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Se un condomino è moroso chi paga?

8 Aprile 2019 | Autore:
Se un condomino è moroso chi paga?

Chi paga i debiti causati dall’inadempimento di un condomino? I creditori possono rivalersi sui condòmini in regola? Il condominio può agire contro il moroso?

Il condominio è fonte continua di litigi e incomprensioni: dall’occupazione degli spazi comuni ai rumori notturni, passando per le parole grosse che talvolta volano in assemblea, chi vive in condominio deve spesso affrontare una vera e propria battaglia per i propri diritti. Uno dei nodi principali riguarda la ripartizione delle spese che concernono l’edificio condominiale: com’è noto, esse vanno divise in proporzione ai millesimi posseduti. Ma cosa succede se non tutti rispettano il proprio obbligo? In altre parole, se un condomino è moroso chi paga? Si è tutti sulla stessa barca oppure ognuno è responsabile solo per sé? Si tratta di un argomento spinoso, visto che l’inadempimento anche di una sola persona potrebbe avere conseguenze sull’intero condominio, perfino su coloro che sono in regola. Se vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme chi paga se un condomino è moroso.

Spese condominiali: quali sono?

Chi vive in condominio, si sa, è tenuto a pagare non solo le bollette inerenti alle utenze della propria abitazione, ma anche quelle che riguardano il condominio in generale: pensa alla luce nelle scale e nell’androne, ad esempio, oppure al riscaldamento nel caso di caldaia centralizzata. Nelle spese condominiali, però, rientrano non solo i sevizi condivisi (luce, acqua, gas, ecc.) ma anche altri costi, come ad esempio quelli riguardanti la manutenzione e la riparazione delle aree comuni.

In buona sostanza, le spese condominiali sono quelle che riguardano l’edificio nel suo complesso e che ciascun condomino è tenuto a pagare in proporzione ai millesimi posseduti.

Chi si occupa di pagare le spese condominiali?

Ciascun condomino partecipa al pagamento delle spese del condominio in cui vive; ma chi è il soggetto che, materialmente, paga i creditori? In altre parole, chi si reca alle poste a pagare il bollettino del servizio elettrico, oppure effettua i bonifici e tutti gli altri pagamenti occorrenti?

Ebbene, colui che si occupa di onorare i debiti del condominio altri non è che l’amministratore: è lui ad occuparsi di raccogliere le quote di ciascun condomino, ovvero di inviare loro i bollettini per il pagamento. L’amministratore è tenuto a conservare tutti i documenti inerenti al proprio lavoro, oltre che ad aprire un conto corrente apposito ove far transitare tutte le somme che riceve dagli inquilini e che servono al pagamento delle spese condominiali.

Cosa succede se un condomino non paga le spese?

In un condominio abitano tante persone; nelle grandi metropoli, addirittura i condomini possono giungere ad ospitare centinaia di inquilini. Capirai, quindi, che è ben possibile che qualcuno di essi si renda inadempiente ai propri obblighi, sottraendosi così al pagamento delle spese condominiali. Cosa accade a questo punto? Chi paga se un condomino è moroso?

Facciamo un esempio. Un condominio è dotato di impianto di riscaldamento centralizzato: ciò significa che i riscaldamenti funzionano alla stessa maniera per tutti, nel senso che andranno in funzione e si staccheranno all’orario convenuto. Per il riscaldamento centralizzato, ovviamente, ciascun condomino è tenuto a pagare la propria quota.

Mettiamo il caso che Tizio, condomino che ha sempre adempiuto correttamente al proprio obbligo, un giorno si accorga che i riscaldamenti non sono attivi; chiede informazioni all’amministratore e questo gli dice che, a causa del mancato pagamento di un condomino moroso, l’intero condominio non è risultato in regola con la società che eroga il servizio e, per tale ragione, questa ha deciso di interrompere il servizio fintantoché i debiti non verranno appianati. Come fare in un caso del genere? È giusto che su Tizio ricadano le conseguenze negative della morosità di un altro inquilino?

Debiti condominiali: chi li paga?

Ebbene, devi sapere che il condominio, nei confronti dei terzi, agisce come soggetto unitario: in altre parole, nei confronti della società che eroga la fornitura (di gas, di energia elettrica, ecc.) il condominio si pone come un soggetto a sé stante. Ciò significa che ai creditori poco importa se l’inadempimento sia derivato dalla colpa di un solo condomino oppure di tutti, con la conseguenza che essi potranno agire nei confronti dell’intero condominio, ad esempio chiedendo il pignoramento del conto corrente dello stesso (su questo specifico aspetto vedi il paragrafo successivo).

Molto spesso, tuttavia, avviene che i creditori chiedano all’amministratore il nominativo dell’inquilino moroso in modo tale da potersi rivalere solamente contro di lui: in questo modo, i creditori potranno perfino giungere a pignorare l’alloggio di proprietà esclusiva del condomino moroso. È la stessa legge a stabilire che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini [1].

Solamente nel caso in cui sia impossibile ricavare alcunché dal condomino moroso, i creditori potrebbero aggredire i beni dei condomini in regola, ciascuno in proporzione dei rispettivi millesimi.

Si può pignorare il conto corrente del condominio?

Abbiamo detto che i creditori del condominio, una volta appurato che il patrimonio del condomino moroso è incapiente (nel senso che non c’è nulla su cui potersi soddisfare), possono rivalersi anche sul conto corrente del condominio, chiedendone il pignoramento. In realtà, questo aspetto è stato a lungo controverso in giurisprudenza e dottrina, in quanto il conto corrente del condominio è costituito dei fondi dei condòmini non inadempienti. In altre parole, pignorare il conto corrente del condominio significa prendersela con gli inquilini in regola con i pagamenti.

In realtà, la giurisprudenza prevalente ha detto che i creditori del condominio possono aggredire il conto corrente, in quanto esso appartiene al condominio intesa come entità distinta dai singoli condòmini. Pertanto, i creditori potranno pignorare il conto corrente anche senza aver per prima “aggredito” i condòmini morosi, in quanto detto conto appartiene al condominio e non ai singoli inquilini.

Fondo morosi per debiti condominiali: cos’è?

Per difendersi dagli inadempimenti di uno o più inquilini, il condominio può decidere di istituire un fondo morosi per corrispondere le somme dovute ai creditori. Tale fondo è costituito dai versamenti volontari effettuati dai condomini in regola con i pagamenti: si tratta, in parole povere, di una quota extra che gli inquilini decidono di versare per far fronte ai debiti condominiali causati da uno o più condòmini morosi.

Per costituire il fondo morosi, però, serve il voto favorevole di tutti i condomini che partecipano all’assemblea, cioè l’unanimità dei consensi: se c’è anche un solo voto non favorevole, il condominio non può approvare un fondo morosi e quindi non può ripartire le spese tra i condomini.

Condomino moroso: come ottenere le somme?

Contro il condomino moroso può agire anche il condominio, rappresentato sempre dall’amministratore, o addirittura il singolo condomino che sia in regola con i pagamenti. Questa circostanza si verifica allorquando il condominio abbia già pagato i debiti derivanti dall’inadempimento di uno degli inquilini e ora intenda recuperare il credito maturato.

Possiamo tranquillamente dire, anzi, che il condomino moroso verrà sollecitato in prima battuta proprio dal condominio, prima ancora che possa agire il creditore dell’intero edificio. D’altronde, il creditore del condominio, se prende atto del fallito tentativo dei condòmini di recuperare il credito nei confronti del singolo inquilino inadempiente, difficilmente deciderà di intraprendere un’azione nei confronti di questo.

Se i creditori del condominio vengono soddisfatti direttamente dal condominio (ad esempio, mediante una quota extra che è stata versata dai condomini in regola), si potrà poi agire nei confronti del condomino inadempiente chiedendo la restituzione di ciò che è stato anticipato per ripianare il debito causato dalla sua condotta.

Il credito può essere recuperato mediante decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Ovviamente, il recupero avverrà con l’assistenza di un legale: inutile dire che al condomino moroso verrà chiesto non soltanto di pagare gli arretrati, ma anche tutti gli interessi e le spese legali e processuali sostenute.


note

[1] Art. 63 disp. att. cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


1 Commento

  1. Sarebbe opportuno che si ntervenisse legislativamente prevendendo che il debito condominiale venisse dichiarato debito privilegiato a tutti gli effetti.

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