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Prima casa all’ex moglie si può?

24 Marzo 2019
Prima casa all’ex moglie si può?

Agevolazioni prima casa: si decade in caso di donazione all’ex moglie nell’ambito di accordi di separazione consensuale?

Dopo neanche cinque anni di matrimonio ti stai per separare. A suo tempo, tu e tua moglie avevate acquistato un appartamento usufruendo del bonus prima casa. Ora, negli accordi di separazione consensuale che state per stringere davanti al presidente del tribunale ed innanzi ai rispettivi avvocati, è previsto che le regalerai l’immobile. In cambio di ciò otterrai una riduzione dell’assegno di mantenimento da versare mensilmente. Senonché ti poni il problema se tale donazione potrà avere, su di te, delle ripercussioni fiscali. Sai infatti che la casa acquistata con le agevolazioni fiscali non può essere ceduta prima di cinque anni (salvo acquistarne un’altra – anch’essa adibita a civile abitazione non di lusso – cosa che tuttavia, al momento, non puoi permetterti). Cosa prevede la legge a riguardo? Lasciare la prima casa all’ex moglie si può?

La questione è stata già oggetto di numerose decisioni. Invero l’Agenzia delle Entrate ha spesso agito in modo rigoroso, pretendendo dai contribuenti la restituzione delle somme risparmiate, all’atto del rogito, per l’Iva o l’imposta di registro. Al contrario la Cassazione ha sposato un orientamento favorevole al contribuente. L’ultima di queste sentenze è stata emessa lo scorso 21 marzo [1]. Ne daremo atto qui di seguito ripercorrendo tutte le fasi del cosiddetto bonus prima casa; spiegheremo anche come difendersi se il fisco dovesse agire per il recupero della tassazione.

Bonus prima casa: cos’è e cosa comporta

Prima di spiegare come cedere la prima casa all’ex moglie senza perdere le agevolazioni fiscali, cerchiamo di ricordare qual è il regime fiscale per chi acquista una casa.

Se, di norma, chi compra da privato paga un’imposta di registro pari al 9% e chi acquista dal costruttore versa l’Iva al 10% (al 22% se la casa è di lusso), si possono ottenere dei sostanziosi sconti (l’Iva scende al 4% e l’imposta di registro al 2%) se il contribuente rispetta alcuni paletti fissati dalla legge. In particolare:

  • non bisogna essere proprietari – neanche per quote o in comunione dei beni – di un’altra casa già acquistata con lo stesso bonus. In caso contrario si ha 1 anno di tempo per cederla (venderla o donarla); i 12 mesi decorrono dal nuovo rogito;
  • non bisogna essere proprietari – neanche per quote o in comunione dei beni – di un’altra abitazione civile nello stesso Comune ove si acquista quella nuova. In caso contrario questa va ceduta (venduta o donata) prima del nuovo rogito;
  • bisogna trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare entro 18 mesi dal nuovo rogito. Non sono ammessi ritardi salvo cause non imputabili al contribuente. La residenza deve essere fissata nel Comune ma non necessariamente nella stessa via ove si trova la casa acquistata (che, pertanto, può anche essere data in affitto);
  • la nuova casa non deve essere di lusso (A/1, A/8 o A/9);
  • la nuova casa non può essere ceduta prima di cinque anni, a meno che il contribuente non ne acquisti una nuova entro 1 anno, anch’essa con le stesse caratteristiche della “prima casa” della precedente.

Vendere la casa prima di cinque anni: si può?

Come detto, è vietato vendere o donare la casa acquistata con le agevolazioni fiscali in commento prima che siano trascorsi cinque anni. Lo si può però fare se il contribuente ne acquista una nuova con le stesse caratteristiche della prima casa.

Se tale acquisto non avviene, l’Agenzia delle Entrate pretende il pagamento di tutte le imposte risparmiate all’atto dell’acquisto della prima casa (e dunque la differenza tra l’Iva al 10% e quella al 4% oppure la differenza tra l’imposta di registro al 9% e quella al 2%), oltre alle sanzioni pari al 30% delle imposte risparmiate.

Il contribuente però può evitare quantomeno di versare le sanzioni se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, questi dichiara al fisco di non voler acquistare un’altra abitazione. In tal caso può chiedere, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate, di pagare spontaneamente le imposte che aveva risparmiato all’epoca del rogito. Il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi, senza però le sanzioni.

Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, può ancora avvalersi del ravvedimento operoso, con riduzione delle sanzioni, se nel frattempo non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.

Cedere la prima casa all’ex moglie senza perdere le agevolazioni fiscali 

Ritorniamo al quesito di partenza: si può cedere la prima casa all’ex moglie prima dei cinque anni senza perdere le agevolazioni e, quindi, senza dover versare all’Agenzia delle Entrate le imposte non pagate al rogito e le sanzioni? Come avevamo già spiegato in Bonus prima casa: si può cedere l’immobile e in Agevolazione prima casa: si perde il bonus con la separazione?, la Cassazione dà risposta positiva. Dunque se la cessione dell’immobile viene eseguita in attuazione di un accordo di separazione consensuale tra coniugi, non siamo dinanzi a una cessione in senso stretto e, quindi, non si perde il bonus. In pratica non si hanno conseguenze fiscali. Ciò in virtù del principio, recentemente consolidatosi nell’ambito della giurisprudenza di legittimità, per cui in tema di agevolazioni “prima casa”, il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge non comporta la decadenza dai benefici fiscali; scopo della legge è infatti favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede.

Solo di recente l’Agenzia delle Entrate si è adeguata all’indirizzo della giurisprudenza adottando una propria risoluzione in merito. Leggi Agenzia delle entrate: agevolazioni prima casa per separati

Vendita della prima casa e divisione del ricavato

Questo principio è stato esteso espressamente dalla Cassazione al trasferimento immobiliare avvenuto in favore del figlio o anche di terzi. Ciò significa che marito e moglie possono anche convenire di vendere ad altre persone la casa per dividere il ricavato sempre nell’ottica di dividere il patrimonio con la separazione; anche in questo caso non c’è alcuna perdita del bonus prima casa.

Allo stesso modo, il marito potrebbe convenire con la moglie di donare la casa al figlio senza perdere perciò l’agevolazione.

Del resto, l’atto stipulato dai coniugi in sede di separazione personale (o anche di divorzio) e comportante la vendita a terzi di un immobile in comproprietà e la successiva divisione del ricavato, pur non facendo parte delle condizioni essenziali di separazione rientra sicuramente nella negoziazione globale dei rapporti tra i coniugi ed è, pertanto, meritevole di tutela.


note

[1] Cass. sent. n. 7966/19 del 21.03.2019

Autore immagine: vendita prima casa di PureRadiancePhoto

Corte di Cassazione, sez. Tributaria, ordinanza 28 novembre 2018 – 21 marzo 2019, n. 7966

Presidente Manzon – Relatore Nonno

Rilevato

Che:

1. con sentenza n. 276/03/15 del 18/05/2015 la CTR dell’Umbria ha accolto l’appello proposto dalla Agenzia delle entrate avverso la sentenza n. 251/12/13 della CTP di Perugia, la quale aveva a sua volta accolto il ricorso di A.M. avverso gli avvisi di liquidazione relativi all’anno 2007, con i quali venivano revocate le agevolazioni relative all’acquisto della prima casa;

1.1. come si evince dalla sentenza della CTR e dagli atti delle parti: a) la revoca delle agevolazioni relative all’acquisto della prima casa conseguivano alla vendita della stessa ad un terzo prima del quinquennio, in ragione degli accordi stipulati in sede di separazione consensuale; b) la CTP accoglieva il ricorso proposto dalla A. ; c) l’Agenzia delle entrate proponeva appello davanti alla CTR;

1.2. la CTR motivava l’accoglimento dell’appello dell’Agenzia delle entrate evidenziando che “la revoca del beneficio fiscale non contrasta l’intassabilità delle disposizioni cui i coniugi pervengono in occasione della separazione, sia perché la cessione dell’immobile non avviene attraverso l’omologazione della separazione, sia perché non vi è qui tassazione in atto occasionata dalla crisi coniugale, bensì la revoca di un precedente beneficio fiscale”;

2. avverso la sentenza della CTR A.M. proponeva ricorso per cassazione, affidato a due motivi;

3. l’Agenzia delle entrate depositava atto di costituzione al solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza di discussione della causa.

Considerato

Che:

1. con il primo motivo di ricorso, A.M. deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, evidenziando che la CTR avrebbe omesso di considerare il fatto decisivo che il trasferimento immobiliare è avvenuto in quanto previsto dall’accordo omologato di separazione consensuale tra coniugi;

2. il motivo è inammissibile;

2.1. secondo il noto orientamento delle Sezioni Unite, richiamato anche da parte ricorrente, l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riformulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134 (applicabile ratione temporis) “introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia)” (Cass. S.U. n. 8053 del 07/04/2014);

2.2. nel caso di specie, peraltro, la CTR non omette l’esame del fatto indicato dalla ricorrente, ma dimostra di essere pienamente consapevole della circostanza che il trasferimento immobiliare è previsto nell’accordo di separazione consensuale tra i coniugi (“la CTP accoglieva il ricorso osservando che si trattava di un atto necessario perché facente parte di una delle obbligazioni assunte dai coniugi nell’atto di separazione”) ed esclude espressamente la rilevanza della stessa (“la revoca del beneficio fiscale non contrasta l’intassabilità delle disposizioni cui i coniugi pervengono in occasione della separazione, sia perché la cessione dell’immobile non avviene attraverso l’omologazione della separazione, sia perché non vi è qui tassazione in atto occasionata dalla crisi coniugale”);

3. con il secondo motivo di ricorso si deduce la violazione e/o falsa applicazione della L. 6 marzo 1987, n. 74, art. 19, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, evidenziando che il regime di esenzione previsto dalla menzionata norma è esteso, per effetto di Corte Cost. 10 maggio 1999, n. 154, anche a tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di separazione personale tra i coniugi e, quindi, anche al trasferimento di immobili in comunione nei confronti dei terzi;

4. il motivo è fondato;

4.1. secondo giurisprudenza da ultimo consolidatasi, che ha innovato rispetto ad un precedente e diverso orientamento (cfr., ad es., Cass. n. 2263 del 03/02/2014), “l’agevolazione di cui alla L. n. 74 del 1987, art. 19, nel testo conseguente alla declaratoria di incostituzionalità (Corte Cost., sentenza n. 154 del 1999), spetta per gli atti esecutivi degli accordi intervenuti tra i coniugi in esito alla separazione personale o allo scioglimento del matrimonio, atteso il carattere di “negoziazione globale” attribuito alla liquidazione del rapporto coniugale per il tramite di contratti tipici in funzione di definizione non contenziosa, i quali, nell’ambito della nuova cornice normativa (da ultimo culminata nella disciplina di cui al D.L. n. 132 del 2014, artt. 6 e 12, conv. con modif. nella L. n. 162 del 2014), rinvengono il loro fondamento nella centralità del consenso dei coniugi” (così Cass. n. 2111 del 03/02/2016);

4.1.1. in specifica applicazione del predetto principio, è stato evidenziato che “in tema di agevolazioni “prima casa”, il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la “ratio” della L. n. 74 del 1987, art. 19, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede” (così Cass. n. 8104 del 29/03/2017; conf. Cass. n. 13340 del 28/06/2016; sempre in tema di agevolazioni “prima casa” si veda anche, sotto il diverso profilo della insussistenza dell’intento speculativo, Cass. n. 5156 del 16/03/2016; Cass. n. 22023 del 21/09/2017);

4.2. orbene, ritiene il collegio che il principio espresso da Cass. n. 2111 del 2016 con riferimento ad un trasferimento immobiliare avvenuto all’interno del nucleo familiare è di portata assolutamente generale e, dunque, non può non estendersi anche all’ipotesi per cui è causa, nella quale i coniugi si sono determinati, in sede di accordi conseguenti alla separazione personale, a trasferire l’immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa ad un terzo;

4.2.1. ed, infatti: a) la L. n. 74 del 1987, art. 19, dispone in via assolutamente generale l’esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa degli atti stipulati in conseguenza del procedimento di cessazione degli effetti civili del matrimonio e, a seguito di Corte Cost. n. 154 del 1999, anche del procedimento di separazione personale tra coniugi, senza alcuna distinzione tra atti eseguiti all’interno della famiglia e atti eseguiti nei confronti di terzi; b) la ratio della menzionata disposizione è senza dubbio quella di agevolare la sistemazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi a seguito della separazione o del divorzio; c) recuperare l’imposta in conseguenza della inapplicabilità dell’agevolazione fiscale sulla prima casa da parte dell’Erario significherebbe sostanzialmente imporre una nuova imposta su di un trasferimento immobiliare avvenuto in esecuzione dell’accordo tra i coniugi e, pertanto, andare palesemente in senso contrario alla ratio della disposizione, così come definita sub b);

4.2.2. del resto, l’atto stipulato dai coniugi in sede di separazione personale (o anche di divorzio) e comportante la vendita a terzi di un immobile in comproprietà e la successiva divisione del ricavato, pur non facendo parte delle condizioni essenziali di separazione rientra sicuramente nella negoziazione globale dei rapporti tra i coniugi ed è, pertanto, meritevole di tutela, risiedendo la propria causa contrariamente a quanto ritenuto dall’Agenzia delle entrate nella circolare n. 27/E del 21 giugno 2012 – nello “spirito di sistemazione, in occasione dell’evento di separazione consensuale, dei rapporti patrimoniali dei coniugi sia pure maturati nel corso della convivenza matrimoniale” (Cass. n. 16909 del 19/08/2015, in motivazione);

4.2.3. il diverso orientamento espresso da Cass. n. 860 del 17/01/2014, per la quale “l’agevolazione di cui alla L. 6 marzo 1987, n. 74, art. 19, per gli atti esecutivi degli accordi intervenuti tra i coniugi, sotto il controllo del giudice, per regolare i loro rapporti patrimoniali conseguenti allo scioglimento del matrimonio o alla separazione personale (…), spetta solo se i soggetti che li pongano in essere siano gli stessi coniugi che hanno concluso i suddetti accordi, e non anche terzi”, deve ritenersi espressione dell’orientamento ormai superato e di cui è espressione Cass. n. 2263 del 2014, più sopra citata;

4.3. la CTR non si è attenuta al superiore principio di diritto, considerando la cessione a terzi dell’immobile in precedenza acquisito con le agevolazioni previste per la “prima casa” ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa Parte Prima, art. 1, Nota 2 bis, comma 1 (IVA ridotta al 4% e imposta sostitutiva al 0,25%), estranea alla riferita negoziazione globale dei rapporti tra coniugi derivanti dalla separazione, con conseguente decadenza della ricorrente dal beneficio;

5. in conclusione, va accolto il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo; la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto e poiché non residuano ulteriori questioni di fatto da esaminare, la causa può essere decisa nel merito, con accoglimento dell’originaria domanda della ricorrente;

5.1. la sostanziale novità della questione e le oscillazioni giurisprudenziali in materia giustificano l’integrale compensazione tra tutte le parti delle spese relative all’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso della ricorrente; dichiara interamente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio.


I precedenti

In tema di agevolazioni “prima casa”, il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge a seguito di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non determina la decadenza dai benefici fiscali. La ratio della norma di esenzione dalle imposte degli atti stipulati a seguito di una separazione è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede.
Corte di cassazione, sezione tributaria, ordinanza 21 marzo 2019 n. 7966

In tema di agevolazioni “prima casa”, il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la “ratio” dell’art. 19 della l. n. 74 del 1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede.
Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza 29 marzo 2017 n. 8104

In tema di agevolazioni tributarie, l’attribuzione al coniuge della proprietà della casa familiare, in adempimento di una condizione della separazione consensuale, non costituisce atto dispositivo rilevante ai fini della decadenza dai benefici “prima casa”, atteso che, pur non essendo essenziale per addivenire alla separazione o al divorzio, è diretto a sistemare globalmente i rapporti fra coniugi, nella prospettiva di una definizione tendenzialmente stabile della crisi, ed è, quindi, un atto relativo a tali procedimenti, che può fruire dell’esenzione di cui all’art. 19 della l. n. 74 del 1987, salva la contestazione da parte della Amministrazione, onerata della relativa prova, della finalità elusiva.
Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza 28 giugno 2016 n. 13340

In tema di benefici fiscali, l’agevolazione di cui all’art. 19 della l. n. 74 del 1987, nel testo conseguente alla declaratoria di incostituzionalità (Corte cost., sentenza n. 154 del 1999), spetta per gli atti esecutivi degli accordi intervenuti tra i coniugi in esito alla separazione personale o allo scioglimento del matrimonio, atteso il carattere di “negoziazione globale” attribuito alla liquidazione del rapporto coniugale per il tramite di contratti tipici in funzione di definizione non contenziosa, i quali, nell’ambito della nuova cornice normativa (da ultimo culminata nella disciplina di cui agli artt. 6 e 12 del d.l. n. 132 del 2014, conv. con modif. nella l. n. 162 del 2014), rinvengono il loro fondamento nella centralità del consenso dei coniugi. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto la spettanza del beneficio rispetto al trasferimento, concordato tra i coniugi, di una porzione di immobile, che, in costanza di matrimonio, era stato dai medesimi acquistato “pro quota” in regime di separazione dei beni).
Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza 3 febbraio 2016 n. 2111

Deve riconoscersi il carattere di negoziazione globale a tutti gli accordi di separazione che, anche attraverso la previsione di trasferimenti mobiliari o immobiliari, siano volti a definire in modo tendenzialmente stabile la crisi coniugale, desti nata a sfociare, di lì a breve, nella cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario o nello scioglimento del matrimonio civile, cioè in un divorzio non solo prefigurato, ma voluto dalle parti, in presenza delle necessarie condizioni di legge. In tale contesto, non è possibile negare, quale che sia la forma che i negozi concretamente vengano ad assumere, che detti negozi siano da intendersi quali «atti relativi al procedimento di separazione o divorzio», che, come tali possono usufruire dell’esenzione di cui all’articolo 19 della legge 74/1987 nel testo conseguente alla pronuncia 154/99 della Corte costituzionale, salvo che l’amministrazione contesti e provi, secondo l’onere probatorio a suo carico, la finalità elusiva degli atti medesimi.
Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza 3 febbraio 2016 n. 2111


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