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Si può vendere l’usufrutto?

3 Aprile 2019
Si può vendere l’usufrutto?

Cessione usufrutto: legittima la vendita e la donazione, ma non la successione testamentaria. La durata dell’usufrutto può essere al massimo pari alla vita dell’usufruttuario?

Hai concesso a tua madre l’usufrutto su una casa che non utilizzi. Di recente, però, ti ha detto che vorrebbe andare a vivere in un appartamento più piccolo e centrale; non avendo tuttavia i soldi per il trasferimento e per pagare un affitto è costretta a vendere l’usufrutto a un’altra persona in modo da poter ricavare un piccolo utile. Tu ti sei opposto fermamente: non intendi aprire le porte di casa tua ad estranei. Quali diritti hai in qualità di nudo proprietario dell’immobile? Si può vendere l’usufrutto? Ecco alcuni importanti chiarimenti in merito.

Cos’è l’usufrutto?

Con l’usufrutto, il proprietario di un immobile concede a un altro soggetto (usufruttuario) il diritto di usare lo stesso e di trarne ogni utilità. Il proprietario, conservando la proprietà dell’immobile senza averne il godimento, prende il nome di nudo proprietario.

Può anche succedere che il proprietario preferisca trasferire la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto oppure, caso più raro, effettuare due trasferimenti: della nuda proprietà a un soggetto e dell’usufrutto a un altro.

L’usufruttuario acquista il potere di godere dell’immobile, che deve conservare tuttavia con la diligenza del buon padre di famiglia. Ne può trarre ogni vantaggio, ivi compresa la possibilità di darlo in affitto (a meno che l’atto di costituzione dell’usufrutto non lo vieti espressamente) senza comunicarlo al nudo proprietario. Non può tuttavia modificarne la destinazione d’uso (ad esempio non può trasformare un’abitazione in ufficio).

Come si costituisce l’usufrutto?

Di solito l’usufrutto nasce a seguito della stipula di un contratto e dietro pagamento di un prezzo. Ciò non esclude che esso possa costituirsi in altri modi come ad esempio:

  • per legge (si pensi all’usufrutto dei genitori sui beni dei figli minori);
  • per donazione;
  • per testamento;
  • per usucapione, ossia per esercizio delle prerogative dell’usufruttuario su di un bene per un periodo di tempo ininterrotto di 20 anni.

Quanto tempo dura l’usufrutto?

L’usufrutto ha sempre una durata limitata. In particolare, l’usufrutto in favore di una persona fisica non può mai durare più della vita dell’usufruttuario. Pertanto se l’usufruttuario muore prima del termine di scadenza dell’usufrutto, l’usufrutto cessa ugualmente e non si può trasferire agli eredi dell’usufruttuario.

È quindi possibile prevedere l’usufrutto vita natural durante ossia con scadenza al momento della morte dell’usufruttuario. In tale momento, quindi, estinguendosi l’usufrutto, il nudo proprietario ritornerà ad avere la proprietà piena e potrà di nuovo godere del proprio bene.

Se l’usufrutto è in favore di una società, ente o associazione, non può durare più di 30 anni.

L’usufrutto perpetuo su beni immobili è quindi nullo. È illegittima la previsione con la quale si costituisce un usufrutto a favore di una persona, disponendo che alla morte di questa l’usufrutto debba continuare in capo ad altri.

Si può vendere l’usufrutto?

Tornando all’esempio di partenza, verifichiamo ora se l’usufruttuario ha il potere di vendere l’usufrutto oppure di donarlo.

È sempre possibile la cessione dell’usufrutto salvo che il contratto tra le parti preveda diversamente. Dunque, salvo un esplicito divieto del nudo proprietario – divieto che tuttavia deve figurare nell’atto costitutivo dell’usufrutto – l’usufruttuario può sempre cedere (ossia vendere o donare) il proprio diritto a un terzo. In ogni caso, il diritto, anche se ceduto, non può eccedere la vita dell’usufruttuario originario.

Attenzione però: si tratterà pur sempre di una cessione del diritto di usufrutto e non della vendita del bene immobile in sé. Dunque, anche a seguito della cessione dell’usufrutto, il nudo proprietario resta sempre lo stesso soggetto mentre cambia solo l’usufruttuario.

La cessione può essere a tempo determinato, ossia per una durata inferiore all’usufrutto inizialmente ricevuto dal nudo proprietario, oppure per tutta la sua durata.

Secondo la Cassazione, tuttavia, non è una vera e propria cessione di usufrutto la cessione temporanea: essa attribuisce al cessionario solamente l’uso o il godimento del bene, senza trasferire la titolarità dell’usufrutto che rimane in capo al cedente.

Come si vende l’usufrutto?

L’usufruttuario deve notificare la vendita dell’usufrutto al nudo proprietario: in mancanza di tale comunicazione la vendita è comunque valida, ma l’usufruttuario diventa responsabile, insieme con l’acquirente (ossia in solido con questi), nei confronti del nudo proprietario, per gli eventuali inadempimenti verificatisi dopo la cessione. Ad esempio, se l’acquirente dell’usufrutto non dovesse provvedere alle spese di manutenzione ordinaria del bene, di queste risponderebbe anche il venditore.

Cosa succede dopo la vendita dell’usufrutto?

Se l’usufrutto è stato costituito vita natural durante e la vendita è avvenuta “per tutta la sua durata”, qualora dovesse morire l’acquirente prima dell’originario usufruttuario, l’usufrutto finirebbe agli eredi del primo che continueranno a godere dell’immobile finché il primo usufruttuario non muoia a sua volta.

Ad esempio, l’usufrutto costituito fino alla morte di Mario può essere da questi ceduto a Giovanni per tutta la durata dell’usufrutto stesso. Se dovesse perciò decedere prima Giovanni, l’usufrutto continuerebbe in capo agli eredi di quest’ultimo che godranno del bene fino alla morte di Mario.

Si può cedere l’usufrutto con testamento?

Come detto la durata massima dell’usufrutto è data dalla vita dell’usufruttuario. Pertanto il diritto d’usufrutto non può essere oggetto di testamento da parte dell’usufruttuario o ricadere nella sua successione.

Se però l’usufruttuario ha ceduto il proprio diritto, l’usufrutto può rientrare nella successione del cessionario se questi muore prima del cedente. Se il cessionario non ne ha disposto per testamento, l’usufrutto si trasmette ai suoi eredi legittimi.



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