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Compravendita: risarcimento danni per abusi edilizi

30 Aprile 2019
Compravendita: risarcimento danni per abusi edilizi

Venti anni fa ho acquistato con regolare compravendita dal sig. X in qualità di amministratore unico della ditta Y, di fronte al notaio, una autorimessa. Nelle varie annotazioni della compravendita, la parte venditrice dichiarava e garantiva che non vi erano irregolarità edilizie su quanto compravenduto, né che erano stati eseguiti abusi che avrebbero richiesto procedimenti di sanatoria ai sensi della legge n.47/1985 e successive modifiche ed integrazioni, con ciò tenendone indenne la parte compratrice. Nel  2011 presso il notaio ho venduto la suddetta proprietà ad una signora. Durante il periodo della mia proprietà non ho mai ricevuto alcun avviso che mi imponeva di chiedere sanatorie e di eseguire lavori di demolizioni o opere interne o esterne. Dopo diversi mesi dalla data della vendita, un devastante alluvione ha creato molti danni al box in oggetto e a quelli situati nello stesso edificio. La signora ora mi incolpa di irregolarità per i danni da lei subiti e tramite lettera del suo avvocato mi impone il  pagamento dei danni. Cosa devo fare? Se la ditta Y in questi anni non fosse più attiva, le penali verrebbero trascritte nei miei confronti? 

Se le abusività lamentate nella lettera sono veritiere, la sig.ra sta correttamente agendo nei confronti del lettore per ottenere il risarcimento dei danni derivati dall’abusività dell’immobile.

Infatti, nelle vendite a catena ciascuno degli acquirenti agisce contro il proprio immediato dante causa in forza del contratto da loro concluso e senza che fra la domanda principale e il titolo posto a fondamento della successiva domanda si instauri un nesso di interdipendenza. Si configura quindi una garanzia impropria (Tribunale Modena, sez. I, 12/03/2018, n. 445).

E così, l’acquirente di un immobile succede nel diritto reale e nelle posizioni attive e passive che facevano capo al precedente proprietario e che sono inerenti alla cosa, ivi compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria, sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartito, che precede nel tempo il contratto traslativo, in suo favore, della proprietà. Né giova all’acquirente lo stato di buona fede (ignoranza) in cui eventualmente versava all’atto della stipula, per avere il venditore falsamente dichiarato la persistente pendenza della pratica di condono. Tale falsa dichiarazione del venditore (e il correlativo stato di buona fede dell’acquirente), infatti, può costituire valida causa di invalidità del contratto (T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 07/04/2010, n. 1806).

Il problema è stato che la società Y ha falsamente dichiarato la conformità dell’immobile compravenduto, integrando anche un reato e, in particolare, l’art.483 del codice penale secondo cui “chiunque attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità, è punito con la reclusione fino a due anni”.

Infatti, in questo caso, il notaio non ha l’obbligo di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore: egli risponde esclusivamente della conformità dell’atto alla dichiarazione ricevuta. Pertanto, integra il reato di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico (e non quello di falso in atto pubblico per induzione) la condotta del privato, parte di un contratto di compravendita immobiliare, che dichiari falsamente al notaio rogante la conformità urbanistica dell’immobile tacendo che lo stesso era stato oggetto di abusi edilizi (Cassazione penale, sez. V, 30/11/2011, n. 11628).

Pertanto, quello che il lettore può fare è di inviare una lettera, tramite legale, alla società che gli ha venduto l’immobile, intimando di tenerlo indenne da qualsiasi richiesta risarcitoria dovesse pervenirgli dalla sig.ra.

Diversamente, per legge, il lettore dovrebbe risarcire le somme richieste dalla sig.ra e, poi, rivalersi nei confronti della ditta Y.

Nella vendita “a catena”, il principio dell’autonomia di ciascuna vendita non impedisce infatti al rivenditore di proporre nei confronti del proprio venditore domanda di rivalsa di quanto versato a titolo di risarcimento del danno all’acquirente, quando l’inadempimento del rivenditore sia direttamente connesso e consequenziale alla violazione degli obblighi contrattuali verso di lui assunti dal primo venditore (Cassazione civile, sez. II, 05/02/2015, n. 2115).

Si consiglia inoltre, al lettore di intercedere con il legale della sig.ra rilevando come egli non fosse a conoscenza delle abusività riscontrate, allegando il contratto di compravendita precedentemente stipulato.

In questo modo, dimostrando la buona fede, il lettore potrebbe prendere un pò di tempo e verificare la possibilità di copertura della garanzia risarcitoria richiesta dalla sig.ra da parte della società Y.

Se, invece, tale società dovesse risultare cancellata dal registro imprese o impossidente, non rimarrebbe altro al lettore che verificare la possibilità di agire nei confronti del suo rappresentante legale.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla



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