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Ristrutturazione edilizia: la guida completa

4 Aprile 2019 | Autore:
Ristrutturazione edilizia: la guida completa

Cosa devi fare per beneficiare della detrazione fiscale sui lavori. I documenti da presentare e da tenere. Chi ne ha diritto e per quali interventi.

Lo Stato ti consente di recuperare una parte dei soldi che spendi per la ristrutturazione edilizia del tuo immobile. Come succede già da anni, ancora adesso è possibile portare in detrazione tutti o una parte dei costi che hai sostenuto, entro i limiti stabiliti. Se hai questo tipo di esigenza perché il tuo immobile ha un po’ di anni ed è arrivato il momento di dargli una rinfrescata oppure perché devi mettere a posto la casa che hai ereditato, sarebbe un peccato perdere l’occasione di beneficiare di quest’agevolazione. Affinché questo non accada perché ti è mancato qualche passaggio, ti proponiamo questa guida completa alla ristrutturazione edilizia.

Ti spiegheremo le agevolazioni su tutto ciò che riguarda il mondo della ristrutturazione e, nello specifico:

  • quello che puoi detrarre per il recupero del patrimonio edilizio sia sulle singole unità sia sulle parti condominiali;
  • come e quando beneficiare dell’Iva agevolata;
  • quali sono le regole e le procedure per poter ottenere i benefici;
  • quali documenti devi presentare quando chiedi la detrazione per la ristrutturazione;
  • quando sei obbligato a trasmettere la comunicazione all’Enea dopo un lavoro di ristrutturazione edilizia.

Ristrutturazione edilizia: l’agevolazione per le singole unità

Chi esegue i lavori di ristrutturazione edilizia in una singola unità immobiliare ha diritto ad una detrazione fiscale del 36% selle spese sostenute fino ad una soglia massima di 48.000 euro per unità immobiliare.

Tuttavia, per le spese relative alle opere iniziate dopo il 26 giugno 2012 e prima del 31 dicembre 2019 la detrazione aumenta al 50% con un tetto di 96.000 euro. Quest’ultima agevolazione è prevista anche per chi acquista un immobile ristrutturato ad uso abitativo.

Il beneficio è ripartito in 10 quote annuali di pari valore.

Chi ne ha diritto?

Possono beneficiare della detrazione sulle spese per ristrutturazione edilizia i contribuenti che sono assoggettati ad Irpef, indipendentemente dal fatto che siano o meno residenti in Italia.

Non occorre per forza essere il proprietario dell’immobile da ristrutturare ma si può usufruire dell’agevolazione anche se si è titolare di un diritto reale o personale di godimento sul fabbricato. Nel dettaglio, hanno diritto alla detrazione:

  • i proprietari o nudi proprietari dell’immobile;
  • i titolari di usufrutto, diritto di uso, di abitazione o di superficie;
  • i locatari o comodatari;
  • i soci di cooperative;
  • gli imprenditori individuali per gli immobili che non rientrano tra i beni strumentali o tra la merce della loro attività;
  • le società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice o equiparati e le imprese familiari, sempre per gli immobili che non rientrano tra beni strumentali e merce;
  • gli istituti autonomi per le case popolari e gli enti che hanno le stesse finalità, purché costituiti e già operanti prima del 31 dicembre 2013 con i requisiti richiesti dell’Ue in materia di «in house providing». Possono chiedere la detrazione per gli immobili di loro proprietà o per quelli gestiti per conto del Comuni che sono adibiti all’edilizia residenziale pubblica.

Ci sono altre categorie di contribuenti che hanno diritto ai benefici sulla ristrutturazione edilizia purché siano intestatari di bonifici e fatture per le relative spese da loro sostenute. Si tratta del:

  • familiare convivente di chi possiede o detiene l’immobile da ristrutturare (coniuge, parente entro il terzo grado e affine entro il secondo grado);
  • coniuge separato assegnatario dell’immobile di proprietà dell’altro coniuge;
  • componente dell’unione civile;
  • convivente more uxorio non intestatario dell’immobile per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016.

Se l’immobile è intestato a due persone?

Quando la casa da ristrutturare è intestata a due persone ma la fattura o il bonifico è a nome di una sola di esse, hanno diritto entrambi alla detrazione purché il documento fiscale riporti la percentuale di spesa sostenuta da chi non figura sui documenti.

Ad esempio: se un immobile è di proprietà di Tizio e di Caio ma la fattura è intestata soltanto a Tizio, l’agevolazione spetta a tutti e due solo se la fattura contiene anche la percentuale spesa da Caio per i lavori di ristrutturazione.

Se ho un compromesso di vendita?

In questo caso, la detrazione per la ristrutturazione edilizia spetta all’acquirente, a patto che:

  • venga messo nelle condizioni di possedere l’immobile;
  • sostenga effettivamente lui le spese dei lavori;
  • il compromesso di vendita dell’immobile da ristrutturare sia stato registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi sulla quale si riporta la detrazione di tali spese.

Se faccio i lavori di ristrutturazione da solo?

Chi è pratico di cazzuola e frattazzo e vuole fare la ristrutturazione edilizia da sé potrà chiedere la detrazione fiscale solo sulle spese sostenute per l’acquisto del materiale.

Per quali lavori è ammessa la detrazione?

È possibile chiedere la detrazione fiscale sulle spese per lavori di:

  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia.

L’agevolazione sulle opere di manutenzione ordinaria non è ammessa per le singole unità abitative ma soltanto per i condomini, come vedremo più avanti.

Che cosa si intende per manutenzione straordinaria?

Per essere precisi, per lavori di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per sostituire o per rinnovare alcune parti anche strutturali di un edificio e per realizzare o integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici. Il tutto a condizione che non si cambi la volumetria complessiva del fabbricato e non ci sia una modifica della destinazione d’uso.

Si può chiedere la detrazione per lavori di manutenzione straordinaria quando si dividono o si accorpano delle unità immobiliari alle stesse condizioni appena citate.

Facciamo qualche esempio di manutenzione straordinaria. Rientrano lavori di:

  • realizzazione o miglioramento di servizi igienici;
  • costruzione di scale interne;
  • installazione di un ascensore e di scale di sicurezza;
  • sostituzione di infissi e serramenti;
  • rifacimento di rampe;
  • interventi mirati al risparmio energetico (come il cappotto della facciata).

Che cosa si intende per restauro e risanamento conservativo?

Questo tipo di lavori prevede la conservazione di un immobile e della sua funzionalità. Per esempio:

  • l’eliminazione di situazioni di degrado, come muffa o umidità sui muri;
  • l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie;
  • l’apertura di nuove finestre per esigenze di aerazione.

Che cosa si intende per ristrutturazione edilizia?

In realtà, tutto ciò di cui stiamo parlando fa parte in modo generico della ristrutturazione edilizia. Ci sono dei lavori, però, che vengono classificati in questo modo perché possono trasformare in toto o in parte un immobile fino a renderlo diverso da com’era. Per esempio, vengono considerate opere di ristrutturazione edilizia:

  • la demolizione e ricostruzione dell’immobile con la stessa volumetria di quello precedente, cioè rasare l’edificio al suolo e ritirarlo su sena farlo più grande o più piccolo ma soltanto diverso;
  • la modifica della facciata;
  • l’apertura di nuove porte e finestre in punti diversi dell’edificio;
  • la costruzione di un balcone o di una mansarda oppure la loro trasformazione in veranda;
  • la costruzione di nuovi servizi igienici in ampliamento ai volumi esistenti.

Ci sono, comunque, dei limiti per beneficiare della detrazione fiscale sulla spesa di queste opere. In particolare, sul primo punto, cioè sulla demolizione e ricostruzione dell’edificio, non spetta l’agevolazione se c’è un ampliamento in quanto viene considerata una nuova costruzione.

Inoltre, se si fa una ristrutturazione con ampliamento senza demolire tutto l’edificio, la detrazione spetta soltanto per la parte di immobile già esistente e non per quella di nuova realizzazione.

In quali altri casi c’è la detrazione?

Si può usufruire della detrazione fiscale per ristrutturazione edilizia anche in questi casi:

  • per i lavori di ricostruzione o di ripristino di un immobile che è stato danneggiato da un evento sismico purché sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
  • per i lavori di eliminazione delle barriere architettoniche relativi ad ascensori e montacarichi anche esterni all’edificio e per la realizzazione di strumenti tecnologici che agevolino la mobilità di disabili gravi. L’agevolazione spetta per le opere e non per l’acquisto degli strumenti tecnologici come computer, dispositivi con viva voce, ecc. che gode della detrazione del 19%;
  • per i lavori di installazione di misure anticrimine, cioè quelli che possono impedire furti, aggressioni, sequestro di persona, ecc. Si parla, ad esempio, di rafforzamento di cancellate o recinzioni, grate sugli infissi, spioncini, saracinesche, allarmi, ecc.

C’è la detrazione per le opere che beneficiano l’ambiente?

Si mantiene la detrazione fiscale sui lavori di ristrutturazione finalizzati al risparmio energetico e, in generale, alla difesa dell’ambiente. Sono agevolati, ad esempio, i lavori per il contenimento dell’inquinamento acustico. Ma anche quelli per il risparmio energetico, come l’installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica, sempre che l’impianto sia in grado di soddisfare i bisogni energetici della casa (illuminazione, alimentazione di elettrodomestici, ecc.).

Infine, sono detraibili le spese per la bonifica ci amianto e per i lavori volti ad evitare infortuni domestici come un impianto di rilevazione delle fughe di gas, un corrimano o un vetro antinfortunio.

Si possono detrarre le spese per i professionisti?

Una ristrutturazione edilizia prevede l’intervento di almeno un professionista: un architetto, un geometra, un perito. Bene, queste spese ed altre, per così dire «burocratiche» sono detraibili in questi termini:

  • per la progettazione e per le altre prestazioni professionali collegate;
  • per la messa in regola degli edifici (cioè per il rifacimento a norma di impianti elettrici e di metano);
  • per l’acquisto dei materiali;
  • per la relazione di conformità dei lavori;
  • per perizie e sopralluoghi;
  • per Iva, imposta di bollo, autorizzazioni, concessioni e comunicazioni di inizio lavori;
  • per oneri di urbanizzazione.

Ristrutturazione edilizia: l’agevolazione per i condomini

Non solo per i lavori sulle singole unità immobiliari ma anche per quelli eseguiti nelle parti comuni condominiali c’è un’agevolazione che riguarda la ristrutturazione edilizia. In particolare:

  • la detrazione fiscale del 36% per le somme pagate dal 1° gennaio 2020 con un limite di spesa di 48.000 euro per ogni singola unità abitativa;
  • la detrazione fiscale del 50% per le somme pagate dall’amministratore con bonifico bancario dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019 con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ogni unità immobiliare.

Che cosa si intende per parti comuni del condominio?

Rientrano nella detrazione fiscale per la ristrutturazione edilizia le parti del condominio che riguardano più unità immobiliari e che sono funzionalmente autonome a prescindere dal numero di proprietari. Per intenderci:

  • il suolo su cui è edificato l’immobile e le fondamenta;
  • i muri maestri;
  • tetti e lastrici solari;
  • scale;
  • portone d’ingresso; cortili e portici;
  • pareti necessarie all’uso comune;
  • locale portineria e alloggio del custode;
  • locali per lavanderia, riscaldamento centralizzato, stenditoi o per altri servizi comuni;
  • ascensori;
  • pozzi e fognature.

Chi ne ha diritto?

Quando i lavori di ristrutturazione edilizia vengono effettuati sulle parti comuni di un condominio, la detrazione fiscale spetta ad ogni proprietario di un’unità immobiliare in base alla sua quota millesimale per l’anno in cui è stato effettuato il bonifico da parte dell’amministratore. Purché, però, la quota sia stata versata al condominio entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Il condomino riceverà dall’amministratore una certificazione che attesta le spese sostenute e la quota millesimale di spettanza.

Per quali lavori è ammessa la detrazione?

I lavori di ristrutturazione edilizia sulle parti comuni dei condomini per i quali è possibile beneficiare della detrazione fiscale sono gli stessi che abbiamo indicato sulle singole unità abitative con l’aggiunta degli interventi di manutenzione ordinaria.

Pertanto, si parla di:

  • riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture;
  • manutenzione dell’efficienza di impianti tecnologici esistenti;
  • sostituzione di pavimenti, infissi o serramenti;
  • tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni;
  • rifacimento di intonaci interni;
  • impermeabilizzazione di terrazze;
  • verniciatura della porta del garage.

Ristrutturazione edilizia: l’Iva agevolata

Un’ulteriore agevolazione che bisogna sempre tenere in considerazione quando si fa un intervento di ristrutturazione edilizia (soprattutto quando si valuta di farlo) riguarda l’Iva agevolata. L’entità di questo beneficio varia a seconda del tipo di intervento.

Per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria che abbiamo elencato in precedenza è prevista l’Iva al 10%. La stessa percentuale viene applicata sui beni ceduti nell’ambito del contratto di appalto di valore significativo fino a concorrenza del costo della prestazione al netto del valore dei beni stessi.

Per beni di valore significativo, secondo la legge, si intendono:

  • ascensori e montacarichi;
  • impianti di sicurezza;
  • videocitofoni;
  • caldaie;
  • apparecchiature di condizionamento e di riciclo dell’aria;
  • infissi esterni ed interni;
  • sanitari e rubinetteria per bagni.

Forse è meglio che ci spieghiamo con un esempio. Fai un lavoro di manutenzione del bagno che, complessivamente, ti costa 15.000 euro. La manodopera vale 6.000 euro, mentre i beni di valore significativo (rubinetteria e sanitari) ammontano a 9.000 euro (ti piacciono le cose belle, lo sappiamo).

Il calcolo che devi fare è questo: l’Iva al 10% si applica sulla differenza tra il costo complessivo dell’opera ed i beni di valore significativo. Quindi 15.000 – 9.000. Siamo a 6.000 euro di differenza sulla quale interviene l’imposta agevolata.

Su che cosa pagherai, invece, l’Iva al 22%? Sulla differenza tra i 9.000 euro di materiale e quei 6.000 euro di differenza che abbiamo ottenuto. Cioè, sui 3.000 euro che valgono i beni meno significativi.

Quanto pagherai di Iva, giusto per chiudere il conto?

  • 600 euro di Iva agevolata (il 10% di 6.000);
  • 660 euro di Iva ordinaria (il 22% di 3.000).

Totale: 1.260 euro di Iva contro i 3.300 che avresti pagato con l’Iva al 22% sui 15.000 euro di costo totale dell’opera.

Per la cronaca: secondo la legge di bilancio 2018, l’Iva al 10% si applica solo sulle parti funzionali dei beni e non sul materiale di consumo che si utilizzano per montarli. Significa che l’agevolazione interessa, ad esempio, una tapparella ma non ciò che si usa per fissarla.

L’Iva ridotta, infine, non si applica:

  • su materiali o beni procurati da un soggetto diverso da quello che esegue il lavoro di manutenzione;
  • su materiali o beni che acquista direttamente il proprietario dell’immobile;
  • sulle prestazioni professionali o di servizi resi in subappalto.

In tutti gli altri casi di ristrutturazione edilizia, l’Iva è sempre prevista al 10%

Ristrutturazione edilizia: come avere la detrazione?

Per poter beneficiare delle agevolazioni sulla ristrutturazione edilizia, occorre indicare sulla dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile. Ma ci sono alcune comunicazioni obbligatorie da fare che vediamo in seguito.

Che cosa si deve comunicare all’Asl?

Prima di iniziare un lavoro di ristrutturazione edilizia su cui applicare la detrazione fiscale, e sono se non ci sono dei decreti legislativi che dicano il contrario, è necessario inviare una raccomandata a/r all’Asl territoriale indicando:

  • i dati del committente del lavoro;
  • il luogo in cui viene svolta la ristrutturazione;
  • il tipo di intervento;
  • i dati dell’impresa che eseguirà il lavoro con esplicita assunzione di responsabilità da parte della stessa sugli obblighi in materia di sicurezza e contribuzione;
  • la data di inizio del lavoro.

Nella Provincia autonoma di Bolzano, la comunicazione va inviata soltanto all’Ispettorato del lavoro.

Che cosa si deve comunicare all’Enea?

In caso di interventi di ristrutturazione che incidono sul risparmio energetico, e al solo scopo di monitorare questo aspetto, la legge prevede l’obbligo di comunicare all’Enea entro 90 giorni dalla data di fine lavori tramite il suo sito (https://bonuscasa2019.enea.it) le informazioni relative alle opere portate a termine.

Quali sono gli interventi da comunicare? Per quanto riguarda i componenti e le tecnologie, si tratta dei lavori che riducono le trasmittanze:

  • dalle pareti verticali che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno, dai vani freddi e dal terreno;
  • dalle strutture opache orizzontali, cioè le coperture, che delimitano gli ambienti riscaldati dall’esterno e dai vani freddi;
  • dai pavimenti.

Occorre comunicare all’Enea anche i lavori che riducono la trasmittanza termica di serramenti ed infissi, così come tutto ciò che riguarda gli impianti tecnologici e, nello specifico:

  • installazione di collettori solari per produrre acqua calda sanitaria e/o riscaldamento;
  • sostituzione di generatori di calore con caldaie a condensazione per il riscaldamento o solo per produrre acqua calda per più utenze;
  • sostituzione di generatori con generatori di calore ad aria a condensazione;
  • pompe di calore per la climatizzazione;
  • sistemi ibridi (caldaia e pompa di calore)
  • microgeneratori;
  • scaldacqua a pompa di calore;
  • generatori di calore a biomassa;
  • installazione di sistemi di contabilizzazione del calore nei condomini;
  • installazione di termoregolatori e building automation;
  • teleriscaldamento;
  • impianti fotovoltaici.

Infine, per quanto riguarda gli elettrodomestici, bisogna comunicare all’Enea l’acquisto di quelli di classe energetica minima prevista, cioè A+ (classe A per i forni). Lavasciuga e piani di cottura elettrici non sono classificabili. Quindi si tratta di:

  • forni;
  • piani di cottura elettrici;
  • frigoriferi;
  • lavastoviglie;
  • lavasciuga;
  • asciugatrici;
  • lavatrici.

Ristrutturazione edilizia: come pagare i lavori?

Non puoi beneficiare della detrazione fiscale sulla ristrutturazione edilizia se paghi l’impresa in contanti ma nemmeno con un assegno. Per avere l’agevolazione bisogna pagare con un bonifico (anche online) su cui venga riportato:

  • la causale del versamento, segnalando la norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);
  • il tuo codice fiscale se sei tu il beneficiario dell’agevolazione. Se la detrazione spetta a più persone, occorre segnare il codice fiscale di tutti i beneficiar. Se i lavori interessano un condominio, basta il codice fiscale dell’amministratore o di chi effettua materialmente il pagamento;
  • il codice fiscale o la partita Iva del beneficiario del bonifico.

Ci sono, comunque, delle eccezioni: riguardano le spese che non si possono pagare con bonifico bancario o postale, come ad esempio, i diritti per le autorizzazioni o per le concessioni, gli oneri di urbanizzazione, ecc. In questi casi sono ammessi altri tipi di ricevute di pagamento.

Al momento di effettuare il bonifico viene operata una ritenuta dell’8% a titolo di acconto di imposta dovuta dall’impresa.

Ristrutturazione edilizia: con un finanziamento spetta la detrazione?

Metti il caso che tu debba pagare i lavori di ristrutturazione edilizia del tuo immobile tramite un finanziamento. Come funziona l’agevolazione?

Sappi, innanzitutto, che hai comunque diritto alla detrazione fiscale. A condizione, però, che:

  • chi ti concede il finanziamento paghi l’impresa con un bonifico su cui risultino tutti i dati sopra elencati;
  • tu abbia in mano una copia di quel bonifico.

Ristrutturazione edilizia: quali documenti bisogna conservare?

Mai buttare via qualcosa che al momento ti sembra inutile: piuttosto compra un bel raccoglitore dove tenere tutti i documenti riguardanti la ristrutturazione edilizia. Si sa mai che un domani non riesci ad avere la detrazione discale perché manca quel pezzetto di carta che hai cestinato a suo tempo.

Quali sono, allora, i documenti da conservare? Se i lavori hanno interessato una singola unità abitativa, ti si può chiedere di esibire:

  • copia del bonifico di pagamento;
  • fatture o ricevute relative ai lavori eseguiti.

Questi documenti devono essere intestati alla persona che beneficia dell’agevolazione.

Se, invece, i lavori interessano delle parti comuni di un condominio, puoi tenerti una certificazione rilasciata dall’amministratore in cui si attesta di avere rispettato tutti gli obblighi previsti dalla legge e venga indicato l’importo su cui calcolare la detrazione che ti spetta.

In ogni caso, devi tenere nel raccoglitore:

  • la domanda di accatastamento se l’immobile non è stato ancora censito;
  • le ricevute del pagamento dell’Imu;
  • la delibera con cui l’assemblea del condominio ha deciso di effettuare i lavori;
  • la tabella millesimale di ripartizione delle spese del condominio;
  • se l’immobile non è abitato dal proprietario, la dichiarazione di consenso di quest’ultimo ai lavori;
  • concessioni, autorizzazioni e burocrazie varie.

2 Commenti

    1. Grazie a te. Continua a seguire il nostro portale di informazione giuridica per essere sempre aggiornato/a sulle ultime news. Ogni giorno, tantissimi articoli incentrati su temi sempre attuali e finalizzati ad aiutare il cittadino a districarsi nelle questioni più controverse che riguardano la quotidianità.

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