Distanze condominio: ultime sentenze

Distanze e condominio; violazione delle distanze e illegittimità; limitazioni legali della proprietà nel condominio; distanze delle costruzioni dalle vedute; realizzazione di opere; parti comuni e beni di proprietà esclusiva.

Quando è applicabile la regolamentazione generale delle distanze? La disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite prima della costituzione del condominio. Installazione della canna fumaria: è necessario il consenso dei condomini? Per scoprirlo, leggi le ultime sentenze sulle distanze in condominio.

Rispetto delle distanze in condominio

Se il conflitto sulle distanze si pone tra diritti spettanti alle proprietà esclusive, seppure inserite in ambito condominiale, la norma da applicare è quella di cui all’art. 907 c.c. e non quella di cui all’art. 1102 c.c. che attiene al concorrente godimento della cosa comune.

Cassazione civile sez. II, 27/02/2019, n.5732

Distanze in condominio e cose comuni

La regolamentazione generale delle distanze è applicabile tra i condòmini di un edificio soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio.

Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale.

Cassazione civile sez. II, 19/07/2018, n.19265

Regolamentazione generale sulle distanze: condizioni di applicabilità

La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche quando lo spazio su cui si apre la veduta sia comune, in quanto in comproprietà tra le parti in causa o in condominio, soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la fondamentale regola di cui all’articolo 1102 del Codice civile, in ragione della sua specialità, a termini della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, senza alterarne la destinazione o impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.

Cassazione civile sez. II, 27/06/2018, n.17002

Distanze legali delle vedute

In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l’insorgere del condominio, e, dall’altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia.

Cassazione civile sez. II, 10/05/2018, n.11287

Sopraelevazione di un edificio e normativa sulle distanze

Ai fini del rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, va qualificata come nuova costruzione, sicchè deve rispettare la normative sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest’ultima.

Non è, in altri termini, appropriato il richiamo all’inoperatività, nel condominio, della normativa sulle distanze legali, dal momento che tale principio è valido con riferimento alle opere eseguite sulle parti comuni e non si estende invece ai rapporti tra i singoli condomini e le rispettive proprietà esclusive.

TAR Brescia, (Lombardia) sez. I, 26/03/2018, n.341

Distanze tra fabbricati

Va accolta la domanda con cui un condominio, a mezzo del proprio amministratore pro tempore, con riferimento al complesso condominiale ha lamentato, nei confronti dei proprietari frontisti, l’inosservanza delle prescrizioni relative alle distanze tra fabbricati ed ha, quindi, chiesto la demolizione di quanto edificato in violazione e il risarcimento del danno conseguito.

Tribunale Ischia, 12/06/2018, n.5786

Norme sulle distanze: quando sono applicabili tra condomini?

In tema di condominio le norme sulle distanze rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti tra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra condomini di un edificio condominiale purchè siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime ; nell’ipotesi di contrasto la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitata per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall’art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all’art. 1139 c.c.), atteso che in considerazione del rapporto strumentale tra l’uso del bene comune e la proprietà esclusiva non sembra ragionevole individuare nell’utilizzazione delle parti comuni limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione.

Corte appello Firenze sez. II, 18/01/2018, n.145

Nuova costruzione

I caratteri di solidità, stabilità e immobilizzazione presenti in un’opera (nella specie: tettoia) consentono di escluderne la natura precaria e di qualificarla come nuova costruzione e come tale soggetta al rispetto delle distanze legali, per cui risulta illegittima perché costruita in violazione delle distanze previste dal codice civile ma anche perché impedisce ai proprietari dell’appartamento sovrastante la veduta appiombo sino alla base dell’edificio.

Tribunale Castrovillari, 11/12/2018, n.1102

Violazione delle distanze e diritto di veduta

La motivazione del tribunale risulta del tutto condivisibile ritenendo che, con riferimento alla fattispecie in esame, sussiste una chiara violazione di distanza tra le due proprietà individuali inserite nel medesimo condominio nel momento in cui la edificazione operata nell’ambito di spazio di sua proprietà esclusiva sia stata realizzata in appoggio a muro in presenza di preesistente diritto di veduta di parte attrice.

La decisione è stata espressamente motivata con il rilievo che la normativa sulla violazione delle distanze deve ritenersi applicabile, trattandosi di rapporti tra singoli condomini e perché tale applicazione non si pone nel caso di specie in termini di incompatibilità con la normativa di cui all’art. 1102 c.c. trattandosi di tutelare la veduta anche nel rapporto tra condomini.

Corte appello Napoli sez. VI, 22/12/2017, n.5255

Distanze e rispetto della struttura dell’edificio condominiale

La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità.

Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. deve ritenersi legittima l’opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale.

Cassazione civile sez. II, 19/12/2017, n.30528

Installazione della canna fumaria sul muro comune

Non è necessario il consenso del condominio per installare l’obbligatoria canna fumaria (o sistema alternativo) sul muro comune nel rispetto delle norme interne ed europee sulle distanze per evitare immissioni nocive ai vicini.

TAR Ancona, (Marche) sez. I, 01/08/2017, n.648

Norme sulle distanze e norme speciali

Le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue o separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, a condizione, però, che siano compatibili con la disciplina particolare relativa alte cose comuni; propriamente in ipotesi di contrasto la norma speciale in tema di condominio prevale e determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, allorché i diritti o le facoltà da tal ultima disciplina previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri del 1102 c.c.; in tal guisa non sembra ragionevole individuare, nell’utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione.

Tribunale Bari, 03/03/2017, n.1171

Ampliamento del balcone e trasformazione in veranda

Qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario che, in qualità di condomino, utilizzi le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva accolto la domanda di riduzione in pristino del balcone di una veranda ricostruito senza rispettare l’allineamento verticale con gli altri balconi in quanto le opere dovevano ritenersi eseguite in violazione dell’art. 1102 c.c., causando una sensibile riduzione all’ingresso di luce ed aria nella proprietà inferiore e nella chiostrina).

Cassazione civile sez. II, 28/02/2017, n.5196

Distanze nel condominio di edifici ed esigenze di abitabilità

Non si è tenuti al rispetto delle distanze legali dagli alloggi degli altri condomini per quel che riguarda il posizionamento di impianti indispensabili, quali quelli idrico -fognanti, o l’installazione di una caldaia, ai fini di una concreta, moderna abitabilità del proprio alloggio, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali.

Tribunale Bari sez. I, 27/02/2017, n.1064