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Casa acquistata all’asta giudiziaria occupata abusivamente: che fare?

2 Aprile 2019 | Autore:
Casa acquistata all’asta giudiziaria occupata abusivamente: che fare?

Occupazione abusiva casa acquistata all’asta: come comportarsi? Decreto di trasferimento: come ottenere il rilascio dell’immobile?

Comprare casa è sempre un passo molto importante e impegnativo, soprattutto sul piano economico. Un buon modo per acquistare un immobile a buon prezzo è quello di approfittare delle case messe all’asta: si tratta di abitazioni che appartengono a persone le quali, non potendo far fronte ai propri debiti, sono stati “aggrediti” dai creditori affinché dalla vendita delle loro case possano ottenere la liquidità necessaria su cui potersi soddisfare. Il problema delle case acquistate alle aste giudiziarie è che, non poche volte, chi le compera si ritrova non solo con un immobile, ma anche con inquilino all’interno! Che fare se la casa acquistata all’asta giudiziaria è occupata abusivamente? Come comportarsi? Come procedere? Se anche tu ti trovi davanti ad un problema del genere, oppure semplicemente l’argomento suscita la tua curiosità, allora prosegui nella lettura: vedremo insieme cosa è possibile fare se nella casa acquistata all’asta ci sono inquilini.

Casa acquistata all’asta occupata: come comportarsi?

Innanzitutto, se hai intenzione di acquistare una casa mediante asta giudiziaria, la prima cosa da fare è effettuare tutti gli accertamenti del caso. Sappi che in ogni asta è nominato un custode, spesso un avvocato, che si occupa di “conservare” il bene in attesa che venga venduto. Potrai pertanto rivolgerti a lui per ottenere tutte le informazioni necessarie, tra cui anche quelle inerenti all’eventuale presenza di inquilini, abusivi o meno.

Devi sapere, infatti, che una casa acquistata all’asta giudiziaria può essere occupata anche legittimamente, ad esempio da chi ci vive con regolare contratto di locazione. Pertanto, per capire come comportarsi in queste circostanze occorre distinguere a seconda della situazione concreta che si presenta.

Casa all’asta con inquilino in affitto: che fare?

Vediamo innanzitutto che fare se la casa acquistata all’asta giudiziaria è occupata da persona che beneficia di regolare contratto di locazione. Ebbene, in un’ipotesi come questa non potrai mandar via l’inquilino, poiché la legge tutela colui che occupa un immobile grazie ad un legittimo contratto di locazione.

Pertanto, se nella casa acquistata all’asta giudiziaria trovi un inquilino che vi risiede in affitto, allora dovrai rispettare la naturale scadenza del contratto oppure accordarti con l’affittuario per trovare una soluzione alternativa. Ovviamente, nel frattempo beneficerai tu dei canoni di locazione.

L’unica possibilità che hai di opporti al contratto è che questo sia stato stipulato successivamente al pignoramento: ed infatti, ogni contratto stipulato dal debitore esecutato che abbia ad oggetto un suo bene pignorato è inefficace nei confronti dei terzi, poiché, una volta effettuato il pignoramento, il bene, anche se continua a restare nella materiale disponibilità del debitore, gli è sottratto giuridicamente, nel senso che non può disporne.

In pratica, quindi, se la casa è data in affitto dopo il pignoramento, allora il titolo abitativo non sarà valido e l’immobile sarà occupato abusivamente: potrai pertanto procedere coattivamente come se si trattasse di qualsiasi altro soggetto che occupa illegittimamente l’abitazione.

Casa comprata all’asta ancora occupata dal proprietario: che fare?

Situazione molto comune è quella che si ha quando, acquistata una cassa all’asta giudiziaria, questa è ancora occupata dal proprietario/debitore. Come comportarsi in questi casi? Molto semplice: il decreto di trasferimento del giudice equivale a una richiesta di rilascio dell’immobile. Nel decreto di trasferimento il giudice inserisce anche l’atto di ingiunzione di liberare immediatamente l’immobile se ancora occupato: ciò significa che, mediante il titolo che legittima il tuo acquisto, potrai mandar via il proprietario che ancora occupa abusivamente l’immobile.

Per farlo, dovrai procedere come si fa per uno sfratto o per una qualsiasi esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile: dovrai notificare il titolo (ordinanza di aggiudicazione o decreto), l’atto di precetto e, infine, il preavviso di rilascio, ove viene indicata esattamente l’ora e il giorno entro cui liberare il bene. A quel punto l’ufficiale giudiziario potrà ricorrere anche alla forza pubblica per permetterti di entrare nel possesso materiale della tua nuova casa.

Abitazione acquistata all’asta occupata da altre persone: come liberarla?

Abbiamo visto nei paragrafi precedenti che fare se la casa acquistata all’asta giudiziaria è occupata dal conduttore oppure dal proprietario: abbiamo detto che, nel primo caso, l’occupazione è legittima a meno che il contratto di locazione sia stato stipulato dopo il pignoramento, mentre nella seconda ipotesi si tratta di occupazione abusiva.

Ebbene, al di fuori di quella del conduttore, ogni altro tipo di occupazione (del debitore, dei suoi familiari o di altre persone anche estranee a qualsiasi vincolo di parentela) è abusiva: ciò significa che, una volta acquistata una casa all’asta giudiziaria, chiunque vi stia abitando deve lasciare libero l’immobile. Se non lo fa spontaneamente, potrai procedere con l’esecuzione forzata per ottenere il rilascio coattivo dell’immobile.

La procedura è quella indicata nel paragrafo precedente: occorrerà notificare all’inquilino indesiderato il titolo, l’atto di precetto (eventualmente insieme al titolo stesso) e, se l’occupazione persiste, il preavviso di rilascio. Sarò più chiaro nel prossimo paragrafo.

Procedura di rilascio casa occupata abusivamente: come funziona?

Abbiamo detto che il decreto di trasferimento costituisce titolo per il rilascio dell’immobile abusivamente occupato in favore dell’aggiudicatario, cioè di colui che ha effettuato l’acquisto all’asta. La procedura ha inizio con la notifica dell’atto di precetto (unitamente al titolo, cioè al decreto di trasferimento esecutivo), nel quale viene intimato al debitore di rilasciare l’immobile entro un termine non inferiore a dieci giorni.

La mancata liberazione del bene entro il termine indicato consente all’aggiudicatario di notificare, a mezzo ufficiale giudiziario, l’atto di avviso con cui viene comunicato al debitore il giorno e l’ora in cui deve rilasciare il bene. In quella data l’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile e può procedere alla liberazione del bene e, se necessario, nel caso in cui l’occupante opponga resistenza, avvalendosi anche dell’ausilio della forza pubblica.

L’unico caso in cui non è possibile ricorrere a questa procedura è quello in cui l’immobile sia occupato dal conduttore in virtù di un contratto di locazione, opponibile alla procedura perché di data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento.


note

Immagine: disegno due persone lasciano casa di Joanna Dorota


1 Commento

  1. L’articolo è chiaro ma in realtà, per convenienze personali de vari curatorie/o custodi , presumibilmente, raggirando i giudici , vengono premiati i delinquenti come sta succedendo a noi.

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