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Se il padrone di casa vuole vendere

31 Marzo 2019
Se il padrone di casa vuole vendere

È possibile lo sfratto dell’inquilino per vendita immobile? Spetta la prelazione sull’acquisto della casa in affitto?

Sei in affitto con un normale contratto a uso abitativo. Di recente il padrone di casa ti ha comunicato l’intenzione di vendere l’appartamento; ti ha anche chiesto se sei interessato all’acquisto. Gli hai detto di non poterti permettere una spesa così elevata, ma non per questo intendi rinunciare al tuo contratto. Temi peraltro che il nuovo proprietario possa darti lo sfratto o disdire l’affitto alla prossima scadenza. Quali sono i tuoi diritti di conduttore? Cosa prevedere la legge se il padrone di casa vuole vendere? L’inquilino ha diritto alla prelazione e a quali condizioni? In questo articolo ti forniremo tutte le risposte di cui hai bisogno. 

Che succede se il proprietario di casa vende l’appartamento

L’affitto è un contratto che ha una durata prefissata dalla legge. Sono due i contratti di locazione più frequentemente utilizzati per gli immobili a uso abitativo. 

C’è innanzitutto quello a «canone libero», che ha una durata minima di quattro anni e che, alla prima scadenza, si rinnova automaticamente per altri quattro anni (anche per questo è detto “4+4”). Ad ogni scadenza, se non interviene la disdetta sei mesi prima, si rinnova per ulteriori 4 anni, e così via.

Poi c’è il contratto «a canone concordato» (ove il prezzo dell’affitto non può essere liberamente fissato dalle parti ma viene predeterminato sulla base di accordi collettivi). Qui la durata è di 3 anni con un rinnovo, alla prima scadenza, di 2 anni (per ciò viene detto “3+2”). Dopo il primo rinnovo, i successivi sono sempre di 3 anni, sempre che non intervenga una disdetta sei mesi prima della scadenza.

La durata della locazione è inderogabile. Questo significa che per nessuna ragione si può interrompere il contratto fino a quando non interviene la scadenza. L’unica eccezione è consentita solo nell’interesse dell’inquilino, se questi è costretto a lasciare l’immobile per gravi e imprevedibili motivi.

Neanche quindi il subingresso di un nuovo soggetto nella proprietà dell’immobile, a seguito della vendita della proprietà, può incidere sui diritti dell’inquilino che, quindi, ha diritto, in linea generale, a rimanere dentro l’appartamento fino alla scadenza del contratto e, salvo disdetta nei termini, anche dopo le successive proroghe.

Lo stesso dicasi non solo nell’ipotesi in cui il locatore vende l’immobile, ma anche se lo dà in donazione (ad esempio a un figlio) o se cede la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto, o viceversa se cede l’usufrutto e mantiene la nuda proprietà. Ed ancora, per chiudere il quadro, nulla cambia per l’inquilino se il proprietario muore e la casa va in eredità ai suoi familiari.

Il diniego del locatore di rinnovo alla prima scadenza

Questa regola conosce tuttavia un’eccezione. La legge [1] infatti consente al locatore, alla prima scadenza del contratto di locazione a canone libero (quindi dopo i primi 4 anni) o a canone concordato (quindi dopo i primi 3 anni) di impedire la rinnovazione automatica del contratto solo in presenza di specifici motivi e nei termini e con modalità particolari. In tal caso, deve darne comunicazione al locatario (tale comunicazione è detta anche disdetta del contratto). Tra questi motivi vi è la vendita a terzi dell’appartamento. In particolare, il locatore può impedire il primo rinnovo del contratto (per altri 4 anni nella locazione a canone libero; per altri 2 anni nella locazione a canone concordato) adducendo come motivo il fatto di avere intenzione di vendere a terzi l’immobile locato ma solo se l’inquilino non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione (di cui parleremo a breve).

Come si può agilmente comprendere, quindi, la disdetta deve essere data:

  • dal locatore e non dal nuovo proprietario;
  • prima del primo rinnovo del contratto e con il preavviso di sei mesi prima.

Pertanto il locatore non può interrompere, dalla sera alla mattina il contratto, ma deve sempre attendere la prima scadenza (i 4 anni o i 3, a seconda del contratto).

Il conduttore è tutelato se il locatore non realizza nei termini quanto enunciato nelle motivazioni del rifiuto di rinnovazione. Difatti ha diritto al ripristino del contratto di affitto col risarcimento se l’appartamento non viene venduto.

Sfratto dell’inquilino per vendita immobile

Alle successive scadenze della locazione, spetterà quindi al nuovo proprietario decidere se e quando interrompere la locazione, rispettando comunque le ordinarie scadenze previste dalla legge (ossia ogni 4 anni oppure ogni 3). È nel suo diritto mandare via l’inquilino per cessata locazione dando sempre il preavviso di 6 mesi prima della naturale scadenza.

Se l’inquilino ha degli arretrati insoluti, l’acquirente non subentra nelle ragioni di credito del venditore. In buona sostanza, non è ammesso lo sfratto da parte del nuovo proprietario per le mensilità non pagate prima della vendita dell’immobile. Sarà il vecchio titolare dell’appartamento a dover agire con un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore, non potendogli però intimare lo sfratto (per non essere più lui il proprietario del bene). 

Quindi, in caso di morosità al momento della vendita dell’immobile, per i canoni di affitto non ancora versati a quella data il creditore continua ad essere il vecchio titolare (salvo che questi abbia ceduto il credito all’acquirente) mentre per quelli successivi è il nuovo titolare, il quale solo può decidere se intimare o meno lo sfratto.

Il diritto di prelazione dell’inquilino in caso di vendita dell’appartamento

Se il padrone di casa intende vendere l’immobile, all’inquilino spetta il diritto di prelazione sull’acquisto del bene. Questi cioè, a parità di prezzo offerto, deve essere preferito. 

A tal fine il venditore deve comunicare all’inquilino il prezzo esatto a cui intende vendere ed è diritto di quest’ultimo chiedere di acquistare alle medesime condizioni. Se l’inquilino non accetta la prelazione, il locatore è libero di vendere ma sempre al prezzo già comunicato all’inquilino; se il prezzo dovesse scendere, bisognerebbe comunicare di nuovo all’inquilino l’offerta.

Al conduttore spetta il diritto di prelazione sull’immobile locato anche quando non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione ed il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

Il diritto di prelazione riconosciuto al conduttore prevale rispetto al diritto di prelazione esistente in capo ai coeredi di immobile caduto in comunione ereditaria e non opera nel caso in cui la vendita sia effettuata in favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado del medesimo.

La prelazione non spetta:

  • quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita, come la donazione;
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi dopo la prima scadenza del contratto;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • in caso di conferimento dell’immobile in una società.

note

[1] Art. 3 c. 1 lett. g L. 431/98 che richiama artt. 38 e 39 L. 392/78.

Autore immagine: casa venduta di LightField Studios


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3 Commenti

  1. E se è il comune proprietario che vende ad incanto a base d’asta, senza avviso di notifica al conduttore, ma solo sull’albo pretorio?. Cosa succede se viene acquistato da terzi ?. Il comune ha l’obbligo di notifica al conduttore con relativo prezzo e volontà d’acquisto ?.

  2. A causa del fallimento proprietario l’appartamento andrà all’asta, l’inquilino può chiedere la risoluzione immediata contratto o deve dare anche in questo caso i sei mesi di preavviso? Grazie

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