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Compravendita immobile abusivo: rimedi

1 Aprile 2019
Compravendita immobile abusivo: rimedi

Salvi i piccoli abusi edilizi: la nullità si ha solo in totale assenza del permesso di costruire. 

Si può vendere un immobile abusivo? Chiunque, in prima battuta, risponderebbe di no. Non c’è bisogno di essere esperti di diritto per affermare che un contratto non può avere ad oggetto un bene contrario alla legge (come può essere una partita di droga, una fornitura di armi, un quadro rubato al suo autore o un testo plagiato). Per di più è la stessa legge [1] a stabilire che sono nulli gli atti di compravendita relativi ad immobili ove non risulti – per dichiarazione del venditore – gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tuttavia una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [2] ha parzialmente stravolto questo principio, facendo intravedere dei possibili rimedi alla compravendita di immobile abusivo. Possibile? Assolutamente sì, visto che, per i giudici supremi, ciò che conta è la dichiarazione di conformità dell’immobile, per come fornita dal venditore nel rogito, piuttosto che l’effettiva condizione dell’immobile stesso. Un’impostazione questa che può sembrare formale, poco rispettosa degli interessi degli acquirenti e dell’ambiente. È meglio pertanto fare un po’ di chiarezza sul punto.

I due tipi di abuso edilizio

Per capire meglio il significato della pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione e comprendere quali sono i rimedi in caso di compravendita di immobile abusivo, partiamo dal concetto di abuso edilizio. Cosa si intende con questo termine? Volendo semplificare all’osso la problematica giuridica possiamo dire che due sono i possibili abusi:

  • quando un immobile viene realizzato in totale assenza dei permessi (si parla, in tale ipotesi, di difformità totale). Ad esempio, secondo la Cassazione [3] si può parlare di difformità totale in caso di opere “spostate” in modo significativo (ad esempio tra 9 e 28 metri) rispetto al progetto approvato; oppure in caso di aumento di cubatura data da un’altezza all’intradosso trave per plurimi lotti, pari rispettivamente circa ml 5,90 rispetto ai ml 4,85 di progetto; di ml 5,90 rispetto ai ml 5,65 di progetto; di circa 5,60 rispetto ai ml 4,85 di progetto [4];
  • quando un immobile viene realizzato in modo diverso dai permessi ricevuti (ossia in difformità rispetto ai progetti depositati in Comune). In questo secondo caso possiamo distinguere tra: 1) difformità essenziale (ad esempio la ricostruzione di un solaio di 32 mq [5], il cambio di destinazione della copertura di un edificio con incremento della cubatura e modifiche della sagoma [6]; 2) difformità non essenziale.

 In queste ipotesi è possibile la sanatoria solo a condizione che vi sia

  • la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione del manufatto;
  • la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda della sanatoria.

Vendita immobile abusivo: quando è nulla

Per le Sezioni unite non si può vendere un immobile costruito in completa assenza di un titolo edilizio. In tal caso la vendita è assolutamente nulla. In più sussiste la responsabilità del notaio rogante per non aver rilevato la nullità del titolo.

Vendita immobile abusivo: quando è valida

Al contrario, la compravendita è valida se la licenza edilizia (ossia il permesso di costruire) è stata rilasciata (e se ne fa menzione nel contratto) ma la costruzione è stata realizzata in modo difforme rispetto alla licenza medesima. 

La Cassazione ha così deciso di sposare un’interpretazione formalistica così come alcune sentenze passate avevano fatto [7]: la compravendita è valida solo se il titolo edilizio esiste, anche se poi l’edificio è stato realizzato con variazioni essenziali. E questo perché la menzione del permesso di costruire sull’atto di vendita firmato davanti al notaio consente all’acquirente di andarsi a documentare circa l’effettiva corrispondenza tra la licenza edilizia e le condizioni reali dell’immobile. In tal modo egli può tutelarsi da un cattivo acquisto. Tale tesi quindi privilegia un criterio di «nullità formale».  

Quali sono quindi i rimedi in caso di compravendita di un immobile abusivo? Da oggi in poi, in presenza di una dichiarazione del venditore sugli estremi di un titolo edilizio effettivamente esistente, il contratto «è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato».

Salvi i piccoli abusi edilizi

Le norme di legge che sanciscono la nullità del contratto di compravendita di un immobile abusivo vanno invece riferite solo alle ipotesi più gravi (l’assenza di un titolo edilizio e, probabilmente, anche la realizzazione in totale difformità dal titolo edilizio) e non possono essere riferite anche a situazioni di abuso “minore”. Diversamente si determinerebbe una forte incertezza nei casi concreti, ove si dovrebbero distinguere – con non poca difficoltà – gli abusi più rilevanti (le variazioni essenziali) dagli abusi di minore entità.

Peraltro la salvaguardia dell’ambiente e dei piani urbanistici del territorio è garantita dalla possibilità dell’ordine di demolizione degli abusi edilizi che può intervenire senza limiti di tempo, ossia al di là di qualsiasi prescrizione (la prescrizione tocca solo il reato e non anche la sanzione accessoria della demolizione). 

In più l’acquirente può sempre chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento o la riduzione del prezzo con risarcimento del danno.  

Quando c’è difformità totale

Per legge [8], sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso, o l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza e autonomamente utilizzabile.

Quando c’è difformità essenziale

La difformità essenziale ricorre nei casi di:

  • mutamenti di destinazione d’uso che comportino variazione degli standards urbanistici;
  • aumenti consistenti della cubatura o della superficie da valutare in relazione al progetto approvato;
  • modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
  • mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
  • violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non riguardi aspetti procedurali.

Se però si verte in materia di immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso.

Quando c’è difformità non essenziale

La difformità non essenziale è quella che non ricade nelle due categorie precedenti. Non sono ad esempio variazioni essenziali quelle che incidono sulle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

note

[1] Art. 46 dPR n. 380/2001 e artt. 17 e 40 Legge n. 47/1985 

[2] Cass. S.U. sent. n. 8230/2019.

[3] Cass. sent. n. 49669/2015.

[4] Cass. sent. n. 1734/2014.

[5] Cass. sent. n. 30194/2017.

[6] Tar Campania sent. n. 138/2016.

[7] Cass. sent. n. 8685/1999, 8147/2000, 5068/2001, 5898/2004, 7534/2004, 27129/2006, 20714/2012, 16876/2013 e 25357/2014.

[8] Art. 31 del Dpr 380/2001.

Autore immagine: muro con scritte di M-SUR


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