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L’ipoteca sproporzionata

21 Aprile 2019 | Autore:
L’ipoteca sproporzionata

Quando un’ipoteca deve essere considerata eccessiva rispetto ai beni sui quali essa viene iscritta

La quasi totalità dei lettori di un sito giuridico ha o ha avuto a che fare con un’ipoteca. Infatti chiunque abbia acquistato un appartamento ricorrendo al mutuo concessogli da un istituto di credito, sa che la banca, a garanzia della restituzione dell’importo dato in prestito, pretende sempre l’iscrizione sull’immobile acquistato di un’ipoteca a proprio favore. Pertanto non diciamo nulla di sconosciuto ricordando, innanzitutto, che l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che viene concesso normalmente dal debitore, ma anche eventualmente da un terzo, su di un bene con lo scopo di garantire un credito e che attribuisce al creditore il diritto ed il potere di espropriare quel bene e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo che si ricaverà dalla vendita all’asta del bene medesimo. L’ipoteca può essere iscritta [1] su beni immobili, su beni mobili registrati (gli autoveicoli ed i motoveicoli ad esempio), sul diritto di superficie, sul diritto dell’enfiteuta, sul diritto del concedente del fondo enfiteutico, sull’usufrutto, sulle rendite dello Stato, sulle quote di beni immobili indivisi [2], sui beni futuri (cioè sui beni che entreranno nel patrimonio dl debitore o che non sono ancora esistenti [3]) e sul bene oggetto di un contratto preliminare. L’ipoteca nasce soltanto con l’iscrizione di essa nell’ufficio dei registri immobiliari (gestito dall’agenzia delle Entrate): si dice, infatti, che l’iscrizione ipotecaria ha natura costitutiva. Questo vuol dire che in tutti i casi in cui si ha diritto ad iscrivere un’ipoteca, questa nasce solo se poi viene effettivamente iscritta. E quando, allora, sorge il diritto ad ottenere l’iscrizione di un’ipoteca? I casi sono tre: quando lo prevede una sentenza (ipoteca giudiziale), quando lo prevede la legge (ipoteca legale), quando lo stabilisce la volontà delle parti (ipoteca volontaria). L’ipoteca giudiziale,  che si può iscrivere su qualunque immobile del debitore [4], è quella in cui il diritto di iscrivere ipoteca è attribuito a vantaggio di chi abbia ottenuto a proprio favore una sentenza di condanna (o un altro provvedimento analogo come ad esempio un decreto ingiuntivo) al pagamento di una somma o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento dei danni.

L’ipoteca legale [5] è, invece, quella in cui è la legge ad attribuire ad alcuni creditori il diritto di iscrivere ipoteca senza che sia necessario il consenso del debitore; ciò è previsto a favore del venditore, sull’immobile venduto, a garanzia dell’adempimento degli obblighi derivanti dal contratto; a favore del coerede, al socio e ad ogni altro condividente, a garanzia del pagamento dei conguagli, sugli immobili assegnati agli altri condividenti; a favore dello Stato, sui beni del condannato, a garanzia del pagamento delle spese di giustizia. L’ipoteca volontaria, infine, che è quella che nasce per contratto o su base della dichiarazione unilaterale di chi la concede (non per testamento, però), sui beni individuati nel contratto o nella dichiarazione. Fatte queste necessarie premesse, ci chiediamo se esistono dei limiti per l’ipoteca; in particolare, ci chiediamo cosa accade in caso di ipoteca sproporzionata, cioè cosa accade nel caso di ipoteca legale o giudiziale in cui il valore dei beni sui quali essa viene iscritta sia eccessivo rispetto all’ammontare dei crediti che l’ipoteca tende a garantire.

Quando l’ipoteca è sproporzionata?

Se, quindi, ci chiediamo quando un’ipoteca legale o giudiziale si possa considerare sproporzionata, cioè quando il valore dei beni sui quali essa viene iscritta sia eccessivo rispetto all’ammontare dei crediti che l’ipoteca vuole garantire, allora la legge [6] ci risponde dicendoci che l’ipoteca deve essere considerata sproporzionata:

  • se nel momento in cui viene iscritta, e anche dopo, il valore dei beni su cui viene iscritta superi di un terzo l’importo dei crediti iscritti accresciuto degli interessi e degli altri accessori [7] (spese di costituzione dell’ipoteca, dell’iscrizione e rinnovazione, dell’intervento nel processo esecutivo);
  • se la somma determinata dal creditore nel momento dell’iscrizione eccede di un quinto quella che poi l’autorità giudiziaria dichiara dovuta.

Queste regole si applicano alle ipoteche giudiziali ed a quelle legali (escluse, però, le ipoteche legali del venditore sull’immobile alienato e del coerede, del socio e di altro condividente sugli immobili assegnati ai condividenti).

L’ipoteca sproporzionata può essere ridotta

Cosa fare se l’ipoteca è sproporzionata?

Quale rimedio è previsto nel caso in cui l’ipoteca giudiziale o legale sia sproporzionata?

La legge [8] stabilisce che in questi casi il debitore, cioè il proprietario dei beni sui quali è stata iscritta un’ipoteca giudiziale o legale sproporzionata, possa domandare la cosiddetta riduzione dell’ipoteca.

La riduzione allora sarà effettivamente operativa o con il consenso del creditore oppure, se il creditore non consentirà alla riduzione, in base a sentenza del giudice a cui il debitore dovrà ricorrere.

La riduzione opererà riportando l’ipoteca entro i limiti consentiti e, pertanto, eliminando l’eccedenza del quinto per quello che riguarda la somma del credito e/o l’eccedenza del terzo per quello che riguarda il valore della cautela [9].

Le spese per ottenere la riduzione dell’ipoteca saranno sempre a carico di chi richiede la riduzione (cioè del debitore) a meno che la riduzione non sia chiesta per l’eccesso nella quantificazione del credito fatta dal creditore [10].

Se la riduzione, infine, è stata ordinata con sentenza, le spese del giudizio saranno a carico della parte soccombente a meno che il giudice non decida di compensarle (in tal caso ognuna delle parti sopporterà le spese del proprio legale) [11].

Occorre aggiungere, per completezza, che recente giurisprudenza [12] ha stabilito che il creditore che abbia iscritto un’ipoteca su beni il cui valore superi di oltre un terzo l’ammontare dei propri crediti (cresciuto di interessi e accessori) sarà tenuto, indipendentemente dalla possibilità per il debitore di ottenere la riduzione, a risarcire il debitore stesso nel caso in cui venga poi accertata l’infondatezza del credito in base al quale l’ipoteca fu iscritta (ad esempio perché viene revocato il decreto ingiuntivo in base al quale l’ipoteca fu iscritta o perché viene in appello cancellata la sentenza di condanna in base alla quale l’ipoteca fu iscritta).

La riduzione dell’ipoteca può avvenire con sentenza anche senza il consenso del creditore

note

[1] Art. 2810 cod. civ.

[2] Art. 2825 cod. civ.

[3] Art. 2822 cod. civ.

[4] Art. 2828 cod. civ.

[5] Art. 2817 cod. civ.

[6] Art. 2874 cod. civ.

[7] Art. 2875 cod. civ.

[8] Art. 2874 cod. civ.

[9] Art. 2876 cod. civ.

[10] Art. 2877 cod. civ.

[11] Art. 2877 cod. civ.

[12] Cass., sent. n. 6533/2016.


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