Diritto e Fisco | Articoli

Quanto costa modificare una tabella millesimale?

27 Marzo 2019
Quanto costa modificare una tabella millesimale?

Modifica o rettifica delle tabelle millesimali: la procedura concordata con l’assemblea e quella effettuata tramite la causa in tribunale.

L’amministratore ti ha inviato la richiesta di pagamento delle spese condominiali. Il prospetto con la ripartizione tra i vari condomini, allegato alla lettera, evidenzia però una netta discriminazione tra te e i tuoi vicini di casa. Alcuni di questi, pur avendo un appartamento identico al tuo (per dimensione ed esposizione), dovranno pagare molto meno. Come mai? La ragione è evidente: a loro è stato attribuito un numero inferiore di millesimi. Dinanzi alle tue giuste osservazioni, l’amministratore ti ha fatto notare di avere le mani legate: è costretto ad attenersi, infatti, alle tabelle allegate al regolamento. Così ti ha invitato a fare una istanza, alla prossima riunione, per la loro modifica: è l’unico modo che hai per ottenere ripartizione più equa. Ti chiedi però se ne valga la pena: la modifica delle tabelle millesimali richiede l’intervento di un geometra o, nel caso in cui non vi sia il consenso dell’assemblea, di un avvocato; e ciò implica dei costi piuttosto elevati. Ecco che allora ti domandi: quanto costa modificare una tabella millesimale?

Cerchiamo di fare il punto della situazione a riguardo.

È possibile variare le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali possono essere oggetto di revisione. Si parla, a riguardo, di

  • modifica: quando intervengono delle variazioni agli immobili tali da alterare le originarie proporzioni (si pensi a un condomino che ceda una parte del proprio appartamento al vicino o a quello dell’ultimo piano che crei una mansarda o un solaio);
  • rettifica: quando ci si accorge che le originarie tabelle non erano corrette a causa di un errore.

Due sono i modi per ottenere la modifica o la rettifica: o il tutto avviene consensualmente, con votazione in assemblea, oppure si ricorre al tribunale. In pratica, quando uno dei condomini ritiene che le tabelle debbano essere variate (per procedere alla modifica o alla rettifica) e non riesce ad incassare il consenso dell’assemblea, può rivolgersi al giudice affinché sia quest’ultimo, previa nomina di un perito, a effettuare tale variazione.

Vediamo come si procede in questi due casi e i costi che bisogna affrontare per la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali.

Rettifica o modifica delle tabelle millesimali con decisione dell’assemblea

I millesimi di ogni appartamento possono essere rettificati o modificati con una delibera dell’assemblea di condominio. La richiesta può essere presentata anche da un singolo condomino.

Per avere il consenso dell’assemblea è necessario raggiungere la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, nei seguenti casi:

  • quando risulta che la rettifica è necessaria in conseguenza di un errore, cioè un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’unità immobiliare cui si riferisce;
  • quando venga modificato un appartamento o parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulta alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il costo per la modifica delle tabelle millesimiali è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione.

Modifica delle tabelle con decisione del tribunale

Se l’assemblea non trova l’accordo, ciascun interessato può rivolgersi al tribunale. Per ottenere giudizialmente la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio il condòmino deve convenire in giudizio il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne subito notizia all’assemblea dei condomini. Diversamente può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Il condomino interessato deve produrre le prove necessarie a dimostrare i termini della violazione, e il pregiudizio concreto ed attuale subito. A tal fine è opportuno allegare una relazione di un tecnico abilitato, con fotografie e rilievi dei luoghi, mappe catastali, ecc.

La revisione o la modifica delle tabelle millesimali ha efficacia dal momento in cui la sentenza diventa definitiva. Per evitare però che la durata del processo faccia sì che per anni si continuino ad usare tabelle scorrette con vantaggio economico per alcuni condomini, si ritiene che la revisione divenuta definitiva retroagisca al momento in cui è stata proposta la domanda in tribunale.

Quanto costa modificare le tabelle millesimali

Il costo corrente alla modifica della tabella millesimale è diverso a seconda della grandezza e della struttura del fabbricato, e a seconda ovviamente che l’operazione avvenga stragiudizialmente o attraverso l’instaurazione di una causa.

Nel primo caso (modifica o rettifica dei millesimi con votazione dell’assemblea) bisognerà pagare il compenso al geometra incaricato di fare i conteggi. Sarà bene chiedere un preventivo prima di conferirgli l’incarico.

La media dei costi è in genere di circa 200 euro ad appartamento. Spesso l’importo sale o scende a seconda di quante unità immobiliari bisogna considerare. Così, nei condomini piccoli, il costo per la revisione tabelle millesimali va da 100 a 300 euro ad appartamento; nei condomini medi, invece, si va da 150 a 250 euro ad abitazione; in quelli grandi si parte da 120 euro e si arriva a 220 euro ad appartamento; in quelli molto grandi infine si scende da 100 a 200 euro ad abitazione. A tali importi bisogna poi aggiungere anche l’Iva.

In caso invece di modifica o rettifica dei millesimi tramite una causa in tribunale, bisognerà pagare l’avvocato al quale affidare la causa; in più chi agisce deve anticipare i costi della consulenza che il giudice delegherà, anche in questo caso, a un geometra (il cosiddetto CTU, consulente tecnico d’ufficio). In questa ipotesi però una risposta non può essere precisa dal momento che l’andamento delle cause, e quindi il costo, è difficilmente prevedibile.

Chi si deve fare carico della spesa necessaria la modifica della tabella millesimale?

La spesa per la modifica delle tabelle millesimali dovrebbe a rigore far carico al condomino che vi ha dato origine con la sua innovazione, anche se sarebbe preferibile che vi concorressero tutti condomini, allo scopo di evitare il possibile condizionamento psicologico del tecnico incaricato di procedervi.



Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube