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Sublocazione e cessione del contratto

21 Aprile 2019 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 Aprile 2019



Locazione: cos’è e come funziona? Qual è la differenza tra sublocazione e cessione del contratto? Quando è possibile la sublocazione?

Se abiti in affitto saprai sicuramente cos’è un contratto di locazione: si tratta di quel negozio giuridico che consente ad un’altra persona di godere di un bene altrui quasi come se fosse il proprio. E così, il proprietario di un immobile, se non sa cosa farsene, può concederlo in locazione ad un altro soggetto in cambio del pagamento di un canone periodico. Fin qui tutto lineare. Ti sei mai chiesto, però, se colui che ha affittato una casa può, a sua volta, darla in affitto ad un terzo? Tizio stipula con Caio un contratto di locazione, concedendogli di vivere in un suo immobile; a propria volta Caio dà in locazione lo stesso immobile a Sempronio. È possibile? Sì, a meno che non sia espressamente vietato nel primo contratto di locazione. Si parla, in questi casi, di sublocazione, differente dalla cessione del contratto.

In parole povere, se vivi in una casa in affitto potresti a tua volta affittare lo stesso alloggio ad un’altra persona, se il contratto di locazione che hai stipulato con il proprietario dell’immobile non te lo vieta espressamente. Come vedremo, la sublocazione si differenzia dalla cessione del contratto, che è operazione con la quale una parte contrattuale sostituisce a sé un terzo originariamente estraneo al rapporto. Con la sublocazione, invece, il subconduttore non prende il posto dell’originario conduttore, poiché si crea un nuovo rapporto giuridico distinto da quello originario. Se quello che ho detto sinora è di tuo interesse, allora sarebbe proprio il caso di continuare nella lettura: vedremo insieme cosa sono la sublocazione e la cessione del contratto.

Cos’è il contratto di locazione?

Non possiamo parlare di sublocazione e di cessione del contratto se prima non spendiamo due parole sulla locazione: si tratta del contratto con il quale due parti, definite locatore e conduttore (o locatario), si mettono d’accordo affinché la prima dia in godimento alla seconda un proprio bene, dietro pagamento di un corrispettivo [1]. Classica ipotesi di locazione è quella riguardante l’abitazione data in affitto dal proprietario, oppure di altro immobile concesso ugualmente in affitto ma per fini commerciali.

Il contratto di locazione non deve necessariamente avere ad oggetto un bene immobile: la legge esplicitamente prevede che si possa trattare anche di un bene mobile, come di un’automobile, ad esempio.

Contratto di locazione: caratteristiche

Ogni tipo di contratto di locazione, sia che abbia ad oggetto beni immobili che mobili, è connotato dalle seguenti caratteristiche:

  • è consensuale, in quanto si perfeziona con la semplice volontà delle parti e non nel momento in cui il conduttore entra in possesso del bene locato;
  • a prestazioni corrispettive, in quanto sorgono in capo ad entrambe le parti una serie di obblighi: su tutti, il locatore si obbliga a far godere il bene per un certo tempo, mentre il conduttore a pagare un determinato corrispettivo;
  • è un contratto di durata, poiché i suoi effetti si prolungano nel tempo;
  • a forma libera, nel senso che può perfezionarsi anche attraverso un accordo orale. Ciò non vale, però, per i contratti di locazione di immobile ad uso abitativo o commerciale.

Sublocazione: cos’è?

Siamo pronti a vedere cos’è la sublocazione. Il codice civile dice che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore [2]. La norma prevede espressamente sia la sublocazione che la cessione del contratto di locazione. Cominciamo ad analizzare la prima operazione giuridica.

Possiamo definire la sublocazione come quel contratto con il quale il conduttore attribuisce ad un terzo, in tutto o in parte, il godimento del bene che è stato a lui locato. La sublocazione è un contratto autonomo rispetto a quello di locazione, che determina il sorgere di un nuovo rapporto locatizio, regolato da clausole proprie, nel quale un terzo (cosiddetto subconduttore), senza sostituirsi ad una delle parti, acquista dal conduttore la facoltà di godere del bene.

Il conduttore ha la facoltà di sublocare la cosa oggetto del contratto, salvo patto contrario. Si ritiene che tale patto può vietare non solo la sublocazione, ma anche negozi diversi con i quali il conduttore attribuisce a terzi diritti di godimento sul bene (ad esempio, il comodato).

Il Codice civile prosegue specificando che, trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi: pertanto, possiamo dire che la possibilità di effettuare una sublocazione sia pacifica solamente per quanto riguarda i beni mobili. Per gli immobili (come un’abitazione o un locale commerciale), invece, bisognerà seguire le specifiche regole stabilite dalle apposite legge.

La sublocazione di immobili ad uso abitativo: come funziona?

Alla regola generale che abbiamo visto nel paragrafo precedente, cioè a quella secondo cui il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, si affiancano quelle speciali previste dalle leggi che si trovano al di fuori del codice civile. Nello specifico, in caso di locazione per uso abitativo, la sublocazione totale del bene non è possibile in assenza del consenso da parte del locatore [3].

Ciò significa che, salva espressa clausola contrattuale che dica il contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

La sublocazione totale è invece possibile solo con l’espresso consenso del locatore.

Facciamo un esempio concreto: Tizio dà in affitto a Caio un appartamento; secondo la legge, Caio non potrà dare in affitto a propria volta l’alloggio, almeno non per intero: quello che può fare, però, è locare una parte della casa, ad esempio una sola stanza. La sublocazione parziale di immobile ad uso abitativo è infatti possibile, a meno che il contratto non dica diversamente, impedendo del tutto ogni tipo di sublocazione.

 La sublocazione di immobili ad uso non abitativo: come funziona?

Diversa è la disciplina della sublocazione di immobili ad uso non abitativo: in questa ipotesi, infatti, la legge dice che il conduttore può sublocare l’immobile o addirittura cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte [4].

Cessione del contratto: cos’è?

Diversa dalla sublocazione è la cessione del contratto. Spieghiamo di cosa si tratta. La cessione del contratto, in generale, è il negozio giuridico mediante il quale un soggetto (cosiddetto cedente) trasferisce ad un altro (cosiddetto cessionario) l’insieme dei diritti e degli obblighi che gli derivano da un contratto, dietro consenso dell’altra parte (contraente ceduto) [5].

In poche parole, con la cessione del contratto una parte contrattuale cede la propria posizione ad un’altra persona, uscendosene così dal rapporto giuridico. Ovviamente, la cessione presuppone che il vincolo contrattuale abbia una durata prolungata nel tempo.

Facciamo un esempio: Tizio si impegna con Caio, dietro corrispettivo, a rifornirlo periodicamente di legname; dopo un po’ di tempo, Tizio, con il consenso di Caio, cede la sua posizione a Sempronio, il quale subentrerà completamente a Tizio, con la conseguenza che sarà lui ad essere obbligato ad effettuare i rifornimenti a Caio, ovviamente sempre dietro corrispettivo.

Cessione del contratto e sublocazione: qual è la differenza?

La sublocazione, a prima vista, potrebbe sembrare una cessione del contratto a tutti gli effetti; in realtà non è così. Come detto nei paragrafi precedenti, la sublocazione non sostituisce il primo ed originario rapporto di locazione, ma semplicemente ne crea uno nuovo, che si affianca a quello già esistente. Ciò significa che, nel caso di sublocazione, il locatore manterrà intatto il proprio rapporto con il conduttore, con tutti i diritti e gli obblighi conseguenti, mentre quest’ultimo, cioè il conduttore della prima locazione, diverrà sublocatore nei confronti del subconduttore.

Per capirci meglio, facciamo questo esempio schematico. Tizio concede in locazione a Caio il proprio immobile; Caio, a sua volta, lo subloca a Sempronio. Di conseguenza, avremo due rapporti distinti:

  • locazione: Tizio (locatore) e Caio (conduttore);
  • sublocazione: Caio (sublocatore) e Sempronio (subconduttore).

La cessione del contratto di locazione, invece, comporterebbe il subentro totale di Sempronio a Caio, il quale diverrebbe il nuovo conduttore di Tizio. Si avrebbe, quindi, la seguente situazione:

  • locazione originaria tra Tizio (locatore) e Caio (conduttore);
  • cessione del contratto di locazione tra Caio (cedente) e Sempronio (cessionario);
  • dopo la cessione, la locazione continuerà tra Tizio e Sempronio.

La sublocazione, quindi, comporta la coesistenza di due distinti rapporti giuridici sul medesimo bene, il quale è stato prima locato e poi sublocato. Secondo la giurisprudenza, il locatore ha diritto di chiedere al conduttore il risarcimento dei danni conseguenti ad un incendio verificatosi nell’immobile, non per caso fortuito, nel corso della locazione anche nel caso in cui l’immobile sia stato sublocato dal conduttore, poiché il rapporto di sublocazione e la detenzione del subconduttore non determinano la sostituzione di quest’ultimo al conduttore (sublocatore), che resta tenuto verso il locatore all’adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto principale di locazione [7].

Rapporti tra il locatore e il subconduttore

La legge dice che il locatore, salvi i suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione [8].

In poche parole la sublocazione, nonostante crei un rapporto distinto, è legato a doppio filo alla locazione originaria, visto che il locatore può addirittura esigere dal subconduttore il pagamento del prezzo pattuito nella sublocazione e l’esecuzione di ogni altra obbligazione.

Questo legame tra locazione e sublocazione è testimoniato anche da un’altra norma, quella secondo cui la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore  e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui. In pratica, se viene meno la locazione cessa anche la sublocazione.

Cessione del contratto di locazione: è possibile?

È la legge a dire espressamente che il contratto di locazione può essere ceduto solamente con il consenso del locatore; viene pertanto seguito il regime ordinario della cessione del contratto, per cui è sempre necessario il consenso del contraente ceduto (nel caso di contratto di locazione, il locatore). Questa regola soffre un’eccezione, vista qualche paragrafo più sopra: nel caso di immobili ad uso non abitativo, il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda.

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 1594 cod. civ.

[3] Art. 2, legge n. 392/1978.

[4] Art. 36, legge n. 392/1978.

[5] Artt. 1406 e succ. cod. civ.

[6] Cass., sent. n. 1824 del 14.02.1992.

[7] Art. 1595 cod. civ.

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