Diritto e Fisco | Articoli

Eredi in disaccordo sull’immobile ereditato: come si procede?

1 Aprile 2019
Eredi in disaccordo sull’immobile ereditato: come si procede?

Se uno degli eredi si oppone alla vendita prevale la maggioranza o ci vuole l’unanimità? 

Immagina tre fratelli a cui sia finita in eredità la casa del padre. Si tratta di un immobile di famiglia che nessuno dei tre occupa o utilizza. Degli eredi, due vorrebbero vendere l’appartamento, mentre il terzo preferisce tenerlo, più per una questione affettiva. Quest’ultimo non ha tuttavia i soldi per acquistare le quote dei fratelli, per cui propone di dividere le spese ordinarie (tra tasse, condominio e riparazioni) in modo pacifico e in pari misura, magari in attesa di un’offerta di acquisto più vantaggiosa. La situazione va in stallo: ogni volta che si affaccia un offerente, il terzo fratello si oppone sempre alla vendita. Cosa prevede la legge in ipotesi del genere? Nel caso in cui vi sia un disaccordo tra gli eredi, la decisione di cedere l’immobile viene presa a maggioranza o ci vuole l’unanimità? Come si procede se gli eredi sono in disaccordo sull’immobile ereditato? Chi non vuol spendere soldi per una casa che non utilizza è vincolato alla scelta dei coeredi o ha un modo per discostarsene?

Di tanto parleremo qui di seguito. Come scoprirai a breve, se è vero che per vendere la casa ereditata è necessaria l’unanimità, è anche vero che, se questa non si forma, anche il singolo erede può sciogliersi dalla comunione ricorrendo al tribunale. Ma procediamo con ordine.

Come vendere un immobile ereditato se non c’è il consenso di un erede?

Partiamo da un punto certo: non si può vendere un immobile, anche quello ereditato, se non c’è il consenso di tutti i comproprietari. Del resto, tutti i titolari del bene devono necessariamente essere presenti dal notaio per firmare il rogito affinché l’atto sia valido. Per cui, se uno di questi si oppone alla cessione e non si presenta al momento della stipula, la vendita non potrà mai avere luogo.

Si può costringere una persona a vendere? Assolutamente no. Questo perché, in tema di beni in comunione, per quanto attiene agli atti di straordinaria amministrazione come appunto la vendita o la divisione, vale la regola dell’unanimità e non la maggioranza. In altri termini, basta il dissenso di uno dei comproprietari per impedire la cessione dell’immobile.

Dall’altro lato, però, non si può neanche costringere gli altri eredi a rispettare il capriccio di uno di questi che potrebbe agire solo per dispetto o per futili motivi. Sicché, quando si verifica il disaccordo tra eredi, ciascuno di questi – anche uno solo – può recarsi in tribunale per chiedere la divisione del bene in eredità.

Divisione della casa in eredità: come avviene?

La comunione ereditaria può essere sciolta dal tribunale in qualsiasi momento su richiesta anche di un solo erede. Quindi, chi non vuol più restare vincolato alla proprietà di un immobile – e alle relative spese – può presentare, tramite il proprio avvocato, un ricorso al giudice affinché prenda la decisione più opportuna.

Prima di notificare l’atto introduttivo del giudizio di divisione giudiziale è necessario aver azionato il procedimento di mediazione obbligatoria (che è condizione di procedibilità del giudizio stesso, e che può essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio dal giudice non oltre la prima udienza).

Esperito invano il tentativo di mediazione, la domanda giudiziale di divisione va proposta con atto di citazione nei confronti di tutti gli eredi.

Se c’è accordo tra gli eredi

Il tribunale valuterà innanzitutto se è possibile trovare un accordo tra i coeredi. L’accordo potrebbe prevedere, ad esempio, una divisione in natura del bene oppure l’acquisto, da parte del singolo, delle quote degli altri. Qualora invece non si riesca a trovare una soluzione pacifica tra i coeredi il giudice procede seguendo tali passaggi.

Se non c’è accordo tra gli eredi

Innanzitutto verifica le concrete possibilità di una divisione della casa in più unità immobiliari, cosa che di solito è più facile realizzare con le villette o gli appartamenti grandi. A tal fine viene nominato un perito che esamina tutte le possibili soluzioni tecniche. La procedura è rivolta a dividere il bene in natura assegnando a ciascun coerede una porzione particolare dell’intero bene su cui potrà vantare la proprietà esclusiva.

Se ciò non dovesse essere possibile, il magistrato verifica se uno degli eredi è interessato ad acquistare l’intera proprietà della casa, liquidando agli altri coeredi le rispettive quote in denaro. Se così dovesse essere si procede a quantificare il valore del bene in base a una perizia disposta dal tribunale stesso.

Se più di un erede è interessato a diventare proprietario esclusivo del bene, il giudice valuta quale sia l’interesse maggiormente meritevole di tutela. Su questo ha ampio potere discrezionale. Può ad esempio privilegiare gli interessi di chi già vive dentro l’appartamento oppure può favorire il coerede con una quota superiore di eredità.

Nell’ipotesi in cui nessuno degli eredi voglia acquistare l’immobile, si procede alla vendita all’asta del bene, con incanto. Quindi si tenteranno una serie di esperimenti con un prezzo base che parte da quello valutato dal perito nominato dal tribunale per poi procedere con successivi ribassi.


note

Autore immagine: casa divisione di shutterstok.com


1 Commento

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube