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Chi registra il contratto di comodato

21 Aprile 2019 | Autore:
Chi registra il contratto di comodato

Registrare un contratto di comodato: chi deve provvedere, quando, come e perché.

Hai consegnato ad un tuo amico un oggetto, consentendogli di utilizzarlo liberamente per un  periodo di tempo lungo o anche indeterminato: con sua comodità, appunto; fermo restando che, se glielo richiedi, dovrà restituirtelo. Può trattarsi di qualsiasi cosa: un vestito, un libro, un veicolo, un telefono, un attrezzo, ma anche di un bene immobile, come una casa da abitare, un magazzino, un garage, un orto o un giardino. Questo tipo di prestito si chiama comodato: è sempre gratuito, il contratto si perfeziona anche con un semplice accordo verbale e con la consegna del bene, mobile o immobile, alla persona cui hai concesso di farne uso. Ma, specialmente se si tratta di un immobile ed hai fatto, per precauzione, un contratto scritto per concederlo in comodato, adesso ti poni il problema della registrazione: occorre farla oppure no? Anche se non fosse obbligatoria, è consigliabile farla comunque? Perché? Fai bene a porti questa domanda e tutte quelle che ne conseguono: da cosa dipende questa scelta? Dal tipo del bene, dalla persona, dalla durata o da altro? La registrazione comporta solo costi o offre anche vantaggi? A quanto ammontano le imposte da pagare e chi deve provvedere? Cosa succede se non registro il mio contratto di comodato? Ti conviene quindi sapere con esattezza chi registra il contratto di comodato, conoscere gli adempimenti, cosa bisogna fare in concreto per registrare il contratto e perché in certi casi è consigliabile o addirittura obbligatorio effettuare la registrazione ed infine cosa si rischia se non si provvede. In questo modo potrai decidere meglio su aspetti delicati del contratto di comodato, sui quali a volte si sorvola con troppa facilità senza considerare i problemi che potrebbero sorgere.

Cos’è il comodato?

Il comodato è, in estrema sintesi, un prestito gratuito di un bene che può essere un oggetto di qualsiasi genere o anche un bene immobile.

Il contratto di comodato è quello con cui una parte consegna ad un’altra un bene, consentendogli di servirsene per un determinato uso e per un periodo di tempo prefissato, o anche senza un termine, e con l’obbligo di restituire infine la stessa cosa che era stata ricevuta [1].

Il bene può essere di qualsiasi tipo: una cosa mobile oppure un immobile. Chi presta il bene si chiama comodante, chi lo riceve si chiama comodatario. Il contratto si perfeziona al momento della consegna della cosa, prima vale come semplice promessa.

La caratteristica fondamentale del comodato è che è gratuito: altrimenti, se si tratta di un bene immobile, si avrebbe una locazione o un affitto, che prevedono un corrispettivo per l’utilizzo.

Il comodatario sopporterà, però, le eventuali spese necessarie per l’utilizzo o il godimento del bene. Leggi qui per approfondire chi paga le spese del comodato.

Come fare il contratto di comodato?

Il contratto di comodato può essere stipulato in forma scritta ma anche attraverso un accordo verbale: sarà ugualmente valido. La legge non richiede infatti che esso venga redatto per iscritto.

Saranno le parti, liberamente, ad accordarsi sulla forma più opportuna, tenendo conto sia dei soggetti sia del tipo di bene: ad esempio se c’è amicizia e fiducia verso la persona alla quale concedi il bene probabilmente non sentirai la necessità di formalizzare l’accordo e glielo consegnerai liberamente, anche se si tratta di un bene immobile come una casa da abitare o un box da utilizzare.

Altre volte si preferisce utilizzare la forma scritta per precauzione o cautela (come nel caso di cose di particolare valore, ad esempio gioielli o orologi) oppure semplicemente per documentare il titolo grazie al quale il comodatario fruisce del bene, specialmente se è un immobile che è destinato ad abitazione stabile oppure ad attività commerciale.

Ecco un modulo per compilare bene il tuo contratto di comodato in base alle tue esigenze.

Quando bisogna registrare il contratto di comodato?

Il contratto di comodato deve essere registrato e quindi pagare la relativa imposta se:

  • è stato redatto in forma scritta. In tal caso occorre registrarlo nel termine di 20 giorni dalla data dell’atto (si può farlo anche dopo ma scatteranno sanzioni);
  • è stipulato in forma verbale, ma deve essere indicato o riportato in un altro atto che viene sottoposto a registrazione.

Quindi se il tuo contratto è stato stipulato per iscritto e ha per oggetto un bene immobile dovrai registrarlo, così come se hai fatto un contratto verbale che riguarda un bene mobile ma vuoi o devi richiamare questo contratto in un altro atto che viene registrato: si tratta della c.d. “registrazione in caso d’uso” [2].

Possono essere registrati, inoltre, i contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, relativi agli  immobili, esclusivamente per fruire dell’agevolazione sull’ Imu e sulla Tasi.

La legge infatti prevede [3] che la base imponibile su cui si calcolano gli ammontari dell’Imu e della Tasi vengano ridotte del 50% per gli immobili concessi in comodato ad un parente in linea retta entro il primo grado che le utilizzi come abitazione principale.

Questo significa che se hai concesso in comodato – non per iscritto ma semplicemente in forma verbale – ai tuoi figli, oppure ai tuoi genitori, una casa di cui sei proprietario per farli abitare lì stabilmente come residenza principale, sarà opportuno registrare questo contratto di comodato in modo da poter beneficiare di queste riduzioni d’imposta.

Per conoscere i vari casi in cui la registrazione è facoltativa anzichè obbligatoria consulta l’articolo quando si registra il contratto di comodato.

Come si registra il contratto di comodato?

Per registrare un contratto di comodato occorre innanzitutto compilare l’apposito modello 69 in duplice copia, nel quale verranno indicati i dati di chi richiede la registrazione, delle parti del contratto e del bene concesso, riportandone anche il valore.

Nel campo “tipologia dell’atto” si dovrà scrivere “contratto verbale di comodato” e barrare l’apposita casella a seconda che si tratti:

  • di una nuova registrazione (codice “Reg”);
  • di una proroga di un contratto già in essere (codice “Pro”);
  • di una cessazione per scadenza del termine (codice “Ces”);
  • di una risoluzione anticipata rispetto al termine (codice “Ris”).

Se si tratta di un bene immobile bisogna riportare anche tutti i suoi dati catastali identificativi: il codice del comune, il foglio di mappa, la particella ed il numero di subalterno.

A questo punto il modello dovrà essere presentato ad un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, senza nessun vincolo con la residenza delle parti o con il luogo in cui si trova il bene. Se stai registrando un contratto scritto, dovrai portare due originali oppure un originale ed una copia.

Prima di recarsi allo sportello, però, bisognerà aver provveduto a pagare l’imposta di registro che è stabilita in misura fissa (diversamente dai contratti di affitto, dove l’importo varia a seconda del canone annuo e del tipo dell’immobile) ed ammonta a 200 euro. Il pagamento deve essere effettuato con il modello F23 (riportando come codice tributo il valore “109T”).

I contratti di comodato in forma scritta scontano anche l’imposta di bollo: occorrerà quindi acquistare i contrassegni telematici (detti anche marche da bollo) per l’importo di 16 euro ogni 4 facciate scritte, se si è usato un foglio uso bollo da 25 righe a pagina, oppure ogni 100 righe se si è adoperato un formato diverso (ad esempio scritto al computer e stampato su un normale foglio A4).

Contratto di comodato: chi lo registra?

A questo punto sappiamo cos’è il contratto di comodato, come si si stipula, come si registra e quando va registrato o comunque conviene farlo.

Ci resta da vedere a chi compete effettuare la registrazione e potremo così rispondere alla nostra domanda: chi registra il contratto di comodato? Le parti coinvolte sono due: il comodante, cioè il proprietario del bene che viene prestato, ed il comodatario, che lo riceve in consegna per poterlo utilizzare. Chi dei due deve andare a registrare il contratto o può farlo se l’altro non provvede?

Se la registrazione è prevista come facoltativa non sorgono particolari problemi: la farà chi ne ha interesse, per qualsiasi suo motivo ed a prescindere dalla volontà dell’altra parte. Quando invece la registrazione è obbligatoria bisogna fornire una risposta più approfondita.

Diversamente dall’affitto o dalla locazione, nei contratti di comodato la legge – nei casi in cui la loro registrazione è obbligatoria – non pone l’onere di provvedere  esclusivamente o principalmente a carico di uno dei due: entrambi sono coinvolti insieme, o, come si dice, in solido fra loro.

Se nessuno dei due la farà, sempre che si tratti di registrazione obbligatoria, il Fisco potrà rivolgersi ad uno o entrambi per ottenere il pagamento dell’imposta di registro dovuta e per le sanzioni relative alla mancata o tardiva registrazione (sappiamo già che il contratto va registrato entro 20 giorni dalla stipula).

Ma non sono solo i profili sanzionatori e tributari che ci interessano: molto spesso infatti il comodato riguarda un bene di valore o comunque “impegnativo” come una casa che viene concessa per uso abitazione o un locale per esercitarvi un’attività commerciale.

In tali casi, è opportuno che ci sia cautela da entrambe le parti: il solo contratto di comodato scritto, se non viene regolarmente registrato, non avrebbe data certa e non vi sarebbe neppure prova della sua stessa esistenza, se venisse perduto o non fosse esibito a chi ne fa legittima richiesta (ad esempio, gli organi del Comune o le autorità di Pubblica Sicurezza per sapere chi ed a che titolo occupa un determinato immobile).

Questo significa che, pur in mancanza di una regola di legge prefissata, è consigliabile che provveda sempre alla registrazione chi ne ha interesse perché deve o vuole far valere in proprio favore gli effetti del contratto: potrà essere una o l’altra delle parti contrattuali, il comodante oppure il comodatario.

A seconda dei casi, potrà essere il proprietario dell’immobile, cioè il comodante, che vuole ottenere una prova valida del titolo contrattuale in base al quale ha deciso di consegnare quel determinato bene ai suoi comodatari, in modo da evitare ogni futuro fraintendimento, se ad esempio essi si rifiutassero di restituirglielo o lo riducessero in cattivo stato; altre volte potrà essere il comodatario che si vorrà garantire, premunendosi di una prova valida e riconoscibile della sua legittima detenzione ed uso consentito di quel bene.

Ad esempio se vuoi ottenere la tua residenza senza contratto di affitto in un’abitazione che occupi a titolo di comodato, il Comune molto probabilmente ti richiederà il contratto registrato. Così sarà consigliabile che ti occupi tu di richiedere la registrazione, perché hai un interesse specifico a dimostrare che abiti in quella casa e sei munito di un titolo valido per occuparla: appunto quel contratto di comodato che avrai registrato.

note

[1] Art. 1803 cod. civ.

[2] Art. 5 D.P.R. n.131 del 26.04.1986 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).

[3] Art. 1 co. 10 L. n. 208 del 28.12.2015.

Autore immagine: contratto di PORTRAIT IMAGES ASIA BY NONWARIT


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