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Il cavedio è condominiale?

28 Marzo 2019 | Autore:
Il cavedio è condominiale?

Cavedio: cos’è e qual è la sua natura giuridica? A cosa serve il pozzo luce? A chi appartiene il cortile interno degli edifici condominiali?

Appena si parla di condominio si pensa immediatamente a tutte le liti e diatribe, più o meno giustificate, che sorgono tra coloro che, inevitabilmente, sono costretti a convivere nello stesso stabilimento. I battibecchi condominiali sono dovuti a decine e decine di cause: dal mancato rispetto delle delibere condominiali ai rumori notturni; dagli schiamazzi alle briciole gettate sul balcone del vicino, passando dall’occupazione illegittima degli spazi comuni. Proprio la natura di alcune parti del condominio è oggetto di contesa tra le parti: un esempio concreta è quello del cavedio. È condominiale? A chi spetta l’eventuale manutenzione? Con questo articolo vorrei rispondere proprio a queste domande. Perciò, se vivi in condominio e vuoi saperne di più su quest’argomento, sarebbe il caso di prendersi cinque minuti di tempo per proseguire nella lettura: vedremo insieme se il cavedio è condominiale.

Cavedio: cos’è?

Innanzitutto, spieghiamo cos’è il cavedio. In effetti, si tratta di un termine poco utilizzato che potrebbe risultare nuovo alle tue orecchie. Ebbene, il cavedio altro non è che il cortile interno delle strutture abitative, generalmente di piccole dimensioni, che ha la finalità di dare luce o aerazione ai locali che si affacciano sullo stesso. In taluni casi il cavedio può essere anche soltanto un pozzo di ventilazione.

Detto ancora in altre parole, il cavedio è il cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio condominiale.

Beni condominiali: quali sono?

Il problema della natura del cavedio all’interno dei condomini sorge dal fatto che la legge nulla dice sulla sua “condominialità”. Nel codice civile c’è un articolo [1] che elenca tutte le cose oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio condominiale.

In questa lista sono presenti, ad esempio: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge la costruzione, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

Sul cavedio (o pozzo luce), però, la legge tace. Di qui i problemi inerenti la sua natura: il cavedio è condominiale, cioè spazio comune a tutti i condomini? E se sì, appartiene anche agli inquilini che non affacciano sul cavedio? È la giurisprudenza a fornire la risposta.

Il cavedio è zona condominiale?

Secondo la Corte di Cassazione [2], il cavedio è parte comune dell’edificio condominiale, data la sua funzione di dare luce ed aria all’intero condominio, salvo diversa indicazione del titolo. Il cavedio, inoltre, deve essere considerato condominiale anche se si viene a creare successivamente, ad esempio a seguito di intervento di sopraelevazione dell’edificio.

In altre parole, secondo la Suprema Corte il cavedio è sempre condominiale, sia che esista fin dall’inizio sia che si venga a “creare” per la sopraelevazione degli edifici che lo circondano, a meno che il titolo (cioè l’atto di acquisto o il regolamento contrattuale) non stabilisca il contrario.

Sempre secondo i giudici [3], la natura condominiale del cavedio sorge automaticamente anche quando, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, gli edifici appartenevano tutti ad un unico proprietario che poi, in un secondo momento, ha deciso di vendere gli stessi a terzi persone.

Ebbene, in quel preciso istante, la struttura diviene condominio e, con essa, il cavedio, che quindi diventa bene comune, a meno che, lo si ripete, non vi sia espressa previsione contraria nell’atto di acquisto o nel contratto.

Perché il cavedio è condominiale?

La Suprema Corte spiega anche perché il cavedio deve considerarsi bene comune: il cavedio o pozzo luce, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, che, per espressa previsione legislativa, è un bene condominiale [4].


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 17556 del 01.08.2014.

[3] Cass., sent. n. 19829 del 04.10.2004.

[4] Cass., sent. n. 4350 del 07.04.2000.

Immagine: cortile tra edifici di Hippo1947


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