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Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario

26 Marzo 2019
Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario

Immobili abusivi: cosa rischia chi acquista? Il reato e la prescrizione. Per la validità del rogito basta la menzione del titolo edilizio.

Hai acquistato casa ma, solo dopo aver firmato il contratto di compravendita notarile, ti sei accorto che il precedente proprietario ha commesso un abuso edilizio. Di tanto non eri stato informato neanche a voce, né il notaio si è accorto dell’irregolarità urbanistica. Ora ti chiedi quali siano le sorti della vendita – se possa considerarsi valida o nulla – e se ti è riconosciuto un risarcimento del danno; danno corrispondente o alla somma necessaria a chiedere la sanatoria oppure, in alternativa, alla riduzione del valore dell’immobile conseguente alla demolizione dell’abuso. 

Due sentenze della Cassazione, emesse proprio in questi giorni, hanno affrontato il tema dell’abuso edilizio commesso dal precedente proprietario. La prima – firmata dalle Sezioni Unite [1] – ha chiarito se il rogito notarile possa dirsi valido in presenza della dichiarazione del venditore degli estremi del titolo urbanistico, a prescindere dal profilo della conformità o meno della costruzione in questione. La seconda [2] invece spiega quali responsabilità possono discendere in capo all’acquirente per l’abuso edilizio commesso, in precedenza, dal venditore.

Qui di seguito commenteremo queste due pronunce; con l’occasione affronteremo anche il tema dell’abusivismo edilizio e indicheremo quali sono le ultime sentenze e gli orientamenti dei giudici in merito.

Abuso edilizio: cos’è?

L’abuso edilizio è un reato che scatta non solo quando si realizza un’opera per la quale non è stato chiesto il relativo permesso o presentata in Comune la documentazione edilizia. Esso scatta anche quando l’opera definitiva è difforme rispetto a quella rappresentata alla pubblica amministrazione con i progetti depositati oppure quando viene avviata una pratica diversa da quella prevista per legge (ad esempio, è abusivo il cambio di destinazione di un appartamento effettuato tramite Scia e non con il permesso di costruire). 

Abuso edilizio: chi è responsabile?

Trattandosi di un reato, l’abuso edilizio implica una responsabilità del solo autore. Chi compra l’immobile, anche se consapevole della presenza della difformità urbanistica, non subisce alcuna conseguenza di carattere penale a meno che non sia stato egli stesso a commissionare l’opera abusiva (si pensi a un acquirente che subordini la conclusione dell’affare alla realizzazione di una veranda, a spese del venditore, priva però delle necessarie autorizzazioni amministrative).

Il fatto che l’acquirente non abbia alcuna responsabilità penale per il reato di abuso edilizio commesso dal venditore non lo salva però dall’ordine di demolizione che tanto il giudice quanto la pubblica amministrazione possono emettere nei confronti del manufatto abusivo. Egli infatti ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi per come imposto dalla legge, anche se non è stato il materiale autore del reato.

Con una delle due sentenze citate in apertura [2] la Cassazione ha detto che chi interviene su un’opera abusiva prosegue l’iniziale illecito urbanistico e quindi ne risponde in misura pari al precedente proprietario. Si tratta, quindi, di una ipotesi in cui il reato commesso dal venditore, in quanto proseguito dall’acquirente, si riflette anche su quest’ultimo. 

Qualsiasi intervento dunque effettuato su una costruzione che sin dall’origine sia stata realizzata in modo abusivo, rappresenta un proseguimento dell’attività criminosa  e quindi integra un nuovo reato edilizio; difatti tali attività «ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale».    

Si pensi a una persona che, dopo aver comprato un immobile con un seminterrato abusivo, anziché sanare la situazione prosegua, senza permesso di costruire, delle opere di trasformazione di tale locale. 

Tali interventi sono da considerare la «prosecuzione dell’iniziale illecito urbanistico», escludendone, di conseguenza, la prescrizione. 

Dunque, allorché la costruzione abusiva «perisca in tutto o in parte, o necessiti di attività di manutenzione […], di completamento o trasformazione», il proprietario sprovvisto del titolo abilitativo, non acquista il diritto di «ricostruirla, completarla, trasformarla, ristrutturarla, mantenerla». 

Di conseguenza, i lavori di manutenzione o di trasformazione presuppongono che l’opera su cui si interviene sia stata costruita legittimamente. Diversamente, ossia nel caso in cui si intraprendano dei lavori su opere abusive tali interventi non fanno altro che ripetere le caratteristiche di illegittimità della costruzione principale e, quindi, perpetrare il reato. Dunque, in tale ipotesi, ad essere responsabile penalmente è anche l’acquirente.

Quando si prescrive l’abuso edilizio 

Vediamo ora quando si prescrive l’abuso edilizio. Chiaramente parliamo della prescrizione del reato e non anche della sanzione amministrativa quale la demolizione; quest’ultima infatti, non si prescrive mai e può essere intimata anche dopo numerosi anni.

Il reato di abuso edilizio – punito con arresto o ammenda – si prescrive:

  • in 4 anni dal compimento dell’illecito se, da tale momento, non ci sono stati atti interruttivi della prescrizione (cosiddetta prescrizione breve);
  • in 5 anni dal compimento dell’illecito (cosiddetta prescrizione ordinaria) se c’è stato un atto interruttivo come, ad esempio, il decreto di citazione a giudizio).

Abuso edilizio: responsabilità notaio e agente immobiliare

Salvo sia stato espressamente dispensato dal cliente, il notaio è chiamato a verificare che l’immobile oggetto del rogito sia regolare da un punto di vista urbanistico. Diversamente può essere chiamato a risarcire il danno. Stesso discorso per l’agente immobiliare che ha intermediato la vendita del bene. 

Vendita immobile abusivo: il contratto è valido?

Vediamo ora quali sono le sorti del contratto con cui viene venduto un immobile abusivo. Dobbiamo distinguere a seconda che le parti abbiano firmato solo il compromesso (il contratto preliminare) o anche il rogito notarile (la compravendita definitiva).

Contratto preliminare di immobile abusivo

Il 7 marzo scorso la Cassazione [3] ha detto che è valido il compromesso di un immobile abusivo anche se l’acquirente non è stato messo al corrente dell’irregolarità; difatti ben potrebbe essere che sia intenzione delle parti concedere al venditore un termine – prima della firma del rogito – per chiedere e ottenere la sanatoria. Dunque, il compromesso in sé per sé è valido. Ciò non toglie però che l’acquirente potrebbe chiedere una risoluzione per inadempimento contrattuale, per aver il venditore nascosto l’irregolarità. A quest’ultimo però verrebbe data la possibilità di chiedere – a proprie spese – la sanatoria. Se non viene però presentata la domanda o la stessa viene rigettata o non viene regolarizzata con il pagamento delle sanzioni, l’acquirente può recedere dal contratto preliminare per inadempimento. Da ciò consegue l’obbligo per il venditore di restituire il doppio della caparra e risarcire tutti i danni patiti dall’acquirente.

Compravendita immobile abusivo

Come noto, la legge impone che il contratto di compravendita di un immobile debba indicare necessariamente gli estremi del titolo urbanistico, ossia la concessione edilizia. In assenza di tale menzione il contratto è nullo. 

In merito a tale aspetto, le Sezioni Unite della Cassazione [1] hanno risolto un ulteriore e interessante dubbio: in caso di vendita di un immobile abusivo, il fatto che il rogito notarile contenga la menzione del titolo urbanistico rende il contratto valido anche se le condizioni dell’immobile, in concreto, siano diverse dal predetto titolo proprio a causa della presenza dell’abuso? Facciamo un esempio. Tizio vende a Caio il proprio appartamento su cui ha costruito una pertinenza mai autorizzata dal Comune. Nell’atto di vendita vengono indicati gli estremi del permesso di costruire che, chiaramente, non fanno riferimento all’abuso. Il contratto tra Tizio e Caio è valido o meno? Secondo la Suprema Corte la menzione della licenza edilizia consente all’acquirente di verificare se il bene che sta per comprare è conforme o meno alla licenza stessa; gli dà cioè l’opportunità di accertare l’esistenza di abusi. Per cui il contratto è valido.

«Valido» non vuol dire però che non ci sia tutela per l’acquirente. Significa solo che non spetta all’ordinamento ritenere nulla la vendita. Sarà il compratore a decidere se intraprendere una causa contro il venditore e chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento (inadempimento costituito dalla mancata comunicazione preventiva dell’abuso) ed, eventualmente, anche il risarcimento del danno.

Quindi, in «presenza della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato». 

La lotta all’abusivismo che lo Stato deve comunque perseguire si realizza anche grazie alla possibilità di esigere, in qualsiasi momento, la demolizione dell’opera. 

Nel frattempo, ai fini della validità del contratto è necessaria e sufficiente la menzione del titolo edilizio “a monte”, purché esistente e riferibile all’immobile negoziato. 

L’acquirente, con la dovuta diligenza, è in grado di svolgere le indagini più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell’affare, anche in riferimento ad una eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato.

La funzione della menzione del titolo edilizio nell’atto di acquisto, menzione imposta dalla legge, non è vietare la «stipulazione di atti aventi a oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente inutilizzabili», ma solo «la comunicazione di notizie e (…) la conoscenza di documenti». In definitiva, la menzione ha «valenza essenzialmente informativa» dell’acquirente in merito all’esistenza del titolo edilizio richiamato.

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 8230/19.

[2] Cass. sent. n. 12718/19 del 22.03.2019.

[3] Cass. ord. n. 6685/19 del 7.03.2019. 

Autore immagine ristrutturazione edilizia di Dmitrii Iarusov

Corte di Cassazione, sez. III Penale, sentenza 10 ottobre 2018 – 22 marzo 2019, n. 12718

Presidente Lapalorcia – Relatore Liberati

Ritenuto in fatto

1. Con sentenza del 2 ottobre 2017 la Corte d’appello di Napoli ha rigettato l’impugnazione proposta dall’imputato nei confronti della sentenza del 30 ottobre 2015 del Tribunale di Torre Annunziata, con cui D.G.F. era stato dichiarato responsabile dei reati cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, lett. c), (ascrittogli per avere proseguito, in area vincolata e in mancanza del permesso di costruire, le opere di trasformazione di un seminterrato abusivo, della superficie di 93 metri quadrati e del volume di 228 metri cubi, mediante la tramezzatura di parte di tale seminterrato, con la realizzazione nello stesso di due camere della superficie di 19 metri quadrati ciascuna, di cui una ultimata con finiture e impianti e l’altra ancora mancante di infissi e pavimenti; accertato fino al (omissis), nonché 83 et 95 D.P.R. n. 380 del 2001 (per avere iniziato e proseguito i lavori suddetti in zona sismica, omettendo il deposito degli atti di progetto presso l’Ufficio del Genio Civile competente); con la medesima sentenza l’imputato era anche stato condannato al risarcimento dei danni in favore del Comune di Massa Lubrense ed era stata disposta la demolizione delle opere abusive.

1.1. La Corte territoriale, nel disattendere l’impugnazione dell’imputato, ha sottolineato l’originaria abusività della trasformazione del seminterrato oggetto degli interventi di trasformazione realizzati dall’imputato, di cui era stata mutata la destinazione (da vano tecnico a deposito) in assenza di permesso di costruire, cosicché gli ultimi interventi di ulteriore trasformazione erano da considerare prosecuzione dell’iniziale illecito urbanistico, escludendone la prescrizione, in considerazione del fatto che solo una delle due camere di nuova realizzazione era stata completata, mentre l’altra era priva di infissi e pavimenti e il garage e il ripostiglio retrostanti erano ancora al rustico.

2. Avverso tale sentenza l’imputato ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

2.1. Con il primo motivo ha lamentato la violazione e l’errata applicazione del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, art .157 c.p. e art. 167 c.p., comma 2, e l’errata valutazione delle prove, ai sensi dell’art. 606 c.p.p., comma 1, lett. b), c) et e), con riferimento alla qualificazione delle opere interne da ultimo realizzate e oggetto della contestazione come prosecuzione della trasformazione dell’originario seminterrato abusivo, trattandosi di opere che non avevano determinato aumento di volumi, nè modifica di destinazione d’uso, in quanto la destinazione del seminterrato era rimasta la medesima, cioè di deposito, con la conseguenza che erroneamente era stata rilevata la prosecuzione della originaria trasformazione abusiva, di cui avrebbe dovuto essere rilevata l’estinzione per prescrizione.

2.2. Con il secondo motivo ha lamentato ulteriore violazione dell’art. 157 c.p. e art. 167 c.p., comma 2, con riferimento all’epoca di realizzazione delle opere interne oggetto della contestazione, in quanto anche queste ultime erano risalenti nel tempo, come riferito anche dai testimoni indicati dal pubblico ministero, e, comunque, assai anteriori all’accertamento, avvenuto il (omissis) , giacché le finiture al rustico di garage e deposito erano definitive e non richiedevano altri interventi, in considerazione della destinazione e della funzione di tali locali.

2.3. Con il terzo motivo ha lamentato la mancanza assoluta di motivazione, con riferimento alla propria doglianza relativa alla genericità dell’ordine di demolizione.

Considerato in diritto

1. Il ricorso non è fondato.

2. Il primo motivo, mediante il quale è stata eccepita l’erroneità della considerazione delle opere interne di tramezzatura come prosecuzione della, risalente, attività illecita di trasformazione del seminterrato (in quanto destinato a vano tecnico e trasformato in deposito, in assenza del permesso di costruire), nel quale tali ultime opere sono state realizzate, non è fondato.

Qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce ripresa dell’attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio; ne consegue che, allorché l’opera abusiva perisca in tutto o in parte, o necessiti di attività manutentive, o, come nel caso in esame, di completamento o trasformazione, il proprietario non acquista il diritto di ricostruirla, completarla, trasformarla, ristrutturarla, mantenerla, senza titolo abilitativo, giacché anche gli interventi di trasformazione o manutenzione ordinaria presuppongono che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente, in quanti gli interventi ulteriori su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dall’opera principale, alla quale ineriscono strutturalmente (cfr., ex plurimis, da ultimo, Sez. 3, n. 30168 del 24/05/2017, Pepe, Rv. 270252 – 01; nonché Sez. 3, Sentenza n. 38495 del 19/05/2016, Waly, Rv. 267582 – 01; conf. Sez. 3, n. 40843 del 11/10/2005, Daniele, Rv. 232364 – 01).

Ne consegue la piena correttezza del rilievo della illiceità delle opere oggetto della contestazione, costituenti prosecuzione delle opere di illecita trasformazione del seminterrato, che in origine aveva destinazione e funzione di vano tecnico non abitabile, prima trasformato illecitamente in deposito e, successivamente, con la realizzazione delle ultime opere ancora in corso alla data del sopralluogo eseguito il (omissis) , in locale composto da due vani con finestre e serramenti, garage e ripostiglio, opere che, dunque, hanno costituito prosecuzione e completamento della originaria attività illecita, ripetendone e mutuandone il carattere di illiceità, che quindi è stato correttamente rilevato dalla Corte d’appello.

3. Il secondo motivo, mediante il quale è stato lamentato il mancato rilievo della estinzione per prescrizione dei reati addebitati all’imputato, che sarebbero stati consumati anteriormente al momento del loro accertamento, è anch’esso infondato.

Costituisce, infatti, principio non controverso nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui il reato urbanistico ha natura di reato permanente, la cui consumazione ha inizio con l’avvio dei lavori di costruzione e perdura fino alla cessazione dell’attività edificatoria abusiva (Sez. U, n. 17178 del 27/02/2002, Cavallaro, Rv. 221399). La cessazione dell’attività si ha con l’ultimazione dei lavori per completamento dell’opera, con la sospensione dei lavori volontaria o imposta, con la sentenza di primo grado, se i lavori continuano dopo l’accertamento del reato e sino alla data del giudizio (Sez. 3, n. 38136, 24/10/2001; Sez. 3, n. 29974 del 06/05/2014, Sullo, Rv. 260498; Sez. 3, n. 49990 del 04/11/2015, Quartieri, Rv. 265626; Sez. 3, n. 14501 del 07/12/2016, dep. 24/03/2017, Rocchio, Rv. 269325). L’ultimazione dei lavori coincide con la conclusione dei lavori di rifinitura interni ed esterni, quali gli intonaci e gli infissi (Sez. 3, n. 5480 del 12/12/2013, Manzo, Rv. 258930; Sez. 3, n. 11646 del 16/10/2014, Barbuzzi, Rv. 262977).

Nel caso in esame la Corte d’appello ha evidenziato che una delle due camere realizzate nel seminterrato non era ancora stata completata, essendo priva di infissi e pavimenti, e che nell’area vi era materiale edile, traendone, in modo pienamente logico, la conclusione della non avvenuta ultimazione dei lavori e, quindi, del perdurare della permanenza, cessata solo con l’accertamento dei reati, avvenuto il (omissis) , con la conseguente corretta esclusione della estinzione dei reati per prescrizione.

4. Il terzo motivo, relativo alla mancanza di motivazione in ordine alla censura in ordine alla indeterminatezza dell’ordine di demolizione, è inammissibile, a causa della sua genericità, e anche manifestamente infondato.

Dalla non contestata narrativa della sentenza di appello, non risulta che alla Corte territoriale fosse stata sottoposta detta censura.

Essa è, comunque, manifestamente infondata, posto che il contenuto dell’ordine di demolizione si specifica, necessariamente, attraverso il contenuto della contestazione, che nel caso in esame è sufficientemente analitica, e delle opere in relazione alle quali è stata affermata la responsabilità, nel caso in esame corrispondenti a tutte quelle oggetto della contestazione, cosicché non possono esservi dubbi di sorta sull’oggetto dell’ordine di demolizione, con la conseguente manifesta infondatezza della doglianza del ricorrente circa la sua insufficiente specificità.

5. Il ricorso deve, dunque, essere rigettato, stante l’infondatezza dei primi due motivi e l’inammissibilità del terzo.

Al rigetto del ricorso consegue l’onere delle spese del procedimento.

In applicazione del decreto del Primo Presidente di questa Corte n. 84 del 2016 la motivazione è redatta in forma semplificata, in quanto il ricorso non richiede, ad avviso del Collegio, l’esercizio della funzione di nomofilachia e solleva questioni giuridiche la cui soluzione comporta l’applicazione di principi di diritto già affermati e che il Collegio condivide.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.


4 Commenti

  1. Ottime le vostre consulenze che si leggono con facilità ma, credo, questa volta non siano state complete.
    Mi riferisco al vs. Articolo sull’acquIsto di un immobile con un abuso edilizio, (anche se minimo) ma non avete specificato chi dovrebbe pagare (multa o demolizione) se non consapevole al momento dell’acquisto, il vecchio proprietario o il nuovo?
    Grazie.

    1. La demolizione va a carico dell’attuale proprietario – quindi l’acquirente.
      La multa, intesa come sanzione penale, e quindi come conseguenza del reato, ricade invece sull’artefice dell’illecito e quindi sul vecchio proprietario.

  2. Salve, vorrei chiedere se possibile avere una consulenza per un caso specifico di abuso in un vostro studio. Il mio caso è particolare perché il costruttore che è lo stesso che ha venduto è morto e lo stesso il notaio che ha firmato gli atti, essendo l abuso eseguito molti anni fa. Il geometra che ha firmato progetti non conformi non è più in grado di intendere e quindi un casino. Vorrei capire se possibile prescrivere il reato ed eseguire un condono per tutelare gli ignari acquirenti che ad oggi vorrebbero vendere e non possono. Un caso particolare che richiede forse una consulenza specifica anche se gradirei una piccola risposta di chiarimento già qui. Grazie

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