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Conguaglio condominio: ultime sentenze

17 Aprile 2019


Conguaglio condominio: ultime sentenze

> L’esperto Pubblicato il 17 Aprile 2019



Conguaglio e ripartizione delle spese condominiali; assemblea dei condomini; consenso unanime e approvazione delle tabelle millesimali; spese di gestione; bilancio e pagamenti.

Poteri dell’assemblea nella ripartizione delle spese condominiali

In tema di riparto di spese condominiali, ben può l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale.

Cassazione civile sez. II, 23/02/2017, n.4679

Riparto spese condominiali e conguaglio

Mentre in tema di ripartizione delle spese condominiali è consentito all’assemblea di determinare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, in via provvisoria delle quote (millesimi) di partecipazione alle spese comuni, al contrario l’assemblea dei comunisti non ha il potere di determinare in via provvisoria le singole quote di contribuzione dei partecipanti alla comunione alle spese comuni, giacché la misura di tale contribuzione, ove non stabilita dal titolo, è prevista, in via paritaria, dall’art. 1101 c.c.

Cassazione civile sez. II, 20/05/2011, n.11264

Approvazione delle tabelle millesimali

L’assemblea dei condomini, finché non raggiunga il consenso necessario all’approvazione delle tabelle millesimali, può adottare, anche a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio, un criterio di ripartizione della singola spesa, in maniera da consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto, ma non invece approvare a maggioranza tabelle millesimali, che si definiscano provvisorie, e che valgano piuttosto a distribuire tra i condomini in futuro, e per un numero indeterminato di delibere, il carico delle spese e la misura del diritto di partecipazione alla espressione della volontà assembleare.

Tribunale Salerno sez. I, 23/06/2009

Potere dell’assemblea di deliberare a maggioranza

In mancanza di tabelle millesimali regolarmente approvate l’assemblea ha il potere di deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria degli oneri contribuitivi, a titolo di acconto e salvo conguaglio una volta attribuite le corrette carature millesimali agli appartamenti, ciò in deroga al criterio legale previsto dagli art. 1123 e 1124 c.c.

Tribunale Roma sez. V, 22/06/2009, n.13834

Criterio di ripartizione della singola spesa

Finché non raggiunga il consenso unanime necessario all’approvazione delle tabelle millesimali definitive, l’assemblea può adottare – anche a maggioranza – in via provvisoria e salvo conguaglio, un criterio di ripartizione della singola spesa, in modo da consentire il versamento di contributi a titolo di acconto, ma non può approvare a maggioranza tabelle millesimali “provvisorie”, le quali valgono piuttosto a distribuire tra i condomini, in futuro e per un numero indeterminato di delibere il carico delle spese e la norma del diritto di partecipazione all’espressione della volontà assembleare.

Tribunale Salerno sez. I, 23/06/2008

Riparto provvisorio delle spese salvo conguaglio

Non è illegittima la delibera assembleare che, in attesa di una pronuncia giurisprudenziale su di una precedente delibera, adotta un riparto solo provvisorio delle spese salvo conguaglio, giacché volta a consentire la gestione ordinaria della vita condominiale senza intaccare i criteri generali di ripartizione delle spese che verranno ripristinati all’esito della pronuncia dell’autorità giudiziaria.

Tribunale Benevento, 16/01/2008, n.80

Mancanza di tabelle millesimali

In tema di ripartizione delle spese condominiali, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata consente all’assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali è sufficiente che la delibera sia assunta a maggioranza, essendo l’unanimità necessaria soltanto per l’approvazione delle tabelle definitive.

Cassazione civile sez. II, 21/11/2006, n.24670

Spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni

Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto – depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione – in cui l’accantonamento di un’entrata condominiale (nella specie canone dell’appartamento dell’ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione. Debbono intendersi vietati, però, comportamenti vessatori, quali l’aumentare per questa via le spese da richiedersi, magari per creare intenzionalmente difficoltà a questo o quel condomino, a corto di liquidità: siffatti comportamenti possono configurare eccessi di potere.

La norma stessa dell’art. 1135 n. 3 c.c. parla di un “residuo”, così indicando che non può trattarsi che di una piccola frazione, residuale appunto, della gestione, non di una somma importante. Inoltre l’assemblea è chiamata, dalla norma stessa ora richiamata, a deciderne la destinazione, il che esclude che si possa semplicemente decidere di tenere queste somme senza destinazione, a titolo di previdenza su future esigenze di spesa.

Che poi non si possa richiedere ai condomini di versare somme importanti senza destinazione vien chiarito dalla lettura dell’art. 1135 n. 4 c.c., ove si parla della costituzione di “fondi” – qualcosa di più di semplici “residui” – ma si dice anche, specificamente, che questi debbono essere finalizzati ad opere di straordinaria manutenzione. In ogni caso si tratterebbe di vizi di annullabilità, perché si tratta di materia disponibile, nulla vietando ai condomini di fornire con dovizia l’amministratore di danaro con libertà di utilizzo, ma ciò potrà farsi solo con il consenso di tutti o se tutti si rimettono alla delibera della maggioranza.

Tribunale Milano, 29/09/2005

Riserva di successivo conguaglio

In tema di riparto di spese condominiali, ben può l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale.

Cassazione civile sez. II, 27/03/2003, n.4531

Spese di riscaldamento in condominio

L’assemblea condominiale è competente a modificare, in via provvisoria, le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese di gestione, ivi comprese le spese di riscaldamento, ed a riscuotere i relativi contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio, da operare dopo la definitiva approvazione delle tabelle all’unanimità. È pertanto inapplicabile, a tale fattispecie, l’art. 69 disp. att. c.c. che prevede, in caso di errore ovvero di mutate condizioni dell’edificio, la revisione dei valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano.

Tribunale Milano, 01/02/2001

note

Autore immagine: conguaglio condominio di Nopparat Khokthong


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