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Accordo verbale riduzione canone locazione

7 Aprile 2019
Accordo verbale riduzione canone locazione

Bisogna registrare il patto di riduzione dell’affitto? Come dimostrare l’accordo ed evitare lo sfratto?

Di recente hai incontrato dei grossi problemi a pagare l’affitto. Tuttavia, invece di sfrattarti, il padrone di casa ti è venuto incontro concedendoti di rateizzare le mensilità arretrate. Avete poi raggiunto un ulteriore accordo per la riduzione dei canoni futuri: così, rispetto all’importo concordato all’inizio del rapporto, dovrai ora versare una somma inferiore. Senonché, il contratto originario, per come registrato all’Agenzia delle Entrate, è rimasto inalterato: nessun aggiornamento avete cioè effettuato con riferimento ai nuovi patti. Ti chiedi allora come tutelarti nel caso in cui il padrone di casa, rimangiandosi la parola data, dovesse un giorno pretendere le maggiori somme inizialmente pattuite. Potrebbe sfrattarti? L’accordo verbale di riduzione canone di locazione deve essere registrato anch’esso insieme al precedente contratto? È comunque opportuno redigere una scrittura tra le parti per mettere “nero su bianco” e ufficializzare lo sconto? Ecco alcuni importanti chiarimenti che fanno al caso tuo.

È possibile modificare il canone di locazione?

Finché il contratto di locazione è in vigore, le parti non possono decidere di aumentare il canone. Il divieto è espresso dalla stessa legge e non può essere derogato neanche con accordo scritto o con una clausola inserita nell’originario contratto. Ciò vale anche nel caso in cui l’immobile, a seguito di interventi di ristrutturazione eseguiti dal proprietario, aumenti di valore.

Tutto ciò che si può fare è stabilire un aggiornamento del canone sulla base dell’inflazione (secondo l’adeguamento dei prezzi effettuata dall’Istat) o, nel caso di locazione commerciale, prevedere uno sconto iniziale a cui, in ragione di alcuni obiettivi di bilancio predeterminati sin dall’origine, far seguire il “prezzo pieno”.

Leggi sul punto anche L’accordo con un canone di affitto più alto è valido?

Quindi per aumentare il canone di affitto bisogna alternativamente attendere la scadenza del contratto e provvedere alla stipula di uno nuovo, con importo più alto, oppure procedere a una risoluzione consensuale del contratto medesimo e alla stipula di uno diverso.

Al contrario di quanto appena visto, è invece sempre possibile diminuire il canone di locazione. La riduzione dell’affitto non trova infatti alcun divieto dalla legge. Essa può essere concessa anche senza necessità di spiegare le motivazioni: ad esempio potrebbe derivare dalle difficoltà dell’inquilino di versare gli importi mensili o dalle spese da quest’ultimo sostenute per provvedere alla manutenzione dell’appartamento o, ancora, per via del deprezzamento dell’immobile, per la presenza di un vicino rumoroso o per l’apertura, al piano terra, di una nuova attività commerciale che non consenta di godere di assoluto silenzio.

L’accordo di riduzione del canone di affitto va registrato?

L’Agenzia delle Entrate ha affrontato il problema dell’eventuale registrazione dell’accordo di riduzione del canone di affitto. In altri termini ci si è chiesto se il patto modificativo debba essere sottoposto a registrazione così come obbligatorio per il contratto iniziale (sotto pena di nullità). La risposta fornita dall’amministrazione finanziaria è stata negativa. La legge dice [2], infatti, che vanno registrati solo i seguenti eventi successivi alla firma della locazione: cessioni, risoluzioni e proroghe dell’originario contratto. Tra questi, quindi, non c’è il patto di riduzione del canone che, pertanto, non deve essere necessariamente reso noto al fisco. In sintesi, l’accordo di riduzione del canone di affitto non va registrato.

In verità la registrazione della diminuzione del prezzo dell’affitto è un adempimento che conviene al padrone di casa il quale, infatti, percependo un corrispettivo inferiore dall’inquilino, è tenuto a pagare meno tasse sulla locazione (sempre che non abbia optato per il regime di cedolare secca). Egli però dovrà dimostrare all’ufficio delle imposte la percezione di un canone inferiore e, sebbene tale prova può essere data con qualsiasi altro mezzo (ad esempio una scrittura privata sottoscritta dalle parti), non c’è dubbio che solo la registrazione fornisca una prova certa e inoppugnabile. Dunque la registrazione conviene al locatore che, in questo modo, si mette al riparo da eventuali accertamenti fiscali.

Ma quanto costa registrare un accordo di riduzione del canone di locazione?

La stessa Agenzia delle Entrate ha detto che l’imposta da versare per l’eventuale registrazione del patto di riduzione del canone è di 67 euro. Si tratta, quindi, di un importo ragionevole. Resta poi da versare l’imposta di bollo di 16 euro per ogni foglio (4 facciate) del patto di riduzione del canone.

Chiaramente, dinanzi alla scelta (libera) se registrare o meno tale accordo risulterà determinante la residua durata del contratto: il locatore, infatti, deve essere in grado di poter recuperare le spese per le imposte versate per la registrazione con il risparmio di imposta sui canoni a venire (a titolo di Irpef). Tanto più è prossima la scadenza, tanto meno conveniente è la registrazione della modifica.

Come fa l’inquilino a dimostrare l’accordo verbale di riduzione del canone?

Se il padrone di casa non provvede alla registrazione dell’accordo di riduzione del canone – così come la legge gli consente di fare – resta il problema per l’inquilino di provare, in un futuro, la conclusione di tale accordo per evitare ripensamenti, contestazioni e un eventuale sfratto. Come può tutelarsi?

In primo luogo le parti sono sempre libere di firmare un documento scritto in cui, senza bisogno di trascrivere di nuovo la locazione, riferendosi ad essa si accordano che il canone da versare è ormai mutato (diminuito). Resta poi salva la possibilità per l’inquilino di procedere egli stesso alla registrazione dell’accordo se non vi ha provveduto il locatore; in tal modo si procurerà una prova scritta con data certa inoppugnabile.

note

[1] Agenzia Entrate, risoluzione 60/E del 28 giugno 2010.

[2] Artt. 3 e 17 del DPR 26 aprile 1986, n. 131.

Autore immagine: 123rf.com

AGENZIA DELLE ENTRATE

RISOLUZIONE N. 60/E

Direzione Centrale Normativa

OGGETTO: Interpello – Articolo 11 della legge n. 212 del 2000 – registrazione dell’accordo di riduzione del canone di locazione – art. 5 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131

Con l’istanza di interpello in oggetto, concernente il trattamento fiscale applicabile all’accordo di riduzione del canone di locazione, é stato esposto il seguente

Quesito

TIZIA, in qualità di legale rappresentante della società ALFA s.a.s., con sede in … , fa presente che tra detta società e la società BETA s.r.l., con sede in … , è in corso un contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale sito nel comune di … .

In relazione al contratto di locazione stipulato, il locatore ha espresso l’opzione per l’imponibilità IVA ed è stata effettuata la registrazione telematica il … 2006, presso l’Ufficio locale di … .

L’istante precisa, altresì, che la società BETA è subentrata nel contratto, in qualità di nuovo conduttore, nel luglio del 2007 e di tale subentro è stata data tempestiva comunicazione all’Ufficio delle Entrate.

Considerata l’attuale crisi economica, in particolare del settore tessile, in cui si trovano ad operare le società predette, il conduttore BETA ha chiesto alla locatrice di ridurre il canone di locazione.

La società locatrice, intenzionata ad accogliere la richiesta del conduttore, chiede come debba essere formalizzato, ai fini fiscali, l’accordo di riduzione del canone.

Soluzione interpretativa prospettata dall’istante

L’istante ritiene di dover presentare all’ufficio dell’Agenzia delle entrate “una comunicazione con marca da bollo da euro 14,62”, sottoscritta sia dal locatore che dal conduttore nella quale si richiamano gli estremi del contratto oggetto della modifica. Nella stessa comunicazione verrà indicata la misura ribassata del nuovo canone pattuito ed il periodo temporale in cui tale canone verrà mantenuto.

Alla comunicazione verrà allegata una copia del modello F 23 attestante l’avvenuto pagamento dell’imposta di registro nella misura di euro 67,00 per la registrazione della modifica della clausola contrattuale (nuovo canone).

A seguito della presentazione della comunicazione all’ A genzia delle entrate, il contribuente farà riferimento per la determinazione dell’imposta di registro dovuta per il rinnovo annuale al nuovo canone pattuito.

Ai fini dell’IVA, verrà, invece, applicata l’imposta del 20 per cento sul canone ribassato.

Nel caso in cui il conduttore divenisse esportatore abituale, invece, il canone non sarà più soggetto all’imposta sul valore aggiunto ma sarà applicata sulla fattura emessa una marca da bollo di euro 1,81.

Per quanto concerne, infine, le imposte sui redditi, TIZIA, rappresentante della società locatrice, precisa che, in seguito al nuovo accordo contrattuale, anche ai fini della determinazione del reddito prodotto dalla società, si farà riferimento alla nuova misura del canone ribassato.

Parere dell’Agenzia

Al fine di corrispondere al quesito proposto, occorre stabilire, in via preliminare, quali adempimenti devono essere posti in essere nell’ipotesi in cui le parti, modificando l’originario contratto di locazione stipulato, definiscano una riduzione del canone di locazione, e, in particolare, se sussista l’obbligo, ai fini dell’imposta di registro, di comunicare tale modifica all’amministrazione finanziaria.

Con specifico riferimento ai contratti di locazione, si ricorda che gli articoli 3 e 17 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), individuano in maniera esplicita gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione. Si tratta delle cessioni, risoluzioni e proroghe dell’originario contratto che devono essere, pertanto, registrate in termine fisso anche se stipulati verbalmente o se il relativo contratto venga redatto nella forma della scrittura privata non autenticata.

In tali ipotesi, occorrerà procedere, ai sensi dell’articolo 17 del TUR, al versamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.

In base alle citate disposizioni, le parti contrattuali, che hanno inteso risolvere il contratto prima della naturale scadenza o che, pur mantenendo in vita il contratto originario, ne hanno modificato alcuni elementi, quali i soggetti o il termine finale di efficacia, sono, quindi obbligati a darne comunicazione all’Agenzia delle entrate pagando la relativa imposta.

A parere della scrivente, l’accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito, oggetto della presente istanza di interpello, non sembra tuttavia riconducibile alle ipotesi, contemplate nei predetti articoli 3 e 17 del TUR, di cessione, risoluzione e proroga, anche tacita, del contratto.

Non si ravvisa, in particolare, nell’accordo di riduzione del canone una ipotesi di risoluzione dell’originario rapporto contrattuale; secondo il consolidato orientamento della Cassazione, infatti, “…le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c.”(cfr. sentenza della Corte di Cassazione, sez. III, del 9 aprile 2003, n. 5576).

Deve, quindi, escludersi la riconducibilità dell’accordo di riduzione del canone tra gli eventi che devono obbligatoriamente essere portati a conoscenza dell’Amministrazione finanziaria secondo le modalità di cui all’articolo 17 del TUR.

Né, d’altra parte, trova applicazione, nel caso di accordo di riduzione del canone, il principio sancito dall’articolo 19 del TUR, secondo cui è fatto obbligo alle parti contraenti, ai loro aventi causa e a coloro nel cui interesse è stata richiesta le registrazione di denunciare entro venti giorni, dal loro verificarsi, gli “…eventi…che diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta”. Tra tali eventi, sicuramente è annoverabile l’aumento contrattuale del canone di locazione, cui segue la liquidazione di una maggiore imposta di registro mentre non vi può essere ricondotto un accordo che preveda la riduzione del canone e di conseguenza della base imponibile.

In definitiva, l’accordo in esame non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta.

Deve, quindi, ritenersi che, fatta salva l’ipotesi in cui il predetto accordo di riduzione del canone venga formalizzato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, non sussista in capo ai contraenti l’obbligo di comunicare all’Amministrazione finanziaria la modifica contrattuale intervenuta.

Si fa presente, tuttavia, che il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone può determinare, di fatto, la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro (come pure ai fini delle imposte dirette), e conseguentemente, la corresponsione di una minore imposta.

Pertanto, può rispondere ad esigenze probatorie la necessità di attribuire

all’atto di modifica contrattuale la data certa di fronte ai terzi.

Tra i mezzi che il nostro ordinamento riconosce come idonei a conferire la

certezza della data ad un atto vi è la registrazione, che, ai sensi dell’articolo 18 del TUR, attesta l’esistenza degli atti ed attribuisce agli stessi data certa di fronte ai terzi a norma dell’articolo 2704 del codice civile.

Premesso quanto sopra, occorre rilevare che ai sensi dell’articolo 8 del TUR, anche in assenza di un obbligo di legge “Chiunque vi abbia interesse può richiedere in qualsiasi momento, pagando la relativa imposta la registrazione di una atto”.

La facoltà di registrare volontariamente il nuovo accordo consentirà, dunque, alle parti contraenti di rendere edotta l’Amministrazione finanziaria circa il nuovo accordo intervenuto tra le stesse, rendendolo certo di fronte ai terzi.

In occasione della registrazione, occorrerà naturalmente fare riferimento al contratto originario e ai relativi estremi di registrazione.

Circa la quantificazione dell’imposta relativa alla registrazione dell’accordo intervenuto, si ricorda che il punto II) della nota posta in calce all’articolo 5 della Tariffa allegata al TUR, stabilisce che “… l’ammontare dell’imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67”.

Tenuto conto che l’accordo di riduzione del canone in esame non concretizza una ipotesi contrattuale autonoma ma accede ad un contratto di locazione già regolarmente registrato, deve ritenersi che la previsione dettata dal citato articolo 5 della Tariffa trovi applicazione anche con riferimento alla registrazione volontaria di detto accordo che sconterà, pertanto, l’imposta in misura pari ad euro 67,00.

Si rileva, altresì, che ai fini dell’imposta di bollo, la scrittura privata con cui si riduce il canone di locazione, è soggetta, ai sensi del disposto di cui all’articolo 2, della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 642, al tributo fin dall’origine nella misura di euro 14,62 per ogni foglio.

Gli effetti della riduzione del canone sulla determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione, ai fini dell’imposta di registro, decorreranno dall’annualità successiva a quella in cui è stata concordata la nuova

misura del canone.

Il nuovo corrispettivo pattuito assumerà rilevanza anche ai fini dell’Iva e

delle imposte sui redditi, fermo restando l’esercizio degli ordinari poteri di accertamento da parte dell’Amministrazione Finanziaria.

Si precisa, infine, che qualora il conduttore assumesse lo status di esportatore abituale, sulle fatture emesse dal locatore, non recanti addebito di Iva, occorrerà applicare l’imposta di bollo nella misura di euro 1,81, ai sensi del disposto di cui all’articolo 13 della tariffa allegata al DPR n. 642 del 1972 (cfr. ex plurimis risoluzione del Ministero delle Finanze del 22 luglio 1975, prot. 432734; risoluzione del 23 marzo 2009, n. 73).

***

Le Direzioni regionali vigileranno affinché le istruzioni fornite e i principi

enunciati con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dagli uffici.


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