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Comprare casa a prezzo inferiore di mercato: rischi

21 Marzo 2019
Comprare casa a prezzo inferiore di mercato: rischi

Cosa succede se rogiti con prezzo di vendita inferiore a rendita catastale? L’accertamento fiscale dell’Agenzia delle Entrate su acquisto, vendita di casa e sanzioni per imposte di registro e ipocatastali.

Sai cos’è un accertamento immobiliare? Immagina di voler acquistare casa. Prima di stipulare il rogito, hai chiesto al notaio un preventivo per sapere quanto andrai a versare di imposte; questi ha voluto però sapere il prezzo che pagherai al venditore. Ti ha fatto cioè capire che l’imposta di registro (se compri da privato) o l’Iva (se compri da una ditta) da corrispondere all’erario dipendono dal valore dell’immobile. Per risparmiare ti è così balenato in testa di accordarti col venditore e di far risultare, sul contratto definitivo di compravendita, un corrispettivo inferiore rispetto a quello effettivamente stabilito; verserai la differenza “in nero”. In questo modo, dichiarando un valore inferiore, potrai pagare meno tasse. Senonché, dopo qualche anno, l’Agenzia delle Entrate si accorge del trasferimento immobiliare e nota che il prezzo dichiarato nell’atto è stranamente inferiore rispetto ai prezzi di mercato. Il sospetto porta l’ufficio delle imposte a fare qualche accertamento, all’esito del quale giunge a conclusione che hai evaso. Così ti notifica un accertamento, appunto l’accertamento immobiliare. Come puoi difenderti in un’ipotesi del genere? Quali sono i rischi di comprare casa a prezzo inferiore di mercato?

Ci sono numerose sentenze che hanno affrontato, in passato – anche molto recente – questo argomento e di tanto avevamo già parlato nella guida Vendita immobiliare: che succede se il prezzo è troppo basso? Senonché una ordinanza della Cassazione pubblicata proprio ieri [1] riporta a galla l’argomento offrendo un’interpretazione della legge particolarmente rigorosa. Secondo la Corte può essere lo stesso contribuente a “fregarsi con le proprie mani” nel momento in cui chiede il mutuo alla banca. Già questo, infatti, può costituire un indizio di evasione. Ma procediamo con ordine e vediamo cosa succede se rogiti ad un prezzo di vendita inferiore alla rendita catastale.

Come fa l’Agenzia delle Entrate ad accorgersi che il prezzo di vendita immobiliare è falso?

La prima cosa da affrontare è capire come fa l’Agenzia delle Entrate a mettersi sulle tracce di chi ha dichiarato un prezzo di vendita inferiore a quello effettivamente corrisposto. Ci sono una serie di indizi – tecnicamente detti “presunzioni” – che possono legittimare un accertamento.

Di solito, l’indagine del fisco parte dalle cosiddette quotazioni Omi ossia dalle stime effettuate dall’Osservatorio del mercato immobiliare. Le quotazioni Omi sono uno strumento di cui si vale l’Agenzia delle Entrate per controllare i valori delle abitazioni e dei terreni. Le stime vengono eseguite sulla base della classe catastale dell’immobile, della sua destinazione d’uso, della collocazione geografica e urbanistica, dello stato conservativo del bene, della superficie commerciale, ecc.

Ma le quotazioni Omi rappresentano solo il punto di partenza dell’indagine. Più volte la giurisprudenza ha annullato l’accertamento immobiliare eseguito solo sulla base delle stime dell’Osservatorio. C’è bisogno di ulteriori elementi.

Questi elementi sono, ad esempio, il valore del mutuo richiesto alla banca dall’acquirente o i prezzi praticati nella stessa zona, e nel medesimo periodo temporale, per le compravendite o gli affitti: prezzi che possono essere ricavati anche dalle inserzioni e annunci pubblicitari risultanti dai media o dalle ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle Dia.

Insomma, dalla combinazione di tali elementi l’ufficio delle imposte può presumere che il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita sia falso e, quindi, chiedere all’acquirente le maggiori imposte (non versate all’atto della firma della compravendita) su un valore del bene rivalutato. Oltre a ciò, il contribuente dovrà anche pagare le sanzioni sulla presunta evasione. Gli è sempre consentito ricorrere al giudice, ma le armi di difesa sono scarse.

Come difendersi dall’accertamento immobiliare

Di solito, per difendersi dall’accertamento immobiliare dell’Agenzia delle Entrate si ricorre a una controperizia che stimi il valore reale del bene, tenendo conto delle condizioni concrete in cui si trova l’immobile (si pensi a un appartamento che necessita di profonda ristrutturazione, ragione che ha portato il venditore ad abbassare il prezzo), dello stato di conservazione dell’edificio (si pensi a un palazzo che necessita di una imminente ristrutturazione, circostanza che ne deprezza il valore per via degli imminenti costi che il nuovo condomino si troverà ad affrontare), dell’urbanizzazione della zona (si pensi a una zona urbana originariamente di valore ma, col tempo, svalutatasi).

La giurisprudenza ha sempre ritenuto illegittimo l’accertamento immobiliare basato solo sulle quotazioni Omi. Esse hanno un mero valore presuntivo che deve tuttavia essere corroborato da ulteriori elementi, quelli che abbiamo elencato poc’anzi.

Come il mutuo frega l’acquirente di casa

Uno dei principali sospetti che possono portare l’Agenzia delle Entrate a ritenere simulato il prezzo di compravendita dell’immobile è l’importo del mutuo che l’acquirente ha richiesto in banca. Se è vero infatti che il mutuo ipotecario può essere concesso per un importo non superiore all’80% del valore di mercato dell’immobile, per come periziato dal fiduciario della banca, è più che presumibile pensare che il prezzo di vendita effettivo non sia inferiore al finanziamento. Alla base del mutuo infatti c’è una esplicita richiesta dell’acquirente che ha tutto l’interesse a coprire la maggior parte del corrispettivo che deve versare al venditore.

Di qui il principio affermato dalla Cassazione: i valori Omi e il mutuo erogato all’acquirente sono sufficienti per l’accertamento fiscale immobiliare, ancor più dei prezzi pubblicizzati sulle riviste.

Infatti, anche a voler escludere ogni rilevanza ai valori Omi, a fondare l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili è sufficiente anche soltanto lo scostamento tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e l’importo del mutuo erogato all’acquirente. È, pertanto, evidente che anche un solo fatto (in questo caso un solo mutuo) – qualora presenti i requisiti della gravità e precisione – può essere idoneo per una tale deduzione e costituire, quindi, la fonte della presunzione.


note

[1] Cass. ord. n. 7819/2019 del 20.03.2019.

Autore immagine: occhiali che osservano le case Di SvetaZi


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