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Abuso edilizio: condizioni sanatoria

28 Marzo 2019
Abuso edilizio: condizioni sanatoria

La sanatoria non ammette condizioni e, per sanare il reato, non può richiedere l’esecuzione di ulteriori interventi correttivi sulla costruzione.

Se, a seguito di alcuni interventi di ristrutturazione, le opere eseguite all’interno del tuo appartamento divergono dai progetti depositati in Comune; se hai realizzato una veranda o un abbaino senza chiedere il permesso di costruire all’ufficio tecnico; se hai acquistato un appartamento con un piccolo abuso; in tutti questi casi è verosimile che tu ti chieda se sia più conveniente regolarizzare la costruzione oppure lasciarla così com’è, sperando che l’amministrazione chiuda un occhio. Vorrai allora sapere quali sono le condizioni della sanatoria per l’abuso edilizio e a cosa vai incontro, nel momento in cui ti “auto-denunci”, qualora l’amministrazione dovesse negarti il permesso.

Il tuo problema trova risposta in una pronuncia della Cassazione emessa proprio in questi giorni [1]. La Corte è tornata sull’annoso problema dei piccoli abusi edilizi, un tema scottante ed attuale per via dell’elevato numero di abitazioni coinvolte. Spesso i controlli sono insufficienti e il reato cade in prescrizione anche se, come precisato dalla giurisprudenza, l’ordine di demolizione può essere intimato in qualsiasi momento, anche nei confronti del nuovo proprietario.

Abuso edilizio: qualche informazione utile

Proprio sull’acquisto di un immobile con un abuso edilizio, qualche giorno fa, le Sezioni Unite [2] avevano fornito un utile chiarimento: per ritenere il contratto di compravendita valido è sufficiente che, in esso, siano riportati gli estremi della concessione edilizia, a prescindere dalla concreta ed effettiva conformità ad essa dell’abitazione (leggi Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario). Rispettato infatti l’obbligo formale dell’indicazione della concessione, l’acquirente è in condizioni di verificare se l’immobile è regolare o meno. E se così non dovesse essere, potrà sempre chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Anzi, il compratore può essere ritenuto anch’egli responsabile penalmente dell’abuso, al pari del venditore, se prosegue le opere da quest’ultimo iniziate [3].

La rassegna delle sentenze emesse dalla Corte sui piccoli abusi edilizi si chiude con una pronuncia del 7 marzo scorso [4], con cui la Corte ha ritenuto valido il compromesso di un immobile abusivo anche se l’acquirente non è stato messo al corrente dell’irregolarità; difatti ben potrebbe essere che sia intenzione delle parti concedere al venditore un termine – prima della firma del rogito – per chiedere e ottenere la sanatoria.

La decisione più recente dei giudici supremi, invece, investe il problema delle condizioni per ottenere la sanatoria dell’abuso.

Sanatoria che richiede ulteriori opere di regolarizzazione

Ribadendo quanto già in passato aveva scritto, la Cassazione ricorda che la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato non ammette termini o condizioni. Dunque è illegittimo, e non determina l’estinzione del reato, il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all’esecuzione di specifici interventi volti a ricondurre il manufatto abusivo nelle conformità agli strumenti urbanistici. In pratica, la sanatoria deve avere ad oggetto l’immobile nello stato di fatto in cui si trova al momento della presentazione della domanda di sanatoria stessa e non può essere subordinata ad altre opere di regolarizzazione (diversamente andrebbe a giudicare su un’opera che non è stata ancora completata).

Per la stessa ragione – dice la Corte – non è possibile una concessione in sanatoria parziale, poiché l’atto abilitativo postumo deve contemplare tutti gli interventi eseguiti nella loro integrità.

La sanatoria non può richiedere l’esecuzione di ulteriori interventi correttivi sull’opera incriminata.

In parole povere, per evitare di essere incriminati per il reato di abusivismo edilizio, si deve ottenere una sanatoria pura e semplice, senza condizioni e richieste di ulteriori interventi da parte del proprietario.

Condizioni per avere la sanatoria

Come avevamo spiegato nell’approfondimento Come sanare un immobile abusivo, per ottenere la concessione in sanatoria utile ad evitare il reato di abuso edilizio è necessario rispettare due condizioni:

  • la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione del manufatto;
  • la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda della sanatoria.

Questa doppia condizione è posta per una valida ragione. La sanatoria non può risolversi in un danno all’ambiente che va sempre salvaguardato. Per cui, l’opera che era – al momento della sua realizzazione – ed è – al momento della presentazione della domanda – irrispettosa del piano regolatore e delle regole urbanistiche locali va demolita in ogni caso. La sanatoria non è che un modo per regolarizzare un’inottemperanza amministrativa del suo autore che, pur avendo realizzato una costruzione conforme agli strumenti urbanistici e non in danno dell’ambiente o del decoro urbano, ha omesso però di svolgere le pratiche burocratiche (autorizzazioni, permessi, denunce di avvio lavori, ecc.) per come la legge gli imponeva.

note

[1] Cass. sent. n. 13084/19 del 26.03.2019.

[2] Cass. S.U. sent. n. 8230/19.

[3] Cass. sent. n. 12718/19 del 22.03.2019.

[4] Cass. ord. n. 6685/19 del 7.03.2019.

Autore immagine abuso di Roberts Vicups

Corte di Cassazione, sez. III Penale, sentenza 22 febbraio – 26 marzo 2019, n. 13084

Presidente Sarno – Relatore Noviello

Ritenuto in fatto

1. Con ordinanza del 16 dicembre 2016 il giudice dell’esecuzione presso la sezione distaccata di Ischia ha revocato l’ordine di demolizione n. 215/10 disposto dalla Procura della Repubblica di Napoli nei confronti di I.R. .

2. Avverso l’ordinanza del giudice dell’esecuzione il PM del tribunale di Napoli ha proposto ricorso per cassazione, sollevando un unico motivo di impugnazione.

3. Si contestano i vizi di cui all’art. 606 c.p.p., lett. b) ed e) per inosservanza ed erronea applicazione della legge penale e per manifesta illogicità e mancanza della motivazione, sul rilievo per cui il titolo edilizio in sanatoria assunto dal giudice dell’esecuzione come riguardante tutte le opere da demolire prevedeva la parziale demolizione di taluni interventi, mai realizzata, cosicché non sarebbe condivisibile la motivazione formulata sul punto dal giudice dell’esecuzione sia a fronte dell’obbligo del giudice penale di sindacare l’eventuale illegittimità di un titolo edilizio rilasciato in sanatoria sia in ragione del principio per cui la sanatoria D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 36 non ammette termini o condizioni.

4. I.R. mediante il suo difensore ha presentato memoria ex art. 121 c.p.p. insistendo per la dichiarazione di inammissibilità o il rigetto del ricorso, deducendo sia la tardività dello stesso, siccome presentato oltre 40 giorni dopo il deposito dell’ordinanza, sia la circostanza per cui erroneamente il ricorrente avrebbe lamentato la mancata effettuazione di demolizioni connesse al provvedimento di condono rilasciato, atteso che esse non dovevano essere realizzate in ragione della ontologica natura di sanatoria del titolo stesso. Ha aggiunto che per le opere anteriori al novembre del 1997 la Procura non può procedere alla demolizione d’ufficio poiché tale potestà di natura surrogatoria rispetto all’inerzia comunale è esercitabile solo dopo tale data e comunque osta l’intervenuta sanatoria. In ogni caso sarebbe intervenuta la prescrizione dell’ordine di demolizione trattandosi di sanzione accessoria di natura penale. Il ricorso sarebbe inammissibile anche per la mancata indicazione delle violazioni di legge dedotte.

Considerato in diritto

1. Il ricorso è fondato.

Va premessa la tempestività dello stesso, presentato il 24.01.2017, a fronte della comunicazione alla Procura della Repubblica ricorrente della ordinanza impugnata alla data del 16.01.2017, come emergente da apposito timbro conforme. Va aggiunto che questa Corte ha ormai rinvenuto la natura di sanzione amministrativa dell’ordine di demolizione impartito dal giudice, con riflessi anche in tema di estinzione dell’ordine medesimo per il decorso del tempo. Si è evidenziato, infatti, che l’ordine impartito dal giudice, che configura un obbligo imposto per ragioni di tutela del territorio, non è soggetto alla prescrizione quinquennale stabilita per le sanzioni amministrative dalla L. n. 689 del 1981, art. 28, che riguarda le sanzioni pecuniarie con finalità punitiva (cfr. anche Sez. 3, n. 36387 del 07/07/2015 Rv. 264736 Formisano; Sez. 3, n. 16537 del 18/2/2003, Filippi, Rv. 227176) e, stante la sua natura di sanzione amministrativa, non si estingue neppure per il decorso del tempo ai sensi dell’art. 173 c.p. (cfr. anche Sez. 3, n. 36387 del 7/7/2015, Formisano cit.; Sez. 3, n. 19742 del 14/4/2011, Mercurio e altro, Rv. 250336; Sez. 3, n. 43006 del 10/11/2010, La Mela, Rv. 248670), laddove peraltro quest’ultima disposizione si riferisce alle sole pene principali (cfr. Sez. 3, n. 39705 del 30/4/2003, Pasquale, Rv. 226573).

2. Con riferimento al dedotto vizio di violazione di legge si deve premettere che dagli atti indicati dal ricorrente emerge che già nel 2014 si era accertato che il permesso in sanatoria rilasciato D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 36 – per un progetto di ripristino di un preesistente fabbricato – e gli atti autorizzatori di tipo paesaggistico correlati erano stati rilasciati in relazione ad opere abusive con prescrizione di demolizione di parte di esse e ripristino dello stato dei luoghi del fabbricato preesistente.

2.1. È pertanto fondata la censura proposta, in quanto in tema di reati urbanistici, la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, non ammette termini o condizioni (Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014 Rv. 260973 – 01 Chisci), atteso che la ratio della norma è quella di dare rilievo alla piena conformità agli strumenti urbanistici dell’intera opera così come realizzata, senza quindi che siano consentiti accorgimenti per far rientrare la stessa nell’alveo della legittimità urbanistica. La Suprema Corte ha infatti chiarito che è illegittimo, e non determina l’estinzione del reato edilizio di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 44, il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all’esecuzione di specifici interventi finalizzati a ricondurre il manufatto abusivo nell’alveo di conformità agli strumenti urbanistici, in quanto detta subordinazione contrasta ontologicamente con la “ratio” della sanatoria, collegabile alla già avvenuta esecuzione delle opere e alla loro integrale rispondenza alla disciplina urbanistica in tema di reati urbanistici (Sez. 3, n. 51013 del 05/11/2015 Rv. 266034 – 01 Carratù). Si è precisato altresì, che la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44 può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall’art. 36 D.P.R. cit. e, precisamente, la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto che al momento della presentazione della domanda di sanatoria, dovendo escludersi la possibilità di una legittimazione postuma di opere originariamente abusive che, successivamente, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica (cfr. Sez. 3, n. 7405 del 15/01/2015 Rv. 262422 – 01 Bonarota) Inoltre, non è ammissibile il rilascio di una concessione in sanatoria parziale, dovendo l’atto abilitativo postumo contemplare tutti gli interventi eseguiti nella loro integrità (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 22256 del 28/04/2016 Rv. 267290 – 01 Rongo).

2.2. Consegue anche la fondatezza dell’ulteriore rilievo critico inerente il mancato esercizio da parte del giudice dell’esecuzione del dovere di verificare la legittimità del titolo abilitativo, atteso che in materia edilizia, il giudice dell’esecuzione – investito dell’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione conseguente a condanna per costruzione abusiva – ha il potere-dovere di verificare la legittimità e l’efficacia del titolo predetto, sotto il profilo del rispetto dei presupposti e dei requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio, la corrispondenza di quanto autorizzato alle opere destinate alla demolizione e, qualora trovino applicazione disposizioni introdotte da leggi regionali, la conformità delle stesse ai principi generali fissati dalla legislazione regionale (cfr. Sez. 3 – n. 55028 del 09/11/2018 Rv. 274135 – 01 B).

2.3. Quanto al rilascio di autorizzazioni sopravvenute, il giudice dell’esecuzione nell’esercitare il doveroso potere di controllo deve tenere conto del D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 146, laddove dispone che l’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l’intervento urbanistico-edilizio e, fuori dai casi di cui all’art. 167, commi 4 e 5, l’autorizzazione non può essere rilasciata in sanatoria successivamente alla realizzazione, anche parziale, degli interventi. Inoltre, la L. n. 308 del 2004, art. 1, comma 36 (con previsioni trasfuse nel D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 181, commi 1 ter e 1 quater e, successivamente, anche nell’art. 167, commi 4 e 5) ha introdotto (in relazione al reato contravvenzionale contemplato dal cit. D.Lgs., art. 181, comma 1) la possibilità di una valutazione postuma della compatibilità paesaggistica di alcuni interventi comunque “minori”, all’esito della quale – pur restando ferma l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria di cui al D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 167 – l’ordine di rimessione in pristino dello stato dei luoghi rilevante sul piano eminentemente paesaggistico – non si applica o deve essere revocato.

Nei casi anzidetti l’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento inoltre, deve avvenire secondo le procedure di cui al D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 181, comma 1 quater, introdotto dalla L. 15 dicembre 2004, n. 308, anche esse verificabili.

3. La validità della predetta censura assorbe gli altri profili dedotti in tema di vizio di motivazione, anche alla luce del principio per cui non sono denunciabili in cassazione vizi di motivazione della sentenza impugnata con riferimento ad argomentazioni giuridiche delle parti, in quanto, se il giudice ha errato nel non condividerle, si configura il diverso motivo della violazione di legge, mentre, se fondatamente le ha disattese, non ricorre alcuna illegittimità della pronuncia, anche alla luce della possibilità, per la Corte di cassazione, di correggere la motivazione del provvedimento ex art. 619 c.p.p. (cfr. Sez. 1, n. 49237 del 22/09/2016 (dep. 26/10/2017) Rv. 271451 – 01 Emmanuele).

4. Consegue l’annullamento dell’ordinanza impugnata con rinvio per nuovo esame al tribunale di Napoli.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata e rinvia per nuovo esame al tribunale di Napoli.


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