Diritto e Fisco | Articoli

Che valore ha un preliminare di vendita non registrato?

7 Aprile 2019
Che valore ha un preliminare di vendita non registrato?

Il contratto preliminare sconta l’imposta di registro che, nel caso di scrittura privata, deve essere versata entro 20 giorni dalla stipula.

Nella pratica commerciale di tutti i giorni, prima di andare dal notaio per comprare o vendere casa, si firma il “compromesso”. Questo atto, chiamato dai giuristi “contratto preliminare di vendita”, ha lo scopo di bloccare l’affare, impegnando le parti a rogitare in un momento successivo al fine di dar loro il tempo per eseguire le pratiche a ciò necessarie (mutui, permessi, traslochi, ecc.) senza il rischio che l’altro contraente si tiri indietro all’ultimo minuto. Il preliminare infatti obbliga irrevocabilmente un soggetto a comprare e l’altro a vendere. Quanto invece al trasferimento della proprietà, questo avviene solo dinanzi al notaio.

Il compromesso, che può essere redatto dalle parti con una semplice scrittura privata anche non autenticata, deve essere registrato. Ma non sempre si provvede a tale adempimento. Così ci si chiede: che valore ha un preliminare di vendita non registrato? Ecco tutti i chiarimenti del caso che potranno aiutarti a districarti in questa materia apparentemente tecnica.

Come va fatto il compromesso?

Il compromesso, o contratto preliminare, deve essere stipulato necessariamente per iscritto, non avendo alcun valore se fatto verbalmente.

Esso poi può essere contenuto in una semplice scrittura privata (ossia un foglio redatto e sottoscritto dalle parti senza particolari formalismi) o con scrittura privata autenticata dal notaio o con atto pubblico (ossia con rogito notarile).

Chiaramente nel primo caso non bisogna spendere soldi; nel secondo invece bisogna procedere alla autentica che ha un costo relativamente basso; nel terzo invece ci si deve avvalere dell’attività di un notaio che, di solito, è lo stesso che stipulerà il contratto definitivo di compravendita.

Nel caso di contratto preliminare di immobile ancora da costruire (ossia acquistato sulla “carta”), il compromesso deve essere necessariamente effettuato con atto pubblico notarile o con scrittura privata autenticata. Leggi, per maggiori dettagli, l’approfondimento: Il compromesso si fa dal notaio?

Il compromesso va registrato?

La legge [1] impone l’obbligo di registrare il compromesso. E ciò non solo quando tale atto viene redatto con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, ma anche quando viene effettuato con una semplice scrittura privata. Le parti quindi non possono decidere di non registrare il contratto preliminare.

La registrazione ha il vantaggio di attribuire al compromesso una “data certa”; ciò è importante, ad esempio, in caso di fallimento del venditore perché il contratto preliminare è opponibile al fallimento se ha data certa anteriore. Oppure nel caso di preliminare avente ad oggetto immobili da costruire.

Entro quanto tempo il preliminare di compravendita va registrato?

La registrazione del compromesso deve avvenire entro:

  • 30 giorni dalla stipula se l’atto è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
  • 20 giorni dalla stipula negli altri casi.

Se invece il contratto è stato stipulato all’estero e ha ad oggetto un immobile sito in Italia la registrazione deve avvenire entro 60 giorni dalla data dell’atto.

Se si provvede oltre tale scadenza, si dovranno sostenere dei costi aggiuntivi e l’ammontare della sanzione sarà dipendente dall’entità del ritardo.

Chi deve registrare il contratto preliminare?

Sono obbligati a effettuare la registrazione del preliminare di vendita immobiliare:

  • le parti contraenti per le scritture private non autenticate;
  • i notai per gli atti da essi ricevuti, autenticati o rogitati;
  • gli agenti d’affari in mediazione iscritti presso la competente camera di commercio per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. In particolare, se non lo fanno direttamente le parti contraenti, il mediatore immobiliare è tenuto a richiedere per sua cura la registrazione (telematica) del contratto ed è, inoltre, tenuto al pagamento dell’imposta solidalmente con le parti stesse. Quindi, nel caso in cui le parti non versino l’imposta, l’agente è responsabile in solido con esse.

Come registrare il contratto preliminare?

Quando il preliminare viene effettuato con scrittura privata autenticata o siglato davanti al notaio è quest’ultimo che provvede alla registrazione. Se invece si tratta di scrittura privata semplice, le parti possono registrarlo presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Prima però bisogna versare l’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale mediante la presentazione in triplice copia del modello F23 su cui vanno riportati nome e cognome delle parti ed il loro codice fiscale (ad esempio nel caso di preliminare di vendita: i dati dell’acquirente e del venditore), l’indicazione dei codici tributo per l’imposta di registro (109T e, in caso di somme versate a titolo di acconto o di caparra, 104T), per gli eventuali diritti fissi/speciali (codice 964T) e relative causali. Le istruzioni per la corretta compilazione del modello si trovano sul sito dell’Agenzia delle Entrate, www.agenziaentrate.gov.it.

Successivamente è necessario consegnare presso una sede dell’Agenzia delle Entrate i seguenti documenti:

  • 2 copie del contratto sottoscritte in originale dalle parti contraenti;
  • il modello 69 («Richiesta di registrazione») debitamente compilato in tutte le sue parti;
  • il modello RR («Richiesta di registrazione») debitamente compilato in tutte le sue parti se gli atti da registrare sono più di uno;
  • il modello F23 quietanzato (le due copie che la banca o l’ufficio postale hanno restituito timbrate al momento del pagamento dell’imposta).

Quanto costa la registrazione di un preliminare di compravendita

Per registrare il compromesso bisogna apporre una marca da bollo di 16 euro per ogni foglio (4 facciate) scritto o frazioni di esse o ogni 100 righe. Il bollo va applicato anche su ogni pagina della eventuale planimetria allegata.

Se il contratto preliminare è redatto da un notaio l’imposta di bollo ammonta ad euro 155,00.

Bisogna poi versare l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro.

Che valore ha un preliminare di vendita non registrato?

Da quanto abbiamo appena visto, la registrazione del contratto preliminare di compravendita è un mero adempimento tributario che non ha ripercussioni di carattere civile sulla validità dell’atto. Pertanto l’omessa registrazione costituisce (solo) un’evasione fiscale, ma il compromesso ha pieno valore tra le parti e le impegna reciprocamente. Con la conseguenza che il compromesso non registrato, ai fini di legge, ha lo stesso valore di quello registrato. Resta ovviamente il fatto che l’Agenzia delle Entrate potrà recuperare l’imposta applicando le relative sanzioni. Le parti, però, entro un anno, possono sanare l’omissione con il ravvedimento operoso, così riducendo le sanzioni.

Questo significa che se, tanto per esemplificare, il venditore non adempie al preliminare di compravendita non registrato, l’acquirente ha comunque possibilità di agire nei suoi confronti. L’unico problema potrebbe derivare nel caso in cui questo fallisca, nel quale caso – come detto – la registrazione, garantendo la data certa dell’atto, consente all’acquirente di prevalere sulla procedura esecutiva.

note

[1] Art. 10 Tariffa I allegata al DPR 131/86.

Autore immagine: 123rf com


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA