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Servitù di parcheggio

22 Marzo 2019
Servitù di parcheggio

Diritto di posteggiare la macchina su un’area altrui: la servitù si può acquisire con usucapione e si può vendere insieme all’appartamento al nuovo acquirente.

Esiste la servitù di parcheggio? Se lo chiede da più anni la Cassazione che, dopo un periodo di iniziale chiusura, è ora arrivata a dare risposta positiva [1]. Quando il diritto di parcheggiare l’auto viene riconosciuto a uno dei titolari degli appartamenti siti nell’immobile cui il cortile accede – pertanto è rivolta a fornire un’utilità in più alla proprietà immobiliare – è possibile parlare di una vera e propria servitù di parcheggio. Servitù che può essere acquistata con un regolare contratto, o ceduta a titolo gratuito (con una donazione), o addirittura acquisita con l’usucapione, ossia con un uso indisturbato dell’area per 20 anni. Per capire meglio come stanno le cose facciamo un esempio pratico.

Come si acquisisce la servitù di parcheggio

Immagina di aver ottenuto, dal tuo condominio – proprietario del cortile antistante il fabbricato – la facoltà di lasciare la tua auto sempre nello stesso posto. Quotidianamente lasci la tua macchina su quei pochi metri quadri di terreno, senza che nessuno ti dica nulla. Decidi un giorno di vendere l’appartamento e, all’offerente, fai presente l’esistenza del tuo diritto ad avere quel preciso posto auto scoperto sul cortile. Per questa utilità l’acquirente ti paga una somma aggiuntiva. Senonché, dopo qualche mese il condominio gli intima di liberare l’area poiché non c’era stata alcuna cessione del diritto di parcheggio. Il nuovo proprietario ti rintraccia per chiederti la restituzione dei soldi. Può farlo? Oggi non più: e non perché l’acquirente non sia tutelato, ma al contrario perché il condominio non può più revocare la servitù di parcheggio una volta riconosciuta o usucapita per 20 anni.

Dopo 20 anni non potrai dire di essere divenuto proprietario di quella piccola striscia di terreno, ma quantomeno di aver acquisito, per sempre, il diritto a parcheggiarvi di sopra. In altri termini, anche se non hai la titolarità dell’area superficiale, potrai comunque utilizzarla a tuo piacimento per lasciarci l’auto. Questo diritto lo hai acquisito grazie all’usucapione, ossia per il fatto che nessuno ti ha mai chiesto, per 20 anni, di andare a parcheggiare da un’altra parte.

È una sentenza storica che si pone in netto contrasto con gli altri precedenti della Cassazione [2]. La questione infatti dà vita a una serie di conseguenze pratiche che qui di seguito illustreremo.

La cessione della servitù di parcheggio

Innanzitutto, classificando il diritto a parcheggiare come una servitù di parcheggio è ben possibile che ci sia uno sdoppiamento tra il proprietario dell’area (ad esempio il condominio o la società di costruzione del palazzo) e il titolare della servitù in commento (il condomino). Dunque se è vero che il diritto a parcheggiare si può acquisire indipendentemente dalla proprietà del terreno è anche vero che tale diritto può essere ceduto. Non è più come in passato che, per ottenere il diritto di parcheggio era necessario ottenere un contratto di locazione o di comodato e che, in caso di cessione dell’appartamento, tale contratto non poteva essere ceduto al nuovo acquirente. Con la conseguenza che chi avesse sborsato soldi per acquisire il diritto di parcheggiare avrebbe potuto chiedere la restituzione della somma e il titolare del suolo avrebbe potuto pretendere di non vedersi l’area gravata dalla presenza di autovetture altrui. 

Da oggi, invece, se Tizio, proprietario di un appartamento, acquisisce la servitù di parcheggiare nelle vicinanze e poi vende l’appartamento a Caio, quest’ultimo subentra nel medesimo diritto di parcheggiare [3]. In pratica, se si vende l’immobile, per effetto del suo acquisto si ottiene anche il diritto di posizionare un’auto sullo spazio di parcheggio.

L’usucapione del diritto di parcheggio

Configurando il diritto a parcheggiare come un diritto che grava sulla cosa, ossia l’area, esso può quindi essere anche oggetto di usucapione. L’uso per 20 anni dell’area, senza che ci sia mai stata un’azione giudiziaria volta a impedirne l’occupazione, determina l’acquisizione – non già della proprietà della striscia di terreno bensì – della servitù di parcheggio.

L’usucapione della proprietà del parcheggio

Eccezionalmente si può diventare proprietari anche del terreno, dell’area del cortile ove si è parcheggiato, e non solo della servitù di parcheggio. Tale possibilità è stata riconosciuta da diverse sentenze [4] che hanno ritenuto possibile l’usucapione dei beni condominiali. Leggi Usucapione del parcheggio e Il parcheggio si può ottenere per usucapione? 

Condizione però per acquisire tale diritto non è solo il fatto di parcheggiare sempre nello stesso posto e l’astensione da parte degli altri condomini, ma un comportamento volto ad inibire materialmente che terzi possano accedere all’area come, ad esempio, l’installazione di una catena o di un dissuasore di posteggio. Questi strumenti dimostrano che l’utilizzatore si è arrogato delle licenze che solo un proprietario potrebbe rivendicare; comportandosi in questo modo ha dimostrato di voler esercitare, sul bene, gli stessi diritti che competerebbero invece al titolare. Questo presupposto è indice dell’inizio dell’usucapione sulla proprietà che si compie dopo 20 anni di indisturbato possesso. In pratica, da quando è stata eretta la barriera (un cancello, una catena, ecc.) inizia a decorrere il ventennio al termine del quale si diventa proprietari della sezione di immobile ove insiste il parcheggio (e non solo della servitù di parcheggio).


note

[1] Cass. sent. n. 7651/19 del 18.03.2019. Per un precedente dello stesso segno cfr. anche Cass. sent. n.  16698/2017.

[2] Cass. sent. n. 8137/2004, 1551/2009, 20409/2009, 5769/2013, 23708/2014.

[3] La svolta della sentenza 16698/2017, confermata dalla sentenza 7561/2019 consiste dunque nell’affermazione dell’idea che il diritto di parcheggio può essere configurato:

– sia come diritto personale di godimento (se è una situazione di vantaggio riferibile a un dato soggetto);

– sia come diritto reale di godimento e, quindi, come servitù, se il contratto esprime il vantaggio che viene procurato a un immobile (si pensi a un’abitazione, a un ufficio, a un negozio, evidentemente nelle vicinanze) dal fatto di offrire, a chi ne sia il titolare, il vantaggio di poter utilizzare una data area come zona di parcheggio.

[4] Cassazione civile, sez. II, 16/05/2014, (ud. 07/03/2014, dep.16/05/2014), n. 10858; Tribunale di Roma – Sezione VII civile – Sentenza 17 gennaio 2017 n. 712.

Autore immagine: parcheggio di redstone

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE QUINTA PENALE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Corte di Cassazione, Sezione 5 penale Sentenza 19 febbraio 2019, n. 7561

Integrale

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https://bdprof.ilsole24ore.com/MGR4/Default.aspx#197

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 Dott. PEZZULLO Rosa – Presidente

Dott. CALASELICE Barbara – Consigliere Dott. TUDINO Alessandrin – Consigliere

Dott. SCORDAMAGLIA Irene – rel. Consigliere Dott. AMATORE Roberto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), nato a (OMISSIS);

avverso la sentenza del 21/12/2017 della CORTE APPELLO di MESSINA;

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal Consigliere Dr. IRENE SCORDAMAGLIA;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Dr. LIGNOLA FERDINANDO che ha concluso chiedendo per il rigetto.

L’avvocato (OMISSIS) insiste per l’accoglimento del ricorso. RITENUTO IN FATTO

1. (OMISSIS) ricorre, con il ministero dei propri difensori di fiducia, avverso la sentenza del 21 dicembre 2017, resa in integrale conferma di quella del 10 luglio 2014 del Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, che l’aveva riconosciuto responsabile del delitto di minaccia aggravata nei confronti di (OMISSIS) e per l’effetto l’aveva condannato alla pena di giustizia.

2. L’atto di impugnativa consta di due motivi – enunciati nei limiti richiesti dall’articolo 173 disp. att. c.p.p. – che denunciano:

2.1. il vizio di violazione di legge, in relazione all’articolo 612 c.p., e il vizio di motivazione, da omessa risposta a specifiche deduzioni sviluppate nei motivi di gravame, e, in ogni caso, da contraddittorieta’ o manifesta illogicita’ della argomentazione spesa dal giudice censurato in punto di responsabilita’ dell’imputato, non essendosi valutata la valenza intimidatoria delle espressioni utilizzate dal (OMISSIS), alla luce del contesto in cui erano state profferite e per come erano state percepite dalla parte offesa, posto che del tenore delle stesse nei termini riportati nel capo di imputazione aveva riferito il solo teste (OMISSIS), neppure menzionato nella sentenza impugnata perche’ giudicato inattendibile in vicende giudiziarie parallele: donde, ben diverso avrebbe dovuto essere l’esito della rivalutazione delle fonti di prova richiesta alla Corte di appello ove le stesse fossero state apprezzate nella loro oggettiva valenza dimostrativa;

2.2. il vizio di violazione di legge, in relazione all’articolo 131-bis c.p., e il vizio di motivazione in punto di diniego della causa di non punibilita’ della particolare tenuita’ del fatto, avuto riguardo a tutti i criteri indicati dal diritto vivente per censirne la ricorrenza, e all’illegittima considerazione dell’aggravante dei futili motivi giammai contestata all’imputato.

CONSIDERATO IN DIRITTO Il ricorso e’ inammissibile.

1. Il primo motivo non tiene conto del pacifico principio di diritto secondo il quale: ” E’ inammissibile il ricorso per cassazione i cui motivi si limitino a lamentare l’omessa valutazione, da parte del giudice dell’appello, delle censure articolate con il relativo atto di gravame, rinviando genericamente ad esse, senza indicarne il contenuto, al fine di consentire l’autonoma individuazione delle questioni che si assumono irrisolte e sulle quali si sollecita il sindacato di legittimita’, dovendo l’atto di ricorso contenere la precisa prospettazione delle ragioni di diritto e degli elementi di fatto da sottoporre a verifica (Sez. 3, n. 35964 del 04/11/2014 – dep. 04/09/2015, B. e altri, Rv. 264879; Sez. 2, n. 13951 del 05/02/2014, Caruso, Rv. 259704; Sez. 2, n. 9029 del 05/11/2013 – dep. 25/02/2014, Mirra, Rv. 258962; Sez. 6, n. 21858 del 19/12/2006 – dep. 05/06/2007, Tagliente e altro, Rv. 236689).

2. Omette, peraltro, di confrontarsi con il magistero nomofilattico laddove sollecita una disamina, da parte di questa Corte, della motivazione impugnata in rapporto ai risultati istruttori: va, infatti, ribadito che il controllo della logicita’ della motivazione va esercitato sulla coordinazione delle proposizioni e dei passaggi attraverso i quali si sviluppa il tessuto argomentativo del provvedimento impugnato, senza la possibilita’ di verificare se i risultati dell’interpretazione delle prove siano effettivamente corrispondenti alle acquisizioni probatorie risultanti dagli atti del processo; sicche’ nella verifica della fondatezza, o non, del motivo di ricorso ex articolo 606 c.p.p., comma 1, lettera e), il compito della Corte di cassazione non consiste nell’accertare la plausibilita’ e l’intrinseca adeguatezza dei risultati dell’interpretazione delle prove, coessenziale al giudizio di merito, ma quello, ben diverso, di stabilire se i giudici di merito abbiano esaminato tutti gli elementi a loro disposizione, se abbiano dato esauriente risposta alle deduzioni delle parti e se nell’interpretazione delle prove abbiano esattamente applicato le regole della logica, le massime di comune esperienza e i criteri legali dettati in tema di valutazione delle prove, in modo da

 fornire la giustificazione razionale della scelta di determinate conclusioni a preferenza di altre. Ne consegue che, ai fini della denuncia del vizio ex articolo 606 c.p.p., comma 1, lettera e), e’ indispensabile dimostrare che il testo del provvedimento e’ manifestamente carente di motivazione e/o di logica e che non e’, invece, producente opporre alla valutazione dei fatti contenuta nel provvedimento impugnato una diversa ricostruzione, magari altrettanto logica, dato che in quest’ultima ipotesi verrebbe inevitabilmente invasa l’area degli apprezzamenti riservati al giudice di merito. (Sez. 1, n. 12496 del 21/09/1999, Guglielmi e altri, Rv. 214567).

3. Nondimeno dimentica che il giudizio di legittimita’ non puo’ risolversi in una rinnovata valutazione delle dichiarazioni assunte – che e’ di tipo fattuale, e quindi di merito – se il relativo giudizio trova il conforto di una motivazione magari opinabile, ma non illogica: in tal senso si e’ affermato da parte di questa Corte che non e’ sindacabile in sede di legittimita’, salvo il controllo sulla congruita’ e logicita’ della motivazione, la valutazione del giudice di merito, cui spetta il giudizio sulla rilevanza e attendibilita’ delle fonti di prova, circa contrasti testimoniali o la scelta tra divergenti versioni e interpretazioni dei fatti. (Sez. 5, n. 51604 del 19/09/2017, D’Ippedico e altro, Rv. 271623).

4. Ne viene che, avendo il giudice di appello, con motivazione succinta, ma non per questo incompleta o illogica, dato atto di come si dovesse pervenire al medesimo convincimento espresso dal giudice di prime cure quanto alla responsabilita’ dell’impugnante per il delitto di minaccia aggravata, tenuto conto che le dichiarazioni della parte offesa, lette alla luce del contesto fattuale di marcata prevaricazione posta in essere dal (OMISSIS), pur frammentarie quanto al contenuto della minaccia, restituivano, comunque, il senso dell’intimidazione che questi aveva inteso arrecarle – alludente alla goduta protezione di personaggi potenti dai quali guardarsi -, le doglianze articolate dal ricorrente evocano un controllo inesigibile da parte della Corte di legittimita’.

5. Nondimeno, non vi e’ luogo ad esaminare la doglianza che si riferisce alle dichiarazioni del teste (OMISSIS), che solo avrebbe riferito del tenore delle espressioni minacciose profferite dal (OMISSIS), per averle compiutamente udite, perche’ delle stesse – cui, peraltro, in nessun modo si allude nella sentenza impugnata -, non e’ stato denunciato il travisamento quanto alla percezione del loro significato, essendosi dubitato esclusivamente della credibilita’ soggettiva del propalante: profilo, questo, di certo sottratto al sindacato del giudice di legittimita’. Peraltro, lo stesso, quand’anche lo si voglia considerare scrutinabile in questa sede sotto il profilo della manifesta illogicita’ o contraddittorieta’ della motivazione, e’ stata dedotto in maniera assolutamente generica, essendosi limitato l’impugnante ad evocare il contenuto di atti processuali, verisimilmente estranei al presente giudizio, senza allegarli al ricorso per cassazione nel rispetto del principio di autosufficienza di questo.

6. Scarsamente perspicuo e il rilievo censorio che deduce l’inesistenza dell’intimidazione per non essere state le espressioni che l’hanno veicolata percepite dal soggetto che ne era il destinatario. E’  jus receptum, infatti, che, nel reato di minaccia, elemento essenziale e’ la limitazione della liberta’ psichica mediante la prospettazione del pericolo che un male ingiusto possa essere cagionato dall’autore alla vittima, senza che sia necessario che uno stato di intimidazione si verifichi concretamente in quest’ultima, essendo sufficiente la sola attitudine della condotta ad intimorire e irrilevante, invece, l’indeterminatezza del male minacciato, purche’ questo sia ingiusto e possa essere dedotto dalla situazione contingente (Sez. 5, n. 45502 del 22/04/2014, Scognamillo, Rv. 261678; Sez. 5, n. 21601 del 12/05/2010, Pmt. in proc. Pagano, Rv. 247762; Sez. 5, n. 31693 del 07/06/2001, Tretter, Rv. 219851).

Sicche’, al lume di tali principi, considerato il tenore delle espressioni del (OMISSIS), per come riferite dal testimone (OMISSIS), non e’ possibile dubitare della sussistenza, nel caso concreto, degli estremi del delitto di cui all’articolo 612 c.p..

7. Quanto al secondo motivo, premesso che la futilita’ dei motivi che hanno animato l’aggressione verbale del (OMISSIS) nei confronti del (OMISSIS) e’ stata evocata dal giudice censurato esclusivamente per delineare la causale psicologica dell’agire dell’imputato – non certo per stigmatizzare in termini di ulteriore e specifica gravita’ il fatto ascrittogli -, va richiamata la linea interpretativa tracciata da questa Corte di legittimita’ secondo cui, allorquando il giudice del merito evidenzia, con adeguata motivazione, la sussistenza anche di uno soltanto degli elementi fattuali ostativi all’applicazione dell’istituto della causa di non punibilita’ per particolare tenuita’ del fatto – nel caso al vaglio le modalita’ della condotta tenuta dall’imputato in rapporto alla modestia della situazione che ne aveva innescato l’animosa reazione – evidentemente ritenuto prevalente, cio’ consente di escludere l’applicazione dell’istituto medesimo, senza necessita’ di prendere in considerazione altri elementi implicitamente ritenuti non rilevanti (Sez. 3, n. 34151 del 18/06/2018, Foglietta e altro, Rv. 273678). Nondimeno, tale delibazione ove eseguita alla stregua degli indici significanti di cui all’articolo 131-bis c.p., non puo’ essere censurata in questa sede, trattandosi di giudizio in fatto.

8. In applicazione del dictum di cui alla sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 40150 del 21/06/2018, Salatino, Rv. 273551, a mente del quale:” In tema di condizioni di procedibilita’, con riferimento ai reati divenuti perseguibili a querela per effetto del Decreto Legislativo 10 aprile 2018, n. 36 ed ai giudizi pendenti in sede di legittimita’, l’inammissibilita’ del ricorso esclude che debba darsi alla persona offesa l’avviso previsto dall’articolo 12, comma 2, del predetto decreto per l’eventuale esercizio del diritto di querela”, non vengono in rilievo eventuali determinazioni della persona offesa in punto di esercizio del diritto di querela.

9. Alla declaratoria di inammissibilita’ del ricorso consegue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del procedimento e della somma di Euro 3.000,00 a favore della Cassa delle ammende.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del procedimento e della somma di Euro 2.000,00 a favore della Cassa delle ammende.


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