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Piano pilotis: cos’è e chi può usarlo

18 Aprile 2019 | Autore:
Piano pilotis: cos’è e chi può usarlo

Chi può utilizzare il piano pilotis? A chi spettano le spese di manutenzione o di ristrutturazione? Il piano pilotis è zona condominiale?

Il condominio è caratterizzato dalla compresenza di proprietà private e di proprietà comuni. Al di fuori della tua abitazione c’è, di solito, un’area il cui godimento spetta a tutti: essa può essere rappresentata tanto dal pianerottolo quanto da un cortile o da una rampa di scale. Il condominio è connotato proprio da questa particolarità: negli stessi spazi coesistono beni che appartengono ai singoli e beni che appartengono a tutti, le cui spese, pertanto, si dividono tra i condòmini. Nel condominio, però, sono presenti anche zone (a volte di denominazione inusuale) sulla cui natura molto si dibatte: ad esempio, sai cos’è il cavedio e a chi appartiene? E la piattabanda?  E il piano pilotis: cos’è e chi può usarlo? Con questo articolo vorrei rispondere proprio a quest’ultima domanda, in modo tale da fare chiarezza sulla ripartizione di eventuali spese di manutenzione o di ristrutturazione. Pertanto, se anche tu vivi in condominio e vuoi saperne di più su quest’argomento, ti invito a proseguire nella lettura: vedremo insieme cos’è il piano pilotis e chi può utilizzarlo.

Cos’è il piano pilotis?

Cominciamo subito dalla definizione del piano pilotis. Cos’è? di cosa si tratta? È molto probabile che sia presente anche nel tuo condominio ma che tu non sappia che si chiama così. Il piano pilotis non è altro che il pianterreno del condominio, quello che si trova tra i pilastri (normalmente di cemento armato) che sorreggono l’edificio isolandolo dal terreno.

In parole povere, il piano pilotis è quello spazio coperto che si viene a creare tra i pilastri del condominio e che serve come area di passaggio per accedere al condominio stesso, oppure, più di rado, che viene utilizzato per parcheggiare le auto.

Il piano pilotis è condominiale?

Fornita la definizione di piano pilotis, passiamo ora a vederne la disciplina giuridica. Nello specifico, occorre dare una risposta a questa domanda: il piano pilotis è condominiale? È chiaro che si tratta di una questione molto importante, poiché dalla natura del piano pilotis dipende la normativa che si può applicare.

Ebbene, secondo la Corte di Cassazione [1] il piano pilotis è da considerarsi area di proprietà comune, cioè condominiale, in quanto esso è equiparabile al suolo su cui sorge l’edificio, ovvero al porticato o ad un cortile i quali, per legge, sono di proprietà comune a meno che il titolo non stabilisca il contrario. Il codice civile [2] dice infatti che tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge la struttura, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate sono oggetto di proprietà comune.

Alla luce di ciò bisogna ritenere che anche il piano pilotis, non essendo altro che lo spazio che si viene a creare tra i pilastri che rialzano l’edificio, abbia natura condominiale.

Piano pilotis: chi può utilizzarlo?

Da quanto appena detto nel paragrafo precedente possiamo trarre delle semplici conseguenze, in primis con riferimento all’utilizzabilità del piano pilotis. Poiché si tratta di area condominiale, la sua proprietà sarà comune e potrà, di conseguenza, essere utilizzato da ogni condòmino. Il godimento che ne può trarre un singolo inquilino, però, non può ostacolare quello degli altri: ciò significa che, esattamente come il pianerottolo delle scale oppure il cortile, nessuno può impedire l’accesso ad un altro, né ingombrarlo o occuparlo in modo tale da renderlo inutilizzabile a svantaggio degli altri inquilini.

In termini molto pratici, possiamo dire che il piano pilotis, essendo comune a tutti i condòmini, può essere usato da chiunque, ma sempre nel rispetto del pari diritto degli altri. Si ricordi, infatti, che il piano pilotis è essenzialmente un luogo di passaggio e accesso all’edificio, cioè di mero transito delle persone.

Piano pilotis: chi paga le spese?

Il piano pilotis è condominiale, salvo che il regolamento contrattuale di condominio non dica il contrario. Al di fuori di questa ipotesi, trattandosi di area comune, ciascun condòmino, in proporzione alle quote millesimali che possiede, dovrà contribuire alla manutenzione e ristrutturazione del piano pilotis.

Tuttavia, è possibile che la ripartizione delle spese segua un criterio diverso: ciò avviene nell’ipotesi in cui il piano pilotis funga da copertura di sottostanti locali in uso comune e/o in proprietà esclusiva. In questa circostanza, le spese devono essere suddivise tra i condòmini come se si trattasse di spese necessarie per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, per le quali la legge [3] prevede che siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto [4].


note

[1] Cass., sent. n. 11844 del 26.11.1997.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Art. 1125 cod. civ.

[4] Trib. Roma, n. 24432 del 04.12.2015.

Autore immagine: Pixabay.com


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