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Ivie: imposta sugli immobili all’estero

5 Aprile 2019 | Autore:
Ivie: imposta sugli immobili all’estero

Ivie, imposta sugli immobili all’estero: cos’è, come funziona, quali beni colpisce, chi deve pagarla, a quanto ammonta, quali esenzioni ha e quando sono le scadenze

Hai comprato una casa all’estero oppure hai intenzione di farlo? Se è così ti interesserà sapere qual è la tassazione per questo tipo di immobili e a quanto ammonta; vorrai sapere anche se l’importo cambia in relazione ai diversi Paesi dove si trova l’immobile oggetto del tuo acquisto. Una decisione di investimento importante come l’acquisto di un immobile, soprattutto se si trova fuori dall’Italia, non può essere presa a cuor leggero ma deve considerare numerosi fattori di convenienza: tra questi rientra anche quello del regime fiscale e delle imposte da pagare.

A seconda dello Stato estero scelto, poi, potresti essere chiamato a pagare tasse anche nel Paese dove si trova l’immobile di tua proprietà: ci sarebbe il rischio di pagare due volte? Scopriremo che è possibile evitarlo; ma occupiamoci innanzitutto di quello che ci chiede l’Italia. Il sistema tributario italiano fa pagare ai propri cittadini le tasse anche sugli immobili posseduti che si trovano all’estero. In particolare, dal 2012 [1] è stata introdotta l’Ivie: imposta sugli immobili all’estero. In parole povere, funziona un po’ come l’Imu italiana, perché colpisce i proprietari con un’imposizione periodica e costante (si paga ogni anno), stabilita in percentuale in base al valore degli immobili; ma alcune regole sono differenti ed ora le esamineremo.

Ivie: cos’è?

L’Ivie, imposta sugli immobili all’estero, è un’imposta di tipo patrimoniale: colpisce, a cadenza annuale, tutti i proprietari (ed anche i titolari di altri diritti reali, come l’usufrutto) di immobili situati all’estero.

Va pagata ogni anno ed è dovuta per il solo fatto di essere:

  • fiscalmente residenti in Italia;
  • proprietari o possessori di beni immobili situati al di fuori del territorio nazionale.

L’Ivie appartiene al genere delle imposte patrimoniali (non dunque di quelle reddituali) che colpiscono il contribuente in quanto considerato “ricco” non perché guadagna parecchio, ma per il solo fatto di possedere determinati beni, tra cui appunto gli immobili, a prescindere dal fatto che essi producano o meno un’effettiva ricchezza: proprio come accade per l’Imu, che riguarda alla stessa maniera gli immobili situati in Italia.

Ivie: chi deve pagarla?

Innanzitutto va sottolineato che l’Ivie riguarda solo le persone fisiche: non quindi le persone giuridiche, che ne rimangono fuori.

Ciò premesso, i presupposti per applicare l’imposta sono due: il primo è soggettivo e consiste nell’avere una residenza fiscale italiana, il secondo è oggettivo e riguarda il bene immobile situato all’estero.

La residenza fiscale è un concetto fondamentale nella prospettiva che stiamo esaminando: l’Ivie infatti deve essere pagata solo dalle persone fisiche che abbiano la residenza fiscale in Italia, non da altri soggetti.

Si considera fiscalmente residente in Italia chi è iscritto all’Anagrafe della popolazione residente (compresa l’Aire, l’anagrafe degli italiani residenti all’estero) oppure chi ha il domicilio o la residenza in territorio italiano per un periodo che supera la metà di un anno, dunque oltre 183 giorni [2].

Perciò se rientri in una di queste caratteristiche sarai soggetto al sistema fiscale italiano e, tra le altre imposte, dovrai pagare anche l’Ivie, se hai immobili situati all’estero.

Non basta neppure spostare la residenza all’estero per non pagare le tasse italiane, tra cui l’Ivie: se si prova a trasferirsi in Stati a regime fiscale privilegiato che rientrano in un’apposita black list (periodicamente aggiornata per prevenire nuovi fenomeni di evasione) la residenza ai fini fiscali si presumerà comunque rimasta in Italia, a meno che il contribuente non dimostri, con prove convincenti ed oggettive, di essersi effettivamente trasferito all’estero.

Ivie: quali immobili colpisce?

L’Ivie è prevista per tutti gli immobili situati al di fuori del territorio nazionale; potrà trattarsi di fabbricati ma anche di aree fabbricabili o di terreni, purché questi ultimi siano destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo.

Non sfuggono alla tassazione neppure i beni demaniali, quando siano stati dati in concessione a soggetti considerati fiscalmente residenti in Italia secondo le regole che abbiamo indicato sopra.

Infine, la tassazione comprende anche gli immobili concessi in locazione finanziaria, comunemente detta leasing anche se sono ancora da costruire o in corso di costruzione. In questi casi, a differenza della proprietà o degli altri diritti reali (che sono permanenti tranne che nei casi di cessione volontaria, come nel caso di vendita dell’immobile, o per legge, come nel caso di morte e conseguente successione) l’obbligo sussiste solo nel periodo di durata del contratto di leasing, a partire dalla data della stipula e fino alla scadenza.

 Ivie: come si calcola e quanto si paga?

La base imponibile da cui si parte per calcolare l’imposta è il valore del bene. Questo dato può essere desunto dal prezzo di acquisto, riportato nell’atto di compravendita, ma anche dal valore di mercato o dal valore nominale, come il costo di costruzione o di iscrizione in bilancio da parte del venditore; tutto ciò in relazione al luogo in cui si trova l’immobile e secondo le regole proprie dello Stato estero di appartenenza che evidentemente possono variare molto e sono specifiche per ciascuno.

Nei Paesi più vicini all’Italia e con un regime giuridico omogeneo al nostro, a partire dagli altri Stati appartenenti all’Unione Europea (ma anche quelli dello Spazio Economico Europeo, c.d. See, tra cui la Norvegia e l’Islanda), la base imponibile prende come riferimento il valore catastale dell’immobile da cui si ottiene la rendita, proprio come avviene da noi per quanto riguarda l’Imu.

Dunque in questi casi occorrerà prendere a base il valore catastale dell’immobile estero, calcolato secondo le regole di quello Stato, dividerlo per 2 e moltiplicare il risultato per 160: otterremo l’ammontare della base imponibile sulla quale applicare l’aliquota d’imposta, nella percentuale che vedremo subito.

Per gli altri Stati esteri e specialmente per quelli che non dispongono di una base catastale affidabile o che non garantiscono un adeguato scambio di informazioni con l’Italia, il valore dell’immobile sarà rappresentato dal costo risultante dall’atto di acquisto o dagli altri contratti di compravendita immobiliare stipulati sullo stesso bene ed, in mancanza anche di questi, dal valore di mercato stimato o rilevato nel luogo in cui è situato l’immobile.

A questo punto possiamo arrivare a calcolare l’ammontare dell’imposta: prenderemo la base imponibile, ottenuta applicando i metodi descritti sopra, e la moltiplicheremo per lo 0,76%, che è il valore dell’aliquota.

Ad esempio se il valore catastale del nostro immobile è di 1.000, la base imponibile (calcolata, come abbiamo detto, dividendo tale valore per due, quindi ottenendo 500, e moltiplicando questo risultato per 160) sarà uguale ad 80.000; lo 0,76% di 80.000 è pari a 608. Questo è l’importo dell’Ivie che dovremo pagare.

Un’ultima cosa: l’imposta è calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’è stato (viene conteggiato per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni). Questo comporta che sei comproprietario solo per 1/4 la tua Ivie, nell’esempio di prima, sarà di 152 (608:4); così come se sei diventato proprietario il 18 marzo, ti verranno conteggiati solo 9 mesi anziché 12 (da aprile a dicembre compreso; il mese di marzo non verrà conteggiato perché i giorni in cui sei stato possessore sono inferiori a 15) e quindi pagherai 3/4 dell’imposta dovuta per l’anno intero.

Ivie: riduzioni e detrazioni 

L’aliquota generale dello 0,76% scende allo 0,4% se gli immobili esteri sono adibiti ad abitazione principale (sempre che non rientrino nelle categorie catastali italiane A/1, A/8 e A/9, cioè quelle più lussuose) e con l’ulteriore vantaggio di poter detrarre dall’imposta (però fino a concorrenza del suo ammontare) la somma di 200 euro.

Questa detrazione, però, non si applica se il soggetto possiede già in Italia un immobile per il quale ha ottenuto le medesime agevolazioni, che corrispondono a quelle previste per l’Imu in riferimento all’abitazione principale. In sostanza, non puoi avere una casa principale in Italia ed un’altra abitazione principale anche all’estero: l’agevolazione ti spetterà una volta sola e non due.

Anche in questo caso, come abbiamo già visto ai fini del calcolo della base imponibile, la detrazione di 200 euro dovrà essere rapportata al periodo dell’anno durante il quale l’immobile è destinato ad abitazione principale ed alla quota di possesso di ciascuno: così due coniugi comproprietari al 50% ciascuno della casa in cui abitano potranno detrarre 100 euro a testa, non di più.

Anche gli italiani che lavorano all’estero per conto dello Stato italiano hanno diritto alla stessa agevolazione dell’aliquota ridotta allo 0,4%: è il caso, ad esempio, dei diplomatici e di coloro che prestano attività in favore di organizzazioni internazionali riconosciute dall’Italia (Onu, Fao, Nato, Fondo Monetario Internazionale, ecc.).

Un’altra agevolazione consiste nel fatto che il versamento dell’Ivie non è dovuto se l’importo complessivo dell’imposta non supera i 200 euro. Attenzione però: questa cifra dovrà essere calcolata al lordo, cioè per l’intero e dunque a prescindere dalle quote e periodi di possesso di ciascuno. Quindi, nell’esempio che abbiamo fatto nel paragrafo precedente, il comproprietario ad 1/4 dovrà comunque pagare la sua Ivie di 152 euro (anche se questa somma è inferiore a 200), perché il valore intero sull’immobile è di 608 e supera la soglia.

Infine, se gli immobili si trovano in Paesi dell’Unione Europea o dello Spazio economico europeo sarà possibile dedurre, cioè sottrarre dall’importo dovuto, l’eventuale eccedenza di imposta reddituale estera sugli stessi immobili che non è stata utilizzata come credito Irpef [3]. Le norme cioè consentono di riportare in questi casi un credito d’imposta fino a un importo pari alle varie imposte reddituali o patrimoniali tra le quali rientra anche l’Ivie.

Infatti per evitare il fenomeno della doppia imposizione, cioè il fenomeno per cui sullo stesso cespite si paghino due volte le imposte in Paesi diversi, la legge ha previsto un meccanismo che riconosce un credito di imposta per l’importo corrispondente a quella che già è stata versata per il medesimo titolo (nel nostro caso l’immobile soggetto a imposizione patrimoniale) in uno Stato estero.

Ivie: come si paga?

Per pagare l’Ivie si applicano le stesse regole previste per l’Irpef, quindi le scadenze sono le stesse sia per le date di acconto che per quelle di saldo (ordinariamente fissate nei mesi di giugno e di novembre) e tutti gli importi vanno versati con il modello f24 analogamente a quanto avviene per l’Imu.

Non finisce però qui, perchè il contribuente dovrà anche preoccuparsi di indicare nella propria dichiarazione dei redditi il valore degli immobili situati all’estero, compilando il quadro RW.

Se si omette il pagamento, oppure se si paga in ritardo o meno di quanto dovuto, valgono ugualmente tutte le disposizioni riguardanti l’accertamento, la riscossione ed il contenzioso che si applicano all’Irpef.

note

[1] L. n.214 del 22.12.2011.

[2] Art. 2 co. 2 D.P.R. n.917 del 22.12.1986 (Testo unico delle imposte sui redditi).

[3] Art. 165 D.P.R. n.917 del 22.12.1986 e circolare n.28/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate.

Autore immagine: imposta immobili di INDz


3 Commenti

  1. Come ci si può cancellare dal fisco Italiano una persona fisica che risiede all’estero e lavora all’estero e possiede una casa e paga tutte le tasse e imposte nel paese estero ????

    1. Si deve iscrivere all’ AIRE. Comunque sia, se il paese estero ha una convenzione contro la doppia imposizione, sebbene il Fisco vada a contestare il fatto di non iscrizione all’AIRE come requisito per determinare la residenza fiscale in Italia, la Convenzione ha prevalenza sulla normativa nazionale così come confermato dall’articolo 75 del DPR 600/73.
      Qui di seguito un estratto da un altro sito di fama nazionale:
      “In generale, per verificare lo stato o meno di residenza in Italia occorre fare riferimento all’articolo 2,c.2 del TUIR che pone i seguenti requisiti:
      -iscrizione all’anagrafe della popolazione residente
      -residenza o domicilio nel territorio dello Stato.
      Il successivo comma, chiarisce che si considerano residenti i cittadini italiani cancellati dall’ANPR e trasferiti in Stati o territorio individuati dal DM 4.5.99 (black list). Tali requisiti sono alternativi tra di loro, pertanto la mancata cancellazione dall’Anagrafe della popolazione residente (e l’eventuale iscrizione all’AIRE l’Anagrafe Italiani Residenti all’Estero) fa scattare la residenza in Italia.

      Possibile così che un soggetto risulti fiscalmente residente in due Stati, ma a salvarlo dalla doppia tassazione intervengono le “Convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni” stipulati tra i singoli Stati. L’Amministrazione finanziaria italiana deve rispettare questi vincoli in quanto l’articolo 75 del DPR 600/73 prevede la supremazia dei trattati rispetto alla legislazione nazionale. ”
      Purtroppo pochissimi lo dicono (o lo sanno…), perché fanno riferimento ad una sentenza della Cassazione dove si verteva sul fatto dell’ iscrizione all’ AIRE prendendo quindi a riferimento quanto stabilito dal T.U.I.R. e non il fatto che esso non ha prevalenza su quanto stabilito dalla Convenzione (insomma impostazione difensiva che ha seguito l’opinione comune piuttosto che il vero punto su cui bisognava fare luce).
      Spero di essere stato di aiuto.

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