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Condominio e ripartizione spese manutenzione ascensore

24 Aprile 2019
Condominio e ripartizione spese manutenzione ascensore

Da pochi mesi amministro un condominio costituito da: due edifici, fuori terra, separati (con ingressi da piano terra autonomi); un’autorimessa posta al primo piano interrato collegato , con scala e impianto ascensore, a uno solo dei due edifici; un’autorimessa posta al secondo piano interrato comprendente due corpi di fabbrica (collegati tra di loro da un tunnel) a loro volta collegati ai piani soprastanti da scale e ascensori (a servizio separato dei due fabbricati fuori terra di cui si diceva). I due piani interrati, che comprendono oltre alle autorimesse anche alcune cantine, sono raggiungibili dalle scale, dagli ascensori e da rampe esterne carrabili. Tra i condòmini, ci sono proprietari di box e/o cantine “non residenti” nel Condominio. L’assemblea mi ha chiesto una nuova tabella per la ripartizione della spesa inerente il rifacimento di un solo impianto ascensore. Credo si debba procedere secondo l’art. 1123 comma 3 (criterio dell’utilizzazione separata) chiamando a pagare i condòmini del solo fabbricato interessato dai lavori (oltre all’art. 1124 sulla modalità di ripartizione). Come mi devo comportare con i condòmini “non residenti”? Questi per entrare ed uscire dall’autorimessa interrata utilizzano, per comodità, solamente la rampa carrabile e non le scale e/o l’ascensore. Se non li considero nella nuova tabella millesimale, in futuro, nel caso vendessero il box a un “residente”, dovrei rifare le tabelle millesimali? Per l’approvazione della nuova tabella qual è la maggioranza ed il quorum richiesto?

Innanzitutto deve essere precisato che l’obbligo del singolo condomino di contribuire alle spese necessarie per la manutenzione e la riparazione delle cose comuni trova la sua fonte nel fatto che il condomino sia comproprietario delle parti comuni (si parla tecnicamente di obbligazioni propter rem) e, quindi, non ha alcuna incidenza su quest’obbligo il fatto che il condomino abiti o no l’appartamento di cui è proprietario oppure che usi o meno le proprietà esclusive (cantine, box, eccetera).

Perciò tutti i condomini, residenti o meno, hanno l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione e di riparazione delle parti comuni (obbligo fissato dall’articolo 1123 del Codice civile) a meno che non esista una specifica esenzione, a favore di un singolo condomino o a favore di un appartamento o box o altra proprietà esclusiva specifica, inserita nel regolamento condominiale contrattuale (cioè quello adottato dall’originario costruttore – venditore e richiamato nei singoli atti di acquisto) oppure adottata dall’assemblea con voto unanime dei condomini (1.000 millesimi su 1.000).

Detto questo, si consiglia al lettore di verificare nell’eventuale regolamento condominiale di natura contrattuale e/o negli atti di acquisto dei singoli condomini, se l’ascensore sul quale si intendono effettuare dei lavori sia definito in modo espresso come una parte comune a tutti i condomini.

Se, infatti, l’ascensore in questione fosse indicato nel regolamento condominiale di natura contrattuale e/o negli atti di acquisto dei singoli condomini come una parte comune tra tutti i condomini (di tutti e due gli edifici) allora alle spese per la sua riparazione o manutenzione devono partecipare tutti i condomini di tutti e due gli edifici con l’applicazione della tabella generale di proprietà ed un’eventuale modifica del criterio di ripartizione delle spese tra tutti i condomini secondo la tabella generale potrebbe avvenire soltanto con il voto unanime di tutti i condomini, nessuno escluso (1.000 millesimi su 1.000).

Se, al contrario, l’ascensore in questione non sia stato definito nel regolamento condominiale contrattuale e/o nei singoli atti di acquisto come una parte comune tra tutti quanti i condomini di entrambi gli edifici, allora quest’ascensore potrà presumersi oggetto di un condominio parziale (o separato) ai sensi dell’articolo 1123, 3° comma, del Codice civile con la conseguenza che, come ha precisato la Corte di Cassazione con sentenze n. 7.885 del 27 novembre 1994 e n. 1.255 del 2 febbraio 1995:

– il diritto di partecipare all’assemblea che debba decidere questioni relative alle spese per la manutenzione o riparazione dell’ascensore (come di tutte le altre cose oggetto di condominio parziale) spetta solo a quei condomini che ne hanno la titolarità (cioè a quei condomini che ne traggono utilità essendo l’ascensore destinato a servire solo una parte del condominio ed in assenza, come detto, di una clausola nel regolamento contrattuale e/o nei singoli atti di acquisto che lo considerino invece parte comune tra tutti i condomini);

– la composizione e le maggioranze dell’assemblea si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni (in questo caso dell’ascensore) che formano oggetto della delibera dell’assemblea.

Ciò vuol dire che, ammesso che l’ascensore in questione sia effettivamente oggetto di un condominio parziale (in assenza cioè di diverse indicazioni nei titoli o nel regolamento contrattuale), all’assemblea chiamata ad adottare per la prima volta la tabella di ripartizione delle spese relative all’ascensore e chiamata, poi, a decidere le spese per la sua manutenzione o riparazione potranno partecipare solo i condomini che traggono utilità dall’ascensore e sulla base di maggioranze calcolate con riferimento solo a questi condomini (per l’adozione della tabella occorre la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi calcolati, però, con riferimento ai condomini aventi diritto e, cioè ai soli condomini titolari dell’ascensore anche se non residenti, come detto all’inizio).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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