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Sfratto per danni all’immobile

2 Aprile 2019
Sfratto per danni all’immobile

Si può mandare via dall’appartamento l’inquilino che non fa la manutenzione della casa o che non rispetta il regolamento di condominio?

Hai affittato il tuo appartamento ad alcuni studenti universitari. Alla firma del contratto hai chiesto loro una cauzione e un paio di mensilità di anticipo. Il loro comportamento però si è rivelato ben presto deprecabile. Da un lato, infatti, i forti schiamazzi hanno molestato i vicini che si sono subito rivolti a te. In più le condizioni igieniche e di manutenzione in cui l’immobile viene spesso lasciato dagli inquilini fanno temere gravi e irreparabili danni. Non in ultimo sono spesso in ritardo nel pagamento del canone. Hai quindi intenzione di mandarli via, ma temi che, in mancanza di una conclamata morosità, dovrai attendere la scadenza del contratto. È davvero così? È possibile intimare lo sfratto per danni all’immobile? Ecco alcuni chiarimenti in merito.

Manutenzione e uso dell’immobile da parte dell’inquilino 

Anche se il contratto di affitto non lo prevede espressamente, l’inquilino deve servirsi dell’appartamento rispettando un comportamento diligente (si parla, a riguardo, della «diligenza del buon padre di famiglia»). Egli è quindi tenuto alle piccole riparazioni e manutenzioni ordinarie di bassi importi che la casa richiede al fine di servire allo scopo che le è proprio, quello cioè abitativo. 

L’inquilino tuttavia non è responsabile se i danni sono dovuti al normale invecchiamento del bene (ad esempio l’ingiallimento della tappezzeria, le tracce di mobili o quadri sui muri, la presenza di pochi e piccoli fori sulle pareti). Al contrario è responsabile della distruzione e del deterioramento dell’immobile nel corso della locazione, anche se tali fatti derivano da incendio o siano stati causati da persone che egli ha ospitato [1]. 

In questi casi il conduttore deve risarcire i danni al locatore, compresi i canoni dovuti sino alla scadenza del contratto. A tal fine il locatore può trattenere il deposito cauzionale per compensarlo con le spese da sostenere per la riparazione dell’abitazione; ma poiché la quantificazione di tali importi spetta unicamente al giudice, il proprietario dell’immobile deve, nel contempo, avviare una causa contro l’inquilino. Diversamente è tenuto a restituire la cauzione. 

In più, l’inquino deve rispettare il regolamento condominiale. Se non lo fa, è inadempiente ai sensi del Codice civile [2] non essendosi servito dell’appartamento per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze. In un noto precedente, è stato ritenuto responsabile l’affittuario che era stato citato in giudizio dal locatore per aver ripetutamente disturbato il vicinato, rendendosi quindi inadempiente rispetto al regolamento condominiale. La Cassazione ha così dichiarato la risoluzione del contratto di affitto per grave inadempimento ribadendo che il regolamento di condominio deve essere osservato anche dal conduttore.

Risoluzione del contratto di affitto per inadempimento contrattuale

Quando l’inquilino non rispetta gli obblighi che gravano su di lui, sia quelli inseriti nel contratto, sia quelli che si ricavano dalla legge (di cui abbiamo appena parlato [1] [2]) può essere mandato via dall’immobile. Ma non con la procedura accelerata nota con il nome «sfratto». Lo sfratto è infatti destinato solo ai casi di: 

  • morosità nel pagamento anche di un solo canone (purché il ritardo sia superiore a 20 giorni) o degli oneri condominiali (purché il ritardo sia superiore a 2 mesi e l’importo da versare abbia raggiunto una somma pari a 2 mensilità). È il cosiddetto «sfratto per morosità»;
  • scadenza del contratto. È il cosiddetto «sfratto per finita locazione».

Il Codice civile stabilisce [3] che qualsiasi contratto può essere sciolto (si parla tecnicamente di risoluzione del contratto) in caso di inadempimento grave, quando cioè la parte tenuta ad eseguire la prestazione non la esegue o non la esegue correttamente. La gravità dell’inadempimento viene valutata dal giudice caso per caso. 

Dunque, quando i danni prodotti dall’inquilino all’immobile sono tali da deprezzare il bene e far temere per la sua stessa conservazione, il padrone di casa può agire in tribunale per “sfrattare” (in senso lato) il conduttore. Lo può fare avviando una causa ordinaria di risoluzione del contratto per inadempimento. La procedura sarà meno breve e più costosa rispetto a quella di sfratto per morosità o per finita locazione, tuttavia avrà la medesima conseguenza: procurarsi una condanna del giudice a rilasciare l’immobile al padrone di casa.  

Medesime conseguenze scattano se l’affittuario non rispetta il regolamento di condominio. Si pensi ad esempio ad alcuni studenti universitari che provocano baccano e non fanno dormire i vicini di casa. Seppur l’azione dei soggetti molestati può rivolgersi solo nei confronti dell’effettivo responsabile del comportamento e non anche contro il proprietario dell’immobile, quest’ultimo può ugualmente mandare via l’inquilino irrispettoso per violazione degli obblighi contrattuali.

Se l’inquilino non va via di casa

Se, nonostante la sentenza che scioglie (o meglio, “risolve”) il contratto di affitto, l’inquilino non lascia l’appartamento, la palla passa all’ufficiale giudiziario. Quest’ultimo, seguendo la stessa trafila prevista per lo sfratto, avvia la cosiddetta esecuzione forzata: si reca cioè nell’appartamento incriminato per intimare all’affittuario l’abbandono dei locali. Se questi non vi procede spontaneamente, l’ufficiale si fa aiutare anche dalla forza pubblica.

Risarcimento del danno per mancato pagamento dell’affitto

Una recente sentenza della Corte di Appello di Trento [4] ha riconosciuto la possibilità, in capo al padrone di casa, di chiedere il risarcimento del danno, otre ai canoni di affitto maturati e non corrisposti, quando la morosità è grave. Nel caso di specie, il contratto verteva però in materia di locazione a uso commerciale. Il pagamento in ritardo considerevole dà luogo – secondo i giudici – ad una grave morosità che integra in sé anche un grave inadempimento e, quindi, l’obbligo di risarcire i danni conseguenti. 


note

[1] Art. 1588 c. 2 cod. civ.

[2] Art. 1587 cod. civ.

[3] Art. 1455 cod. civ.

[4] C. App. Trento, sent. n. 6/2019.

Autore immagine coppia sfrattata di ChameleonsEye


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