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Recupero crediti condominiali: poteri dell’amministratore

2 Aprile 2019
Recupero crediti condominiali: poteri dell’amministratore

Morosi: l’avvio del procedimento di riscossione non richiede l’autorizzazione dell’assemblea salvo per la fase di mediazione. 

Tra i compiti più importanti che l’amministratore di condominio è chiamato a svolgere nell’ambito del mandato ricevuto dall’assemblea vi sono quelli in materia di riscossione dei contributi mensili (al fine di pagare le somme occorrenti per la manutenzione ordinaria dell’edificio e per i servizi comuni) [1] e il recupero forzoso di quelli non versati [2]. In quest’ultimo ambito la legge gli riconosce dei poteri speciali che vanno dalla nomina di un avvocato – cui può procedere senza richiedere l’autorizzazione all’assemblea – alla sospensione dei servizi condominiali nei confronti di chi, neanche con le diffide, si è regolarizzato. Dall’altro lato, egli ha anche dei doveri come l’obbligo di agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio o di ottenere il mandato dall’assemblea per partecipare alla procedura di mediazione [3].

Qui di seguito indicheremo, proprio con riferimento al recupero crediti condominiali, i poteri dell’amministratore, spiegando fin dove questi si possono spingere con o senza il preventivo passaggio dall’assemblea. Ma procediamo con ordine.

Agire in tribunale entro sei mesi 

Poteri e doveri dell’amministratore in materia di recupero crediti condominiali vanno a braccetto. Si parla infatti di un potere-dovere con riferimento all’obbligo [2] di agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere. Dunque, da un lato l’amministratore non può agire prima dell’approvazione del bilancio consuntivo o preventivo oppure prima dell’approvazione del piano di riparto. Dall’altro lato non può attendere oltre sei mesi; in caso contrario, sarebbe personalmente responsabile del ritardo e, proprio a causa di tale incuria, potrebbe essere revocato per giusta causa. 

Chiaramente l’obbligo dell’amministratore di agire per il recupero dei crediti condominiali può essere “sospeso” dall’assemblea stessa che magari ritiene di dover concedere più tempo ai morosi per pagare. Tuttavia l’amministratore non ha il potere di trattare personalmente con questi ultimi e, quindi, di firmare con loro una transazione (riducendone il debito) oppure di riconoscere una dilazione o una moratoria se non è stato prima espressamente autorizzato dall’assemblea.  

Solleciti, diffide e nomina dell’avvocato

Ciò non toglie che l’amministratore abbia sempre il potere di esperire tentativi bonari di recupero delle rate non pagate, con solleciti e lettere predisposte da lui personalmente o dall’avvocato del condominio. 

La nomina dell’avvocato può avvenire senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea. Il professionista viene quindi scelto dall’amministratore senza bisogno di procedere a gare o a valutazione di preventivi, solo sulla base del semplice rapporto di fiducia che lo lega a un professionista particolare.

Una volta che i tentativi di riscossione stragiudiziale (senza cioè il ricorso al tribunale) siano risultati vani, l’amministratore incarica l’avvocato di agire per chiedere al giudice un decreto ingiuntivo.

Il decreto ingiuntivo

La legge riconosce all’amministratore – in questo caso, però, rappresentato dall’avvocato del condominio – il potere di chiedere al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro i morosi. Che significa? Innanzitutto che basta la delibera di approvazione del bilancio o della ripartizione delle spese per agire. Questa documentazione viene depositata al giudice di pace o al tribunale (a seconda dell’entità del credito) che emette subito un ordine di pagamento contro il debitore. Non c’è quindi bisogno di procedere né a una causa, né alla convocazione del debitore medesimo. L’ordine di pagamento – detto appunto «decreto ingiuntivo» – viene notificato al moroso il quale deve pagare immediatamente se non vuol subire un pignoramento dei beni. Entro 40 giorni dalla notifica, però, il condomino può presentare un’opposizione al decreto ingiuntivo e avviare una causa ordinaria (tramite un avvocato) nel corso della quale spetterà all’avvocato del condominio dimostrare la sussistenza del credito. Attenzione però: se il moroso contesta il criterio di ripartizione delle spese o la decisione dell’assemblea, la sua opposizione sarà rigettata se prima non ha impugnato anche la delibera assembleare (per la quale però ci sono 30 giorni dalla data di approvazione). 

Prima che inizi l’eventuale fase di opposizione al decreto ingiuntivo, le parti devono incontrarsi dinanzi a un organismo di mediazione per tentare una soluzione bonaria. Una recente sentenza del tribunale di Roma [3] ha specificato che, se è vero che, per la richiesta del decreto ingiuntivo, l’amministratore non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea, per presentarsi in mediazione invece tale mandato è necessario. E ciò perché tale procedura è rivolta a trovare un accordo con la controparte e, come detto in apertura, ogni accordo è impossibile se prima non viene ratificato dall’assemblea.

Sospensione dei servizi condominiali

Se la morosità si protrae per oltre sei mesi, l’amministratore – anche se ha già avviato la procedura di decreto ingiuntivo finalizzata al recupero dei crediti – può, se tecnicamente possibile, sospendere al condomino inadempiente i servizi condominiali suscettibili di godimento separato [4]. Poiché la legge non specifica da quando inizi a decorrere il semestre di “tolleranza”, è possibile ritenere che esso vada conteggiato dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.

Ad esempio, è possibile privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali (deposito biciclette, piscina, ecc.).

La sospensione del servizio di riscaldamento centralizzato nella sola unità abitativa del condomino moroso, oltre che spesso di difficile attuazione tecnica, comporta notevoli problematiche giuridiche, essendo da più parti segnalato il problema della violazione del diritto alla salute costituzionalmente tutelato. Così spesso l’amministratore procede prima, sempre tramite l’avvocato, a chiedere l’autorizzazione al giudice mediante un procedimento d’urgenza.  

Comunicazioni dei nomi dei morosi

L’amministratore può comunicare i nomi dei morosi sia nel corso dell’assemblea di condominio (a patto che non siano presenti estranei), sia a qualsiasi condomino gliene faccia richiesta in un momento successivo. Egli in più è tenuto a comunicare la lista dei condomini non in regola con i pagamenti ai creditori del condominio. Difatti, per legge, questi ultimi devono prima agire contro i morosi in maniera diretta, dal momento che non possono agire contro i condomini in regola se non dopo il tentativo di escussione dei primi.

Essendo tale comunicazione posta come obbligatoria a carico dell’amministratore, egli non viola la privacy dei condomini morosi (purché verifichi che la comunicazione sia data esclusivamente ai soli creditori insoddisfatti e la situazione di morosità risulti certa e incontrovertibile).


note

[1] Art. 1130 co. 1 n. 3 cod. civ.

[2] Art. 1129 co. 9 cod. civ.

[3] Trib. Roma, sent. del 14.12.2018.

[4] Art. 63 co. 3 disp. att. cod. civ.

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TRIBUNALE DI ROMA SENTENZA DEL 14 DICEMBRE 2018

SEZIONE QUINTA

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione notificato a mezzo posta con invio in data 21.3. 2017, il condominio di via (omissis…) ha proposto appello per la riforma della sentenza n. 2105 del 24.

1. 2017 con cui il Giudice di Pace di Roma ha dichiarato improcedibile la sua domanda di condanna della condomina Pe. Ma. al pagamento della somma di Euro 2.000,00, risultante a suo carico in forza del bilancio consuntivo della gestione ordinaria 2015, approvato con delibera condominiale dell’11.3.2016. Premesso che il giudice a quo ha motivato la decisione ritenendo che il condominio, pur invitato dallo stesso giudice, non avesse regolarmente attivato la procedura di mediazione obbligatoria, causa la mancata adozione da parte dell’assemblea condominiale, nonostante il rinvio dell’incontro di mediazione, della delibera di autorizzazione all’amministratore di parteciparvi, parte appellante critica la decisione per avere erroneamente ritenuto che la domanda del condominio fosse sottoposta al procedimento di mediazione obbligatoria e per non considerato che il procedimento era stato regolarmente attivato e si era concluso negativamente. Ha quindi chiesto la riforma della sentenza e, nel merito, che sia accolta la propria domanda, che ha riproposto e sostenuto con l’affermazione che il debito della controparte trova titolo nella delibera assembleare di approvazione del bilancio e del relativo stato di riparto, mai dalla stessa impugnata.

Pe. Ma. si è costituita in giudizio chiedendo la conferma della sentenza, di cui ha difeso le ragioni, e concludendo, nel merito, per il rigetto della domanda, deducendo la nullità della delibera posta a base della pretesa del condominio, per avere essa posto a suo carico la spesa relativa ai lavori effettuati nel 2012 sull’impianto fognario, cui si riferisce l’importo richiesto, in totale spregio del criterio di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1123 cod. civ.

All’udienza del 9.5.2018, precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.

L’appello proposto è infondato.

La sentenza impugnata merita di essere condivisa, sia nella sua premessa, laddove ha ritenuto la domanda proposta dal condominio sottoposta al procedimento di mediazione obbligatoria, invitando espressamente il condominio, quale parte attrice, ad attivarlo, sia in relazione alla sostanziale irregolarità del procedimento di mediazione introdotto, per non avere ricevuto l’amministratore del condominio, nonostante il rinvio dell’incontro disposto dal mediatore, specifica autorizzazione dell’assemblea a parteciparvi, essendo la relativa riunione andata deserta per difetto del quorum, rendendo così del tutto infruttuosa la procedura.

Quanto al primo profilo è sufficiente richiamare la disposizione di cui all’art. 71 quater, comma 1, disp. att. cod. civ., che definisce controversie condominiali, ai fini dell’applicazione dell’art. 5 del D.Lgs. n. 28 del 2010 in tema di mediazione obbligatoria, quelle in cui si discuta dell’applicazione

della normativa in materia condominiale posta dal capo II, titolo VII del libro III del codice civile e dagli artt. 61 e seguenti delle disposizioni di attuazione, tra le quali certamente rientrano le liti in cui si controverta sulla debenza a carico dei condomini dei contributi per le spese relative alla gestione delle cose comuni, previsti specificatamente, tra gli altri, dagli artt. 1123 cod. civ. e 63 disp att. Con riferimento alla irregolarità ed infruttuosità della procedura di mediazione attivata dal condominio, può invece osservarsi che ai sensi del comma 3 del cit. art. 71 quater l’amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione solo previa delibera assembleare, che nel caso di specie è mancata, avendo lo stesso amministratore dichiarato

al mediatore, che per tale motivo ha chiuso la procedura senza sentire le parti e tentarne la conciliazione, che l’assemblea convocata a tal fine non si era potuta svolgere per difetto del quorum.

Sostiene sul punto l’appellante che nel caso di specie tale delibera dell’assemblea non era necessaria, in quanto l’amministratore ha una legittimazione autonoma, senza necessità di essere autorizzato dall’assemblea, ed anzi il dovere di agire in giudizio nei confronti dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali. L’argomento non è però convincente, in quanto la legge distingue chiaramente la legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio per la riscossione dei contributi (art. 1130, comma 1 n. 3, cod. civ. e art. 63 disp. att.) dalla legittimazione dello stesso a partecipare alla procedura di mediazione, richiedendo espressamente in quest’ultimo caso la delibera dell’assemblea, diversità di disciplina che trova chiaramente la sua ragion d’essere nella necessità di conferire a chi interviene in mediazione la possibilità di disporre della lite, vale a dire di negoziare sulla res controversa, salva poi la ratifica da parte dell’assemblea della proposta di mediazione (art. 71 quater, comma 5 ), e quindi nell’esigenza di potenziare la finalità di composizione della controversia connaturata alla procedura di mediazione.

Ne discende la correttezza della pronuncia di improcedibilità adottata dal Giudice di pace, in quanto di fatto la procedura di mediazione, pur attivata, non ha avuto luogo per fatto addebitabile al condominio, per essere l’amministratore, che pure vi era intervenuto, privo della legittimazione assembleare a parteciparvi, situazione che di fatto ha impedito di dar corso alla procedura. L’obbligo previsto dall’art. 5 del D.Lgs. n. 28 del 2010 e successive modificazioni di attivare la procedura di mediazione, espressamente elevato dalla legge a condizione di procedibilità del giudizio di merito, comporta infatti a carico della parte che debba attivarla, in conformità alle finalità della legge di favorire la composizione bonaria delle liti al di fuori e prima del processo, non solo l’obbligo di introdurre la relativa procedura ma anche di presenziare alla stessa munito dei necessari poteri, essendo questi necessari per il buon esito del procedimento. Una soluzione diversa, che limiti l’adempimento alla sola presentazione dell’istanza di mediazione e non anche alla partecipazione alla procedura, si risolverebbe infatti in una mera formalità priva di scopo, in quanto mai in questo caso la procedura potrebbe avere successo. Ne consegue che quando la chiusura anticipata del procedimento, senza possibilità di esperire il tentativo di mediazione, sia addebitabile alla parte istante, per non avere posto in essere la necessaria collaborazione all’espletamento della procedura e non ad errore dell’organo di mediazione di cui essa non possa ritenersi responsabile, la condizione di procedibilità prevista dalla legge non può ritenersi adempiuta. Con l’effetto che la domanda di merito è improcedibile.

L’appello va pertanto rigettato, con condanna dell’appellante al pagamento delle spese di giudizio.

La richiesta formulata dall’appellata di condanna per responsabilità processuale aggrava è respinta, non rinvenendosi nella condotta del condominio gli estremi del dolo o della colpa grave.

P.Q.M.

rigetta l’appello proposto dal condominio di via (omissis…) e lo condanna al pagamento delle spese di questo grado di giudizio, che liquida in Euro 2.025,00, oltre accessori di legge e spese generali.

Depositata in Cancelleria il 10 settembre 2018.


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