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Mancata restituzione deposito cauzionale

28 Marzo 2019
Mancata restituzione deposito cauzionale

Entro quanto tempo va restituita la caparra e cosa fare se il locatore non vuole restituirla perché sostiene di dover coprire le spese per la manutenzione dell’appartamento.

Il tuo contratto di affitto volge alla scadenza. Mancano solo un paio di mesi al giorno in cui dovrai lasciare l’appartamento al padrone di casa. Poiché all’atto della firma della locazione hai versato una cauzione – anche se tu impropriamente la chiami caparra – vorresti non pagare le ultime due mensilità ben potendo il proprietario compensare tali somme dai soldi che ha già incassato a suo tempo. Soldi sui quali, peraltro, non hai mai chiesto gli interessi e che ora ti devono essere restituiti. Lui però si rifiuta. Sostiene che la caparra potrà essere rimborsata solo alla fine del rapporto e, comunque, andrà a coprire i danni che hai causato all’immobile. Su questo aspetto è sorta una disputa: a tuo avviso, infatti, l’appartamento è in ottime condizioni e i piccoli ritocchi da fare non eguagliano certo l’importo del deposito cauzionale. Il locatore invece vorrebbe l’abitazione come nuova. Chi ha ragione? Che fare in caso di mancata restituzione del deposito cauzionale?

La questione ha già trovato una soluzione in diverse pronunce della Cassazione. 

Ne avevamo parlato, ad esempio, in Caparra nell’affitto: come funziona e quando va restituita. Tuttavia, l’ennesima sentenza – questa volta pubblicata dal Tribunale di Catania [1] – ci offre lo spunto per riprendere il tema. Tema sempre molto delicato, visto che la legge non è molto chiara nel dire come funziona la cauzione ed entro quanto tempo va restituita. 

Di tanto, dunque, parleremo in questo articolo. Ti spiegheremo non solo cosa succede se il padrone di casa non restituisce la cauzione, ma anche a che titolo può trattenerla (se, cioè, per compensare solo le mensilità insolute o anche i danni lasciati all’immobile) e cosa fare per difendersi. Procediamo dunque con ordine.

La cauzione per l’affitto: cos’è e come funziona

Non è prevista come obbligatoria, ma è ormai una pratica consolidata nel settore degli affitti: alla firma del contratto, il conduttore (ossia l’inquilino) si obbliga a versare al locatore un deposito cauzionale (anche chiamato “cauzione”, da molti però impropriamente detto caparra). 

La funzione della cauzione è innanzitutto quella di garantire il padrone di casa dalle eventuali morosità del canone. In questo modo, se qualche mensilità non verrà versata, il danno sarà inferiore potendo il locatore trattenere la caparra a compensazione degli arretrati non versati. Lo stesso dicasi anche per gli oneri accessori, ossia le spese correlate alla locazione come, ad esempio, le spese condominiali.

Eccezionalmente la cauzione però può anche fungere da risarcimento per i danni arrecati all’immobile e per il ripristino dello stesso. Come vedremo a breve, però, tale funzione può essere legittimata solo dall’accordo delle parti: in altri termini, solo se il proprietario e l’affittuario concordano sull’ammontare delle spese necessarie alla manutenzione, il primo può trattenere la somma. Se invece dovessero porsi dei contrasti (ad esempio sulla tipologia di interventi da eseguire, sugli importi da spendere, sulla ditta da chiamare per le riparazioni) allora sarà necessario interessare un giudice affinché quantifichi i danni. Se il padrone di casa non dovesse quindi avviare la causa civile funzionale a tale scopo, dovrà restituire la cauzione. 

A quanto ammonta la cauzione nell’affitto?

Per legge [2] la cauzione non può superare il limite massimo di 3 mensilità di canone. Si ritiene tuttavia che le parti possano concordare (ad esempio in caso di locazione di immobile di particolare pregio o con rifiniture di valore) un importo superiore purché in misura, in ogni caso, congrua e ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto.

La somma versata a titolo di deposito cauzionale non può essere aumentata in corso di rapporto neppure se dovesse essere previsto un aumento del canone per via degli aggiornamenti previsti dalla legge.

Restituzione cauzione entro…

Il locatore ha l’obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale al momento della cessazione del contratto (o al momento dell’effettiva restituzione dell’immobile) a condizione però che tutti i canoni siano stati già versati. Per cui, se una mensilità risulta ancora insoluta, il padrone di casa può trattenere la cauzione per sé, compensandola con il proprio credito.

Il diritto del conduttore alla restituzione della cauzione si prescrive in 10 anni che decorrono dalla effettiva riconsegna dell’immobile (quindi anche successivamente alla formale cessazione del rapporto di locazione). 

Quando la cauzione non va restituita

La cauzione non deve essere restituita se l’inquilino lascia l’appartamento al di fuori dei casi previsti dalla legge ossia prima della scadenza o in assenza di una giusta causa o senza il termine di preavviso. In tali ipotesi, infatti, il locatore non deve restituire il deposito cauzionale poiché tale obbligo sussiste solo se il conduttore ha adempiuto le proprie obbligazioni, ivi compresa quella di restituire l’immobile in buono stato e di pagare i canoni dovuti.

Interessi sulla cauzione 

Ogni anno, sulla cauzione, maturano gli interessi al tasso legale fissato dal Ministero dell’Economia. È vietato inserire nel contratto una clausola che esoneri il locatore dal pagamento degli interessi: tale previsione sarebbe nulla e, quindi, come non apposta.

Gli interessi vanno restituiti alla fine della locazione anche se non richiesti dall’affittuario, sempre che questi abbia versato tutti i canoni [3]. Quest’ultimo tuttavia può chiederne la restituzione alla fine di ogni anno di vigenza del contratto. 

Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati [4]. Il diritto del conduttore alla restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale si prescrive in 5 anni.

Deposito cauzionale locazione: che fare se non viene restituito

Come anticipato, la cauzione può essere trattenuta anche per coprire i danni causati all’immobile. Tuttavia, a meno che le parti non abbiano trovato un accordo sulla misura di tale risarcimento, il locatore può rifiutarsi di restituire la cauzione solo a condizione che promuova immediatamente una causa civile volta a far quantificare al giudice i danni lasciati all’appartamento. 

In materia di affitto – come ribadito anche dalla Corte di cassazione [5] – l’obbligo del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione. Lo si può pretendere, quindi, non appena avvenuto il rilascio del bene locato. Se però il locatore trattiene la somma anche dopo aver ricevuto le chiavi dell’appartamento deve proporre domanda giudiziale per il rimborso delle spese di manutenzione necessarie al ripristino dell’immobile dai danni subiti; se non lo fa, l’inquilino può esigerne la restituzione. Ciò significa che, durante il giudizio per accertare eventuali inadempimenti del conduttore, il locatore ha il diritto di trattenere in tutto o in parte la somma detenuta a titolo di deposito [6].

Se il locatore trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l’attribuzione dell’immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione [7].


note

[1] Trib. Catania, sent. n. 254/2019 del 19.01.2019.

[2] Art. 11 L. 392/1978.

[3] Cass. 27 novembre 2006 n. 25136, Cass. 8 agosto 1997 n. 7360 

[4] Cass. 21 giugno 2002 n. 9059.

[5] Cass. sent. n. 9442/2010

[6] Cass. 24 giugno 2002 n. 9160, Trib. Larino 14 gennaio 2016, Trib. Salerno 24 novembre 2006.

[7] Cass. 25 febbraio 2015 n. 3882, Cass. 21 aprile 2010 n. 9442, Cass. 9 novembre 1989 n. 4725.

Autore immagine casa su soldi di Smit


8 Commenti

  1. Buongiorno,

    vorrei un opinione su una situazione purtroppo a mio parere incresciosa.
    ho appena lasciato l’appartamento di cui ero affittuario negli ultimi due anni e mezzo, con regolare disdetta e tempi di preavviso come da contratto stipulato.
    ho pagato tutte le spese, condominiali e d’affitto.
    ho re-imbiancato (tramite ditta esterna) tutta la casa, nonostante non ce ne fosse necessità, e sostituito le piastrelle forate per l’installazione del mobile bagno.
    lavato accuratamente e lucidato il parquet e verificato che non presentasse danni dovuti a me (unica nota sul praquet è che la travatura portante su cui il proprietario l’ha posato, l’ha fatto incurvare in alcuni punti con il tempo, ma non è dovuto ne a tubi ne a perdite d’acqua, che non sono presenti in quelle stanze!!).
    Ed ho verificato il funzionamento di tutti gli impianti.
    ecco il problema, al momento della consegna chiavi il proprietario si rifiuta di ridarmi la caparra/cauzione (1’800.00 Eur) perché:
    a) il colore delle pareti ora è bianco, mentre prima era una tonalità (di cui non mi hanno dato il RAL) simile a grigio/uovo; a loro non va bene questo “nuovo” colore
    b) il parquet secondo loro presenta tracce di usura, e il fatto che sia incurvato (dalla travatura sottostante n.d.) è dovuto al mio “non corretto uso dei pavimenti”…….
    posto che gli ho segnalato che in ogni caso la caparra mi andava restituita,e in caso poi dovevano fare causa civile tramite giudice; il quale poi avrebbe quantificato i danni (se esistenti), loro continuano a rifiutarsi sia di procedere come da legge, sia di ridarmi i soldi.
    come mi devo comportare ora? posso denunciarli (o quantomeno provarci) per appropriazione indebita?
    loro(se si apre causa civile) possono affittare l’appartamento a terzi nel frattempo??
    perché, dato la lunghezza burocratica italiana, mi sembra l’unico deterrente efficace:
    avere l’appartamento “bloccato” fino la fine della causa.
    grazie mille e scusate la lunghezza…

    1. Nel firmare il contratto di locazione, l’inquilino si impegna a versare una cauzione che funge da garanzia solo contro la morosità nel canone. Il contratto di affitto può prevedere che l’inquilino, all’atto della firma, versi una cauzione (a volte chiamata «deposito cauzionale»). Non si tratta, pertanto, di caparra: con l’importante conseguenza che la somma andrà restituita all’affittuario al termine della locazione. La cauzione serve a garantire il locatore nel caso di morosità dell’inquilino. Solo se questi non è in regola con il canone, il proprietario dell’immobile può trattenere la cauzione; non può farlo invece per compensare l’importo con i danni subiti dall’immobile. Se non c’è accordo tra le parti, il locatore non può trattenere la cauzione versata dall’inquilino come rimborso delle spese necessarie alla riparazione dell’appartamento (ad esempio per la tinteggiatura delle pareti, il ripristino del pavimento, la riparazione degli elettrodomestici, ecc.). La giurisprudenza ritiene infatti che la funzione della cauzione sia solo quella di compensare eventuali inadempimenti relativi al canone. Per evitare che il locatore possa speculare su situazioni del genere, la giurisprudenza ha stabilito le seguenti regole: se l’inquilino è in regola con i canoni di affitto il locatore deve restituirgli subito la cauzione; se l’immobile presenta dei danni, il locatore – che non riesca a concordare con il conduttore l’ammontare degli stessi – deve ricorrere davanti al giudice e avviare una causa affidando al giudice il compito di quantificare gli importi necessari alla riparazione; mai il locatore può trattenere la cauzione per compensare i danni subiti dall’appartamento a meno che non proponga immediatamente una causa per ottenere la quantificazione dei suddetti danni. Quando va restituita la cauzione? La cauzione versata al momento della firma dell’affitto va restituita alla scadenza del contratto a condizione che il conduttore non sia in arretrato coi canoni. Se il locatore trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l’attribuzione dell’immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione.

      1. Salve, io però non capisco una cosa, perché se la giurisprudenza afferma questo, noi inquilini ci dobbiamo trovare a dover spendere soldi o comunque anticiparli per fare un decreto ingiuntivo? Se non si hanno? Si è costretti a perdere ciò che spetta secondo la giurisprudenza. Spesso molti inquilini infatti, non potendo procedere perdono soldi ingiustamente e sempre più proprietari trattengono soldi sapendo questo!

        1. Concordo! Mia figlia stà aspettando che gli vengano restituiti 600€ (insieme ad altri 3 studenti con i quali condivideva l’appartamento, totale 2400€) che la proprietaria non vuole restituire accampando spese insensate e assolutamente non documentate…
          Procedere dunque, ok! Voi dite: “il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione.” Ma come funziona? E a quali costi?

          1. Se non lo hai ancora fatto scrivi una raccomandata r.r. e chiedi la restituzione del deposito cauzionale.
            Ti consiglio vivamente di rivolgerti ad un avvocato, perchè se la proprietaria accampa scuse e danni inesistenti, sii certo che i tuoi 600 euro ti vengono restituiti. Non devi fare vedere che hai paura, di solito una bella letterina di un avvocato calma anche i locatori più disonesti che “ci provano” . Vuoi dargliela vinta e regalarle 600 euro?
            Sii certo però di avere ragione, e che la proprietaria non ti abbia mai contestato per iscritto alcun danno. In ogni caso il danno va quantificato e se è inferiore ti deve restituire almeno parte della somma.
            il decreto ingiuntivo è subito esecutivo e al proprietario saranno addebitati anche i costi per la causa.
            In teoria la proprietaria potrebbe opporsi presentando la lista dei danni, ma se sono passati tanti mesi e non ti ha mai contestato per iscritto i danni è difficile che il giudice accolga le sue richieste. Se poi lo ha affittato ad altri inquilini, sarà difficile per la proprietaria dimostrare quando sono stati fatti gli eventuali danni.
            avevi fatto foto all’appartamento quando lo hai lasciato?

  2. Buongiorno,
    abbiamo seri dubbi che, al momento della consegna delle chiavi dell’appartamento in affitto, il locatore ci restituisca la caparra (intera o in parte in base ai danni presenti).
    è possibile pretendere la restituzione in contanti al momento della consegna delle chiavi? ho paura che anche facendo il bonifico per la restituzione, possa annullarlo subito dopo e quindi non riavere la caparra.
    in alternativa è possibile scrivere qualcosa nel verbale che mi salvi da questo gioco?
    la ringrazio
    cordiali saluti

    1. Alla scadenza del contratto di affitto e solo con l’effettiva restituzione delle chiavi dell’appartamento, il padrone di casa deve restituire la cauzione all’inquilino ma ciò solo a condizione che quest’ultimo abbia restituito l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto (ossia senza danni o modifiche o altre alterazioni) e abbia corrisposto tutti i canoni e/o le spese di condominio a lui addebitate. Insieme alla cauzione, il padrone di casa deve versare all’inquilino anche gli interessi legali annui anche se quest’ultimo non ne fa espressa richiesta. Gli interessi possono essere versati anno per anno oppure tutti in una volta alla scadenza del contratto. Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati. Il diritto del conduttore alla restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale si prescrive in cinque anni. Puoi trovare maggiori informazioni nei seguenti articoli:
      -Caparra nell’affitto: come funziona e quando va restituita https://www.laleggepertutti.it/200190_caparra-nellaffitto-come-funziona-e-quando-va-restituita
      -Inquilino moroso consegna chiavi https://www.laleggepertutti.it/289725_inquilino-moroso-consegna-chiavi
      -Mancata restituzione deposito cauzionale https://www.laleggepertutti.it/279741_mancata-restituzione-deposito-cauzionale

  3. Buongiorno,
    ho affittato un appartamento e mi trovo in questa situazione:
    – Al momento della stipula del contratto l’inquilino mi ha versato 3 mensilità come deposito cauzionale (€ 1980,00 totali).
    – L’inquilino mi ha inviato la disdetta in data 05.08.2019. Quindi, avendo 6 mesi di preavviso, la riconsegna dell’appartamento dovrà essere il 05.02.2020.
    – L’inquilino, senza nessun accordo e preventiva comunicazione ha iniziato a non pagare da Ottobre 2019. In pratica, l’ultimo bonifico è quello del 09.09.2019.
    La mia paura è che il 05.02.2020 sarò costretto a restituire il deposito cauzionale, che sul contratto è indicato che non può essere utilizzato come canone, ed io non riceverò i canoni degli ultimi 4 mesi.
    Come posso tutelarmi ?
    Cordiali saluti.

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