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Delega alla riunione di condominio: può essere verbale?

27 Marzo 2019
Delega alla riunione di condominio: può essere verbale?

Delega all’assemblea di condominio: i requisiti e i limiti. Deve essere per forza scritta o può anche essere orale? Modello e facsimile affinché la delega sia valida.

Alla partecipazione delle riunioni di condominio puoi anche delegare un’altra persona; non c’è bisogno della tua presenza. La delega può essere conferita sia a un condomino dello stesso palazzo che a un terzo; non puoi tuttavia delegare l’amministratore. 

In passato si usava conferire la delega anche verbalmente. Succedeva ad esempio quando qualche condomino, dimenticatosi della riunione, veniva rintracciato telefonicamente dall’amministratore o dai vicini di casa e, in tale occasione, poiché lontano da casa, incaricava uno di costoro a rappresentarlo. Una delega, insomma, dell’ultimo minuto per consentire il raggiungimento del quorum e la valida costituzione dell’assemblea. La delega, espressa così in forma orale, veniva ritenuta valida. Ora ci si chiede se tale pratica sia legittima: la delega alla riunione di condominio può essere verbale? 

Nel 2012 è intervenuta una profonda riforma della materia che ha toccato anche la «delega» alla partecipazione delle assemblee condominiali. Ecco dunque quali sono le nuove regole.

Delega all’assemblea di condominio: come deve essere?

Il Codice civile [1] stabilisce che ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.  

Il primo requisito essenziale della delega è dunque la forma che deve essere per forza scritta. Se in passato hai già conferito delle deleghe verbali è probabilmente perché non era entrata ancora in vigore la riforma. 

Oggi, dunque, puoi utilizzare il modello di delega scritta prestampato che l’amministratore potrebbe averti inviato insieme alla convocazione della riunione di condominio (non è comunque suo obbligo) oppure redigere tu un foglio con la delega. Trovi un modello con il facsimile di delega alla fine di questo articolo.

Che succede se la delega è verbale?

Se la delega non viene rilasciata per iscritto, la riunione di condominio e tutte le votazioni sono «annullabili». La conseguenza – come abbiamo già spiegato nell’articolo Impugnazione assemblea condominiale: termini – è che, se la delibera non viene contestata entro 30 giorni dalla sua adozione o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale, il vizio si sana e non può essere più contestato. Pertanto l’assemblea, pur essendo annullabile, dopo 30 giorni diventa definitiva (si tratta cioè di una causa di annullabilità e non di nullità).

Sotto il profilo pratico, questo implica un enorme vantaggio: in un condominio infatti caratterizzato da una convivenza pacifica, senza conflittualità particolari, dove tutti i condomini sono d’accordo nell’accettare una delega orale, ben si potrebbe ugualmente proseguire nella discussione dell’ordine del giorno e con la votazione. Difatti, se nessuno dei condomini dovesse decidere di impugnare la delibera, o se dovesse farlo dopo 30 giorni, non c’è possibilità alcuna che essa venga dichiarata nulla dal giudice. Né l’ordinamento comminerà sanzioni.

Il punto è però che non sempre si può sapere in anticipo cosa avverrà durante la riunione e se si accenderanno liti. Laddove quindi la questione posta all’ordine del giorno dovesse essere particolarmente delicata è meglio evitare qualsiasi rischio di future contestazioni e quindi regolarizzare gli atti. 

Delega successiva o per email

Che succede però se il condomino è assente – ad esempio per motivi di lavoro o in vacanza – e non è in grado di rilasciare la delega scritta? La legge non vieta l’utilizzo di strumenti come la raccomandata, l’inoltro a mezzo fax o l’allegato contenuto nella email. Quindi ben venga la delega con posta elettronica, ma l’allegato deve contenere la firma. Questo significa che si potrà anche scrivere una delega, firmarla, fotografarla con il cellulare e inviare l’allegato con una chat istantanea come WhatsApp o con email. L’originale sarà poi esibito in un successivo momento all’amministratore.

Il dubbio potrebbe porsi in merito alla possibilità di conferire, nell’immediato, una delega orale e poi sanare il vizio con una delega successiva, rilasciata cioè per iscritto dopo la riunione. Si tratterebbe cioè di una ratifica ex post. Sul punto la legge non pone alcun divieto e anche l’applicazione analogica delle norme del Codice civile non sembrano presentare ostacoli di sorta. Secondo alcuni commentatori però le deleghe successive potrebbero non avere alcun valore, dovendo essere note e depositate all’inizio della riunione. 

Esse, se presentate dopo la fase costitutiva, non potranno incidere sul relativo quorum. Al riguardo sembra più logico comunque adottare il principio di conservazione degli atti, il quale ci suggerisce che delle deleghe depositate dopo l’inizio della discussione bisogna tener conto solo per le delibere adottate dopo la loro presentazione.


Delega generica per la partecipazione all’assemblea di condominio

Delega per la rappresentanza nell’assemblea condominiale del <…> (indicare il giorno e l’ora in cui è convocata l’assemblea).

Io sottoscritto <…>, proprietario dell’unità immobiliare posta al piano <…> e contraddistinta dal n. <…> di interno, sita nel condominio cosiddetto “<…>” e situato in <…>,

delego

il Sig.<…>, documento di riconoscimento <…> a rappresentarmi nell’assemblea condominiale del giorno in epigrafe, con espresso mandato a discutere e ad  esprimere il diritto di voto in mia rappresentanza, su tutti i punti posti all’ordine del giorno fissato nell’avviso di convocazione, dando sin da ora per valido ed approvato il suo operato.

(luogo e data) <…>

firma <…>

note

[1] Art. 67 disp. att. cod. civ.

Autore immagine riunione di TZIDO SUN


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