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Pignoramento dell’immobile: vendita all’asta e locazione

24 Aprile 2019
Pignoramento dell’immobile: vendita all’asta e locazione

Ho due uffici in uno stabile che è stato pignorato a giugno 2018. Ho preso in affitto il primo ufficio nel 2017, mentre il secondo nell’agosto 2018. Premetto che il proprietario non mi aveva assolutamente avvertito del pignoramento e dato che è stato regolarmente registrato non mi faceva presupporre nessuna anomalia. La richiesta di pignoramento è vantata da un fornitore per una cifra intorno ai 30.000 euro. Sul fabbricato vi è ipoteca e mutuo. L’udienza si terra a maggio 2019. Se volessi acquistare l’immobile ad un prezzo immagino vantaggioso come potrei comportarmi, ovvero quali sono i passi da seguire? 

Purtroppo, pur trattandosi di locazione ad uso non abitativo, nel caso di specie non sussiste il diritto di prelazione a favore del conduttore in ipotesi di vendita all’asta dell’immobile. La giurisprudenza ha escluso la sussistenza del diritto di prelazione quando il trasferimento del bene avviene nell’ambito di un’esecuzione forzata. Lei potrà quindi partecipare alle vendite all’asta dell’immobile alla pari di qualsiasi altro soggetto interessato, approfittando dell’eventuale ribasso del prezzo nel corso dei vari esperimenti di vendita. Molto probabilmente, anche se è stato pignorato l’intero stabile, i singoli appartamenti saranno venduti come lotti separati e il lettore potrà pertanto presentare una proposta di acquisto per ciascuno di essi. Si osservi qui di seguito brevemente l’iter per la partecipazione alle aste. 

Innanzitutto, occorre verificare a che stadio è la procedura esecutiva. Prima che il giudice possa ordinare la vendita dell’immobile, vengono infatti svolti una serie di adempimenti formali: viene verificata la regolarità del pignoramento e della documentazione presentata nonché il rispetto dei termini procedurali. Successivamente, se la procedura è stata correttamente instaurata, il passaggio quasi immediato è la nomina, da parte del giudice, di un consulente tecnico che, a seguito dei sopralluoghi e degli accertamenti catastali, redigerà una perizia di stima degli immobili pignorati. Il valore accertato dal perito costituirà il prezzo base di vendita dei beni all’asta. 

Se il giudice autorizza la vendita dell’immobile, può stabilire che essa avvenga con o senza incanto. 

La vendita con incanto può essere disposta solo se il giudice ritiene probabile che essa si verifichi a un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene. 

Nel caso della vendita senza incanto, ciascun offerente deve depositare la propria offerta in busta chiusa entro il termine indicato nell’avviso di vendita. Le buste sono aperte all’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza degli offerenti. 

Il giudice può nominare un custode degli immobili pignorati e delegare le operazioni di vendita ad un professionista (Notaio, Avvocato, Commercialista). Il delegato alla vendita sarà il professionista al quale l’offerente interessato potrà rivolgersi per avere informazioni sull’iter procedurale e sugli esperimenti di vendita. 

Le modalità di partecipazione alla vendita all’asta dell’immobile saranno indicate dal delegato alla vendita, il quale pubblicherà l’avviso di vendita con il prezzo, la data e il luogo dell’esperimento d’asta e il termine entro il quale è possibile presentare le offerte. 

Per le vendite che prevedono la presentazione di un’offerta telematica, l’iter si svolge on line, sul portale delle vendite pubbliche. 

Tornando al caso di specie, sarebbe opportuno verificare lo stato della procedura esecutiva e monitorarla: nel momento in cui saranno autorizzate le vendite dei vari lotti, il lettore potrà presentare l’offerta alle condizioni e con le modalità stabilite dal giudice. Potrà anche eventualmente approfittare dei ribassi d’asta disposti in caso di esperimenti deserti. 

Una precisazione, a completezza della risposta, è necessaria con riferimento al caso specifico: molto probabilmente il giudice disporrà che i canoni di locazione, attualmente pagati al proprietario debitore pignorato, dovranno essere versati a favore della procedura esecutiva. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone 



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