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Cauzione affitto: interessi

31 Marzo 2019
Cauzione affitto: interessi

Locazione: gli interessi sul deposito cauzionale (da alcuni detto impropriamente caparra) vanno versati alla scadenza del contratto salvo richiesta annuale.

Non è un obbligo di legge ma è rimesso alla libertà delle parti: quando si firma un contratto di affitto, si prevede di solito che l’inquilino versi, insieme alla prima mensilità, un «deposito cauzionale», meglio noto come cauzione (da alcuni chiamato impropriamente caparra). Questa somma serve per garantire il locatore dal rischio di morosità o di danni all’appartamento e non può mai superare le tre mensilità. La cauzione inoltre produce interessi. Interessi che, ovviamente, il proprietario dell’immobile deve restituire all’inquilino anche se questi non lo richiede.

Dopo esserci occupati, più nel dettaglio, di come funziona il generale il deposito cauzionale, in questo articolo approfondiremo il tema degli interessi sulla cauzione affitto: quando vanno versati? Possono essere compensati con le mensilità arretrate? A quanto ammontano? Si può escludere, nel contratto, l’obbligo di restituzione? 

Sulla cauzione maturano interessi?

È automatico, anche se non previsto dal contratto di locazione: sulla cauzione versata dall’inquilino maturano sempre interessi. A stabilirlo è la legge stessa [1]. Dunque, se è vero che è facoltà delle parti non prevedere il versamento di una cauzione da parte dell’affittuario, qualora ciò avvenga gli interessi sono automatici.

Le parti non possono prevedere diversamente. Anche secondo la giurisprudenza, l’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale ha natura imperativa; sono quindi nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma. Ad esempio sarebbe illegittimo stabilire che gli interessi restano al proprietario di casa o che questi li debba versare all’inquilino solo se richiesti [2]. 

Ogni quanto maturano gli interessi sulla cauzione?

Gli interessi maturano ogni anno. Il saggio è quello degli interessi legali determinati con decreto del ministero dell’Economia e delle Finanze. 

È dibattuto se gli interessi maturati sull’importo trattenuto dal locatore a titolo di deposito cauzionale e non corrisposti possano ritenersi produttivi di altri interessi (cosiddetti interessi anatocistici) che vadano ad aumentare il capitale (a sua volta produttivo di ulteriori e maggiori interessi).

Ogni quanto vanno restituiti gli interessi?

Gli interessi vanno restituiti alla scadenza del contratto di affitto con o senza richiesta esplicita dell’inquilino. È comunque diritto di quest’ultimo chiedere che gli interessi gli siano corrisposti al termine di ogni anno. È facoltà delle parti stabilire che le somme dovute a titolo di interessi vadano a compensare eventuali crediti vantati dal locatore (ad esempio una mensilità, degli oneri condominiali o il rimborso di spese a carico dell’inquilino).

La legge – dice la Cassazione [3] – non prevede affatto una scadenza di anno in anno degli interessi sul deposito cauzionale, consentendo al locatore di corrispondere l’intera somma costituita da capitale e interessi, alla scadenza contrattuale definitiva.

Come detto il versamento degli interessi fatto alla scadenza del contratto deve avvenire anche se il conduttore non li richiede. Resta tuttavia ferma l’eventuale prescrizione di cinque anni: ciò significa che se l’inquilino, per cinque anni di seguito dalla fine dell’affitto, non richiede formalmente gli interessi, non può più pretendere tali somme. Per interrompere la prescrizione è necessario l’invio di una diffida scritta con raccomandata a.r. o posta elettronica certificata. 

Che succede in caso di morosità dell’inquilino?

Se l’inquilino è moroso nel pagamento dei canoni di affitto o del condominio, il padrone di casa, alla scadenza del contratto di affitto, può trattenere gli interessi sulla cauzione a parziale compensazione del proprio credito [4].

Prescrizione interessi sulla cauzione 

Il diritto del conduttore alla restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale [5] scade dopo cinque anni dalla fine dell’affitto. 


note

[1] Art. 11, L. n. 392 del 1978.

[2] Cass. sent. n. 75/2010.

[3] Cass. sent. n. 25136/2006.

[4] Cass. 21 giugno 2002 n. 9059

[5] Trib. Roma 11 luglio 2003.

Autore immagine uomo con chiavi di casa di Dim Tik

Deposito cauzionale e interessi legali nel contratto di locazione

L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dall’art. 11, L. n. 392 del 1978, ha natura imperativa; sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma. La somma da restituirsi a titolo di deposito cauzionale – stante la nullità della previsione negoziale – deve essere maggiorata degli interessi legali maturati con cadenza annuale.

Tribunale Bari, 26/04/2016, n.2295

Nel contratto di locazione, la funzione del deposito cauzionale previsto dalI’art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto quello del pagamento del canone, ma anche quello di risarcimento dei danni per l’omesso ripristino dei locali. L’obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione non appena sia avvenuto il rilascio dell’immobile locato, di talché, ove l’accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione. Inoltre il locatore è tenuto ai sensi
dell’art. 11 della legge n. 392/78, a corrispondere al conduttore gli interessi sul deposito cauzionale dal versamento, trattandosi di norma di natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, consistenti nella tutela del contraente più debole e nell’impedire che i frutti della relativa somma, percepibili dal locatore, possano tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione.

Tribunale Salerno sez. I, 11/02/2015, n.620

Obbligo di restituzione interessi su cauzione 

L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dalla l. n. 392/78, art. 11, ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, consistenti nella tutela del contraente più debole (individuato dal legislatore nel conduttore) e nell’impedire che i frutti della relativa somma, percepibili dal locatore, possano tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione. Perciò, tale norma imperativa determina la nullità, per contrasto con la stessa, di qualsiasi clausola contrattuale difforme.

Cassazione civile sez. III, 08/01/2010, n.75

In tema di locazione, benché sul piano del diritto sostanziale la cauzione produca sempre interessi in favore del conduttore che l’abbia versata, ai sensi degli art. 11 e 41 l. 27 luglio 1978 n. 392, sul piano processuale, il locatore può essere condannato al pagamento di tali interessi solo se il conduttore abbia proposto ritualmente una domanda in tal senso, non potendo altrimenti il giudice provvedervi di ufficio. (Nella specie, non essendo stata la relativa domanda riproposta in appello, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva condannato parte locatrice a corrispondere alla società conduttrice gli interessi sulla somma versata a titolo di cauzione).

Cassazione civile sez. III, 30/10/2009, n.23052

L’obbligo posto a carico del locatore di corrispondere annualmente al conduttore gli interessi maturati sul deposito cauzionale trae origine dall’esigenza di evitare che venga altrimenti riconosciuto al locatore un supplemento di canone surrettizio, con la conseguenza che detti interessi devono essere corrisposti anche in difetto di richiesta del conduttore.

Tribunale Monza, 22/09/2004

L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dall’art. 11, legge n. 392 del 1978, ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione, e, conseguentemente, sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma.

Cassazione civile sez. III, 19/08/2003, n.12117

Termine di restituzione degli interessi

In materia di locazioni, la regola dettata dall’art. 11 l. n. 392 del 1978 sul deposito cauzionale, non prevede affatto una scadenza di anno in anno degli interessi sul deposito cauzionale, consentendo al locatore di corrispondere l’intera somma, costituita da capitale ed in interessi, alla scadenza contrattuale definitiva.

Tribunale Salerno sez. I, 30/11/2007

La regola dettata dall’art. 11 l. n. 392 del 1978 non prevede affatto una scadenza di anno in anno degli interessi sul deposito cauzionale, consentendo al locatore di corrispondere l’intera somma costituita da capitale e interessi, alla scadenza contrattuale definitiva.

Cassazione civile sez. III, 27/11/2006, n.25136

A norma dell’art. 11 l. 27 luglio 1978 n. 392 gli interessi anatocistici sul deposito cauzionale ben possono essere dal locatore corrisposti non già alla fine di ogni anno, bensì unitamente alla restituzione di quest’ultimo alla scadenza definitiva del contratto di locazione. Ne consegue che il relativo credito diviene liquido ed esigibile solamente all’esito della pronunzia giudiziale che ne determina l’effettivo ammontare.

Cassazione civile sez. III, 27/11/2006, n.25136

Qualora all’inizio del rapporto locativo il conduttore abbia versato al locatore deposito cauzionale, del quale non sia sorta contestazione tra conduttore e locatore, quest’ultimo deve restituire il deposito cauzionale unitamente agli interessi legali, dalla data della dazione fino al saldo effettivo.

Tribunale Savona, 01/07/2006

Prescrizione interessi su cauzione affitto

La prescrizione degli interessi dovuti dal locatore al conduttore sulla cauzione versata dal primo al momento della stipula del contratto, decorre solo dal momento di scadenza della locazione.

Tribunale Roma, 11/07/2003

Interessi anatocistici su cauzione affitto

Nel caso in cui il locatore ometta di versare al conduttore gli interessi prodotti dal deposito cauzionale alla fine di ogni anno, tali interessi si sommano al suddetto deposito, e producono a loro volta interessi.

Tribunale Latina, 02/03/2003


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