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Spese condomino moroso addebitate altri condomini

21 Marzo 2019
Spese condomino moroso addebitate altri condomini

Si possono accollare sui morosi le spese legali per il decreto ingiuntivo necessario al recupero dei crediti condominiali non versati spontaneamente dai proprietari?

Nel tuo condominio ci sono alcuni proprietari che non pagano da mesi le quote mensili. L’amministratore li ha diffidati più volte con lettere di messa in mora. Non essendo riuscito nel proprio intento e non avendo ancora ottenuto il pagamento del dovuto, ha così affidato a un avvocato l’incarico di recuperare i crediti. Sono stati quindi notificati dei decreti ingiuntivi, i cui costi però ha dovuto anticipare il condominio. Alla successiva riunione, l’amministratore ha presentato all’assemblea il piano di riparto delle spese legali dovute all’avvocato, sia per la sua parcella che per il contributo unificato (la tassa di accesso alla giustizia). Alcuni di voi però si sono opposti alla ripartizione del debito tra tutti i condomini, ritenendo più giusto addossare tali oneri proprio sugli stessi morosi che hanno dato causa al procedimento giudiziale. È corretta tale posizione oppure è più corretto che le spese del condomino moroso siano addebitate sugli altri condomini? Cosa prevede la legge a riguardo?

Il problema – tutt’altro che nuovo per i nostri condomini – è stato affrontato già in numerosi tribunali, segno che non è così originale l’iniziativa dell’assemblea di scaricare le spese legali sui morosi. L’ultima pronuncia è stata emessa dal tribunale di Cagliari [1]. Vale la pena verificare cosa hanno scritto i giudici sardi per comprendere come comportarsi in situazioni del genere.

Ripartizione spese condominiali 

Partiamo dalla regola per poi verificare se e quando sono possibili eccezioni. La ripartizione delle spese condominiali si fa solo tramite millesimi di proprietà. In altri termini, l’assemblea – per mano dell’amministratore – deve ripartire le spese condominiali secondo le rispettive quote.

Laddove esistono dei servizi condominiali di cui fanno uso solo alcuni condomini, le relative spese possono essere divise unicamente in capo a questi ultimi; è quanto succede, ad esempio, nei condomini dotati di più scale, dove le spese di manutenzione di ciascun ascensore vengono ripartite solo tra i condomini da esso serviti.

Accollo spese legali sui morosi

Detto ciò vediamo come si dividono le spese legali per il recupero dei crediti nei confronti dei morosi. La giurisprudenza ha detto che bisogna rispettare il criterio dei millesimi. Questo significa che i costi per il decreto ingiuntivo e per l’avvocato vanno divisi tra tutti i proprietari, anche quelli in regola coi pagamenti.

Solo una votazione approvata all’unanimità potrebbe derogare a tale previsione, accollando le spese sui responsabili dell’ammanco di cassa. Senonché avere il consenso di tutti è, per ovvie ragioni, assai improbabile necessitando anche il voto degli stessi morosi. In altri termini, questi ultimi dovrebbero accettare l’idea di autotassarsi. Certo, prima o poi dovranno pagare. E questo perché il decreto ingiuntivo contiene già, nella quantificazione fatta dal giudice, anche la restituzione delle somme anticipate dal creditore per il procedimento giudiziale (ossia l’addebito delle spese legali). Ma è chiaro che, almeno in prima battuta, le spese devono essere anticipate dal condominio che non può addebitarle, di propria iniziativa o con votazione presa a semplice maggioranza, sui morosi.

Non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea addossare spese o risarcimenti del danno a singoli condomini, se non con l’autorizzazione di questi stessi. L’assemblea può imputare al singolo condomino una determinata spesa solo se inerente alla gestione, manutenzione e conservazione dei beni comuni condominiali e solo laddove la stessa sia posta in proiezione della quota di sua spettanza.

Fuori da questi casi l’assemblea non può farsi giustizia da sé.

Come farsi restituire le spese legali dai morosi

In sintesi le cose stanno nel seguente modo. Quando c’è da anticipare all’avvocato i costi del decreto ingiuntivo, l’uscita viene posta a carico del condominio e ripartita tra tutti i condomini, morosi o meno. Notificata l’ingiunzione di pagamento, due sono le possibili soluzioni: o il debitore paga il dovuto, comprensivo quindi anche di spese legali per come quantificate nel provvedimento del tribunale, oppure soggiace all’esecuzione forzata. Il pignoramento può avere ad oggetto la casa di proprietà visto che il moroso è anche condomino e quindi titolare dell’immobile. La presenza di un fondo patrimoniale non è di ostacolo visto che si tratta di debiti nell’interesse della famiglia, cui il fondo non può essere opposto (secondo infatti la giurisprudenza, le spese condominiali sono essenziali alla stessa abitazione). L’unico ostacolo che potrebbe incontrare il creditore pignorante è la presenza di un altro creditore garantito da ipoteca, come la banca.

Il fondo morosi

L’assemblea dei condomini può sempre deliberare la costituzione di un fondo apposito, ripartito sempre secondo le corrette tabelle millesimali, al fine di creare una provvista per procedere allo svolgimento di apposita azione esecutiva, onde garantire la continuità gestionale.

Non è invece ammessa, se non con l’unanimità, la costituzione di un fondo morosi da coprire con i contributi dei condomini in regola coi versamenti, per pagare i fornitori. Se così fosse, infatti, verrebbe meno la regola della ripartizione delle spese secondo millesimi.


note

[1] Trib. Cagliari, sent. del 13.02.2019.

[2] Art. 1123 cod. civ.

Autore immagine: case su monete di Chuenmanuse


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1 Commento

  1. Salve, è giusto che la somma per il fondo condomino moroso venga messa a carico di un conduttore anziché del proprietario di un appartamento?
    Io sono un conduttore che, da contratto, deve rispondere solo delle spese di condominio di natura ordinaria. Il fondo morosità è da ritenersi una spesa ordinaria o straordinaria?
    Grazie

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