, nel caso di locazione di immobili urbani il locatore può recedere solamente per determinati motivi; al contrario, il conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, per gravi motivi, comunicando il recesso al locatore con un preavviso di almeno sei mesi. Alla prima scadenza, inoltre, è libero di non rinnovare il contratto per gli ulteriori quattro anni.

Locazione di immobili con canale amministrativo o assistito

In alternativa al canone libero, cioè a quello concordato liberamente, le parti possono optare per la strada del canone vincolato agli accordi raggiunti a livello locale tra i rappresentanti dei locatori e quelli degli inquilini. In questa ipotesi, la durata del contratto non potrà essere inferiore a tre anni, alla scadenza dei quali, se le parti non si accordano, il contratto è prorogato di diritto per altri due anni, con possibilità per il locatore di negare il rinnovo solamente se vuole vendere o ristrutturare l’immobile. Inoltre, la locazione con canone amministrativo consente al locatore di beneficiare di particolari agevolazioni fiscali.

Contratto di locazione: cos’è la registrazione?

Secondo la legge [4], ogni contratto di locazione che abbia ad oggetto un bene immobile o una porzione di esso deve essere registrato presso l’Agenzia delle entrate a pena di nullità. L’obbligo, pertanto, non riguarda solamente la locazione degli immobili urbani ad uso abitativo o di quelli ad uso commerciale, ma qualsiasi tipo di immobile; unica eccezione è rappresentata dalla locazione di durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno.

La registrazione del contratto deve avvenire entro trenta giorni dalla data di decorrenza; i moduli di registrazione vengono forniti dall’Agenzia delle entrate e possono essere reperiti direttamente sul sito. Il pagamento dell’imposta può essere corrisposto esclusivamente per l’anno o per l’intero periodo di locazione.

A questo proposito, bisogna sottolineare che tra le condizioni stabilite dal contratto di locazione, una delle più importanti è senza dubbio la durata; quando il contratto viene prorogato, perciò, è necessario procedere anche al rinnovo della registrazione. Dopo aver effettuato il prolungamento della durata del contratto, quindi, è obbligatorio comunicare all’Agenzia delle entrate l’avvenuto rinnovo; anche in questo caso, l’imposta può essere pagata per l’annualità o per tutto il periodo di proroga.

Registrazione del contratto di locazione: chi deve farla?

Chi è tenuto alla registrazione del contratto di locazione? Il conduttore o il locatore? Secondo la legge [5], la registrazione spetta al proprietario di casa, il quale deve provvedere nel limite perentorio dei trenta giorni dalla firma del contratto. Il proprietario dovrà poi provvedere entro sessanta giorni alla comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore di condominio e al conduttore

Il locatore e il locatario devono corrispondere l’imposta di registro in parti uguali. La legge ammette una diversa pattuizione in modo che sia solo il proprietario di casa a farsi carico delle spese, ma non è ammesso l’accordo contrario.

Cosa succede se non si registra il contratto di locazione?

Come detto poc’anzi, un contratto di locazione non registrato è nulla di diritto; ciò comporta delle precisi e gravi conseguenze, le quali vanno a discapito del proprietario: ed infatti, i canoni pagati dal conduttore senza un valido contratto di locazione sono indebiti e, pertanto, vanno restituiti per intero all’inquilino. Ma non solo.

Se il contratto di locazione non è stato registrato, il proprietario non potrà nemmeno ricorrere in tribunale per ottenere lo sfratto. Così, se il conduttore non paga il fitto e non decide di andarsene spontaneamente, l’unica cosa che potrà fare il locatore sarà di intentare un giudizio ordinario di occupazione senza titolo (ossia senza contratto), più lungo e costoso di quello previsto dalla legge per lo sfratto.

Insomma, non registrare un contratto di locazione comporta numerosi svantaggi, soprattutto per il proprietario, il quale non potrà pretendere nessun tipo di pagamento, né potrà procedere ad uno sfratto. Oltre a ciò, si aggiungono delle conseguenze fiscali di non poco conto, come ti dirò nel prossimo paragrafo.

Le conseguenze fiscali della mancata registrazione

Non registrare il contratto di locazione non comporta solamente gli svantaggi visti nel paragrafo precedente, ma anche una situazione di irregolarità tributaria del proprietario.

L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.

In particolare:

  1. per l’omessa o tardiva registrazione del contratto è prevista una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
  2. per l’occultamento, anche parziale, del canone, la sanzione va dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato;
  3. per il tardivo pagamento dell’imposta, invece, la sanzione è del  30% dell’imposta versata in ritardo.

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] L. n. 392 del 27.07.1978.

[3] L. n. 431/1998.

[4] L. n. 311 del 30.12.2004.

[5] L. di Stabilità 2016.


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