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Quando vendere la prima casa?

24 Marzo 2019
Quando vendere la prima casa?

Agevolazioni fiscali: come vendere la prima casa senza acquistarne una seconda e non pagare le sanzioni all’Agenzia delle Entrate o come acquistare una seconda casa con le agevolazioni senza vendere la prima entro un anno.

Hai sentito dire che la prima casa non si può cedere prima di cinque anni. Perché mai? Non siamo forse liberi di fare ciò che vogliamo con le nostre proprietà e magari venderle o donarle ai nostri figli? La ragione del divieto è solo di carattere tributario: se infatti, quando hai acquistato l’immobile hai usufruito delle agevolazioni fiscali (il cosiddetto «bonus prima casa»), sei costretto a rispettare questo paletto. Dunque, hai solo due possibilità: o ti tieni la casa per cinque anni oppure, se proprio vuoi venderla, devi restituire all’erario gli sconti sulle imposte di cui hai goduto al momento del rogito.

A questo punto, poiché non sei un esperto di diritto, ti potresti fare una serie di domande: come fare a sapere se, quando ho acquistato casa, ho ottenuto le agevolazioni fiscali? A quanto ammontano le sanzioni a cui vado incontro se cedo la casa subito? Esistono eccezioni al divieto e, in tal caso, quando vendere la prima casa? Cosa succede se dovessi separarmi da mia moglie e volessi donare a lei o a mio figlio l’appartamento? Qui di seguito cercheremo di rispondere alle seguenti domande.

Quante tasse si pagano sull’acquisto della casa?

Chi non è un fiscalista, quando compra una casa si limita a chiedere al notaio il preventivo delle spese a cui va incontro, senza porsi troppe domande del perché o del percome si arriva a un conto così salato. Alcuni addirittura scambiano le imposte da versare all’erario con la parcella da pagare al notaio solo perché l’intero assegno viene staccato a quest’ultimo.

In verità, quando si compra una casa, se questa è anche la prima, si può ottenere un notevole risparmio sulle tasse. Quanto?

Se compri da un privato, paghi l’imposta di registro al 2% anziché al 9%; in più le imposte ipotecarie e catastali non sono in misura percentuale ma in misura fissa, pari a solo 50 euro ciascuna.

Se compri da una ditta di costruzioni, paghi l’Iva al 4% e non al 10% (o al 22% in caso di immobile di lusso); in più le imposte ipotecarie, di registro e catastali non sono in misura percentuale ma in misura fissa, pari a solo 200 euro ciascuna.

Per ottenere questi sconti – che possono raggiungere diverse migliaia di euro – devi però rispettare alcuni paletti.

Innanzitutto non devi avere un’altra abitazione – anche per quote o in comunione – nello stesso Comune ove stai comprando la nuova casa. In caso contrario, devi venderla o donarla prima del nuovo rogito. È quindi possibile conservare invece un terreno o un ufficio, un magazzino o un negozio non trattandosi di immobili adibiti a civile abitazione.

In secondo luogo non devi essere proprietario – neanche per quote o in comunione – di un’altra casa già acquistata con lo stesso “bonus”. In caso contrario, devi venderla o donarla entro un anno dalla firma del nuovo rogito.

Il terzo paletto da rispettare è il trasferimento della residenza: devi spostarla nel Comune ove stai acquistando entro massimo 18 mesi dal nuovo rogito. Attento: non sono ammessi ritardi, salvo per causa di forza maggiore a te non imputabile.

La legge non ti chiede di avere la residenza proprio nell’immobile che stai acquistando, ma nel medesimo territorio comunale. Ciò significa che potresti fissarla anche presso un altro immobile mentre quello appena comprato potresti darlo in affitto.

Naturalmente, poiché il beneficio è rivolto a sostenere le famiglie di medie disponibilità economiche, il bonus spetta solo a condizione che l’immobile non sia di lusso (A/8 o A/9).

Come sapere se ho acquistato l’appartamento con il bonus prima casa?

A questo punto ti chiederai come fare a scoprire se, all’epoca del rogito, hai usufruito delle agevolazioni fiscali. È molto facile: è scritto sull’atto di compravendita. Troverai ad esempio una clausola in cui dichiari di impegnarti a trasferire la residenza nei successivi 18 mesi, se già non l’avevi presso lo stesso Comune.

Se hai ancora dei dubbi, puoi chiedere copia dell’atto al notaio rogante e farlo analizzare allo stesso professionista o a un commercialista o un notaio.

Il divieto di vendere la prima casa entro cinque anni

Per evitare intenti speculativi, la legge consente di ottenere il bonus prima casa a condizione che il contribuente si impegni a non cedere l’immobile per almeno cinque anni. «Cedere» significa sia vendere che donare. Chiaramente nessuno gli vieta di farlo ma se decide in tal senso è costretto a restituire al fisco le tasse risparmiate all’atto dell’acquisto: ossia la differenza tra le imposte effettivamente versate e quelle che invece avrebbe dovuto corrispondere senza il bonus. Oltre ad esse, dovrà anche pagare le sanzioni pari al 30% di tale differenza. Ad esempio, ipotizzando un immobile di valore catastale pari a 100mila euro comprato da privato, con il bonus prima casa si versano solo 2mila euro di imposta di registro (il 2%) mentre, senza bonus, se ne versano ben 9mila (9%). Pertanto, chi vende la casa prima di cinque anni deve restituire all’erario ben 7mila euro più il 30% di sanzioni su 7mila ossia 2.100 euro. In tutto, la multa per la vendita “anticipata” della casa è di 9.100 euro. In più c’è da versare la differenza sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale e, anche su queste, la sanzione del 30%.

La stessa conseguenza scatta anche se, al posto di vendere la proprietà della casa, si cede la semplice nuda proprietà mantenendo l’usufrutto.

Quando vendere la prima casa prima di cinque anni

Un primo caso in cui la legge ti consente di vendere la prima casa prima di cinque anni senza perdere il bonus – quindi senza dover versare all’erario la differenza delle tasse e le sanzioni – purché:

  • entro l’anno successivo dalla vendita stessa acquisti o ricevi in donazione un’altra casa da adibire a propria abitazione principale (che deve avere i requisiti della precedente casa);
  • acquisti un terreno sul quale realizzare, entro 1 anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale.

Se non ce la fai a rispettare questi termini e, quindi, cedi la prima casa senza dopo acquistarne o edificarne un’altra, puoi tuttavia evitare di pagare almeno le sanzioni (nell’esempio di prima i 2.100 euro), versando l’imposta risparmiata, solo se, prima che sia decorso l’anno dalla vendita, presenti apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. In essa devi comunicare l’intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile. L’ufficio delle imposte ti notificherà quindi un avviso di liquidazione dell’imposta a suo tempo risparmiata con gli interessi (calcolati a decorrere dalla data della stipula dell’atto di acquisto) senza però infliggerti le sanzioni.

Se non presenti questa istanza entro un anno e non ti viene nel frattempo notificato un avviso di accertamento, puoi ugualmente accedere al ravvedimento operoso ottenendo una riduzione delle sanzioni.

Vendere casa prima di cinque anni se ci si separa

Un secondo caso in cui è possibile cedere casa – acquistata con le agevolazioni fiscali – prima di cinque anni è quando la coppia si separa. In tal caso, con una separazione consensuale, si può decidere di:

  • cedere l’immobile a uno dei due coniugi (ad esempio alla moglie che lo andrà ad abitare insieme ai figli);
  • donarlo al figlio;
  • vendere l’immobile a terzi e dividere il ricavato.

Secondo la Cassazione [1], in questi casi non sussiste un intento evasivo ma solo la necessità di dividere il patrimonio per via della crisi coniugale. Sicché non c’è alcuna decadenza dal beneficio anche se non si acquista una nuova casa entro un anno.

Bonus prima casa anche sulla seconda senza vendere la prima

Mettiamo ora che il contribuente, senza voler vendere la casa acquistata con le agevolazioni, ne voglia comprare un’altra perché magari la prima è diventata troppo piccola. Può farlo?

In generale la risposta è negativa. Non si chiamerebbe infatti «bonus prima casa» se potesse essere usufruito per ogni acquisto immobiliare. Chi ha già una casa acquistata con l’agevolazione fiscale (anche se solo per una semplice quota) non può acquistarne un’altra con l’agevolazione (ovunque si trovino le due case) a meno che – come detto – non la venda entro un anno dal nuovo rogito e sempre che siano trascorsi cinque anni da quando l’ha acquistata.

In parole povere, il bonus prima casa spetta solo su un immobile alla volta. Tuttavia, secondo la Cassazione [2] – anche se non mancano precedenti discordanti [3] – in casi straordinari si può ottenere il bonus anche sulla seconda casa senza dover vendere la prima. Ciò a condizione che quest’ultima sia diventata “inidonea” ad uso abitativo.

Che significa «casa inidonea»? Secondo la Suprema Corte, si considera inidonea una casa quando, ad esempio, sopraggiungono ragioni igieniche che ne impongano lo sfollamento o magari perché un sisma l’ha resa pericolante. Ma non solo. Può essere inidonea una casa anche quando è di dimensioni troppo ridotte per la famiglia perché, nel frattempo si è ingrandita e non ci sono camere a sufficienza per i figli. Quindi, solo in questi casi si può comprare un’altra abitazione con l’agevolazione “prima casa”, senza dover vendere la casa “preposseduta”.


In casi eccezionali si può vendere la prima casa senza acquistarne una seconda e, nello stesso tempo non perdere l’agevolazione fiscale (ossia senza restituire al fisco le imposte non versate con il rogito).

Allo stesso modo, se la casa diventa inidonea ai fini abitativi, si può acquistare una seconda casa, senza vendere la prima entro un anno, e nello stesso tempo usufruire di nuovo del bonus prima casa.

note

[1] Cass. ord. n. 7966/19 del 21.03.2019.

[2] Cass. sent. n. 2565/2018 del 2.02.2018.

[3] Cfr. però anche pareri di segno opposto e favorevole come sent. n. 2418/2003, 10925/2003, 11564/2006, 18128/2009, 100/2010, 12866/2012, 23064/2012, 21289/2014, 26653/2014, 2278/2016, 27376/2017.


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