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Che succede se muore l’acquirente con cui ho stipulato il compromesso?

2 Maggio 2019 | Autore:
Che succede se muore l’acquirente con cui ho stipulato il compromesso?

Morte del promissario acquirente: cosa succede? Se muore l’acquirente il preliminare si risolve o l’obbligo di stipulare il definitivo si trasmette agli eredi?

Stipulare un contratto può essere una cosa molto semplice: talvolta basta una stretta di mano o un cenno del per concludere un affare. Non sempre è così facile, però: un po’ perché lo impone la legge, un po’ perché l’oggetto dell’accordo ha un valore sostanzioso, spesso occorre giungere per gradi alla conclusione definitiva del patto. In questo senso ci viene in aiuto il contratto preliminare, cioè quel negozio giuridico stipulato in vista dell’accordo finale. Con il preliminare (definito anche “compromesso”) le parti si vincolano alla stipula del successivo contratto definitivo, stabilendo fin da subito le condizioni più importanti. il contratto preliminare è molto diffuso nell’acquisto di immobili, il cui valore, si sa, non è quasi mai irrisorio. Ti sei mai chiesto che succede se muore l’acquirente con cui ho stipulato il compromesso? Mettiamo il caso che tu abbia messo in vendita un piccolo appartamento che non utilizzi; dopo un po’ di tempo, trovi una persona interessata all’acquisto. Vi incontrare diverse volte e, alla fine, decidete di stipulare un compromesso con cui l’acquirente si impegna a comprare l’immobile e, quindi, a stipulare l’accordo definitivo, non prima però che tu svolga alcuni adempimenti (ad esempio, accatastamento dell’immobile, riparazione di alcune imperfezioni, ecc.). Che succede se, nel frattempo, muore l’acquirente con cui hai stipulato il compromesso? Scopriamolo insieme.

Compromesso: cos’è?

Il compromesso è quel contratto che viene stipulato tra le parti al fine di vincolarsi per un successivo accordo, cioè per il contratto definitivo. Dalla conclusione del compromesso (o contratto preliminare), dunque, deriva l’obbligo, in capo ad entrambe le parti o a solo una di esse, di prestare il futuro consenso alla stipulazione del contratto definitivo.

Preliminare: a cosa serve?

Il compromesso o contratto preliminare serve per “fissare il punto” raggiunto dalle parti durante le trattative: ed infatti, il preliminare è tipico di quelle operazioni giuridiche complesse, che hanno ad oggetto immobili o, comunque, beni di gran valore. Nessuno stipulerebbe un compromesso per l’acquisto di un videogioco.

Con il contratto preliminare, inoltre, le parti cercano di controllare le future sopravvenienze, cioè quegli eventi futuri e incerti che potrebbero mettere a rischio la conclusione dell’affare. Ma non solo: il preliminare mette al sicuro da eventuali ripensamenti. Immagina chi debba vendere un immobile e, per evitare che l’acquirente, prendendo tempo, ci ripensi e rimangi la parola data, preferisce “mettere in cassaforte” l’operazione mediante la stipula di un compromesso.

Inadempimento compromesso: quali rimedi?

Con il preliminare ci si impegna ad addivenire alla stipula del contratto definitivo. Cosa succede se una delle parti viene meno a questo impegno? In altre parole, cosa accade se l’acquirente o il venditore rifiuta di concludere il definitivo?

Il compromesso è un contratto a tutti gli effetti; pertanto, se una delle parti non adempie, l’altra può:

  • rivolgersi al giudice affinché emetta una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso [1]. Ad esempio, nel caso di compravendita, la sentenza del giudice dispone il trasferimento del bene in capo all’acquirente e l’obbligo, per quest’ultimo, di corrispondere il prezzo;
  • ottenere la risoluzione (ossia, lo scioglimento) del contratto preliminare per inadempimento e la condanna al risarcimento del danno [2].

Preliminare: cosa succede se muore il promissario acquirente?

Il compromesso differisce il momento in cui stipulare il contratto definitivo; ciò significa che, prima di giungere all’accordo completo, una delle parti potrebbe anche non essere più in grado di esprimere il proprio consenso. Cosa succede se muore l’acquirente con cui hai stipulato un compromesso? Il contratto definitivo non si farà più?

Secondo la Corte di Cassazione [3], il decesso di una persona è evento non riconducibile alla fattispecie dell’imprevedibilità; anzi, deve essere considerato come un evento quotidianamente avverabile. La morte, dal punto di vista del diritto, è affrontata e regolata con l’istituto della successione: quindi, con l’accettazione dell’eredità, diritti e doveri si trasferiscono agli eredi, compresa l’obbligazione di concludere il contratto definitivo, obbligazione che deriva dal precedente compromesso.

Pertanto, il promittente venditore che, a seguito del compromesso, si era impegnato a stipulare il definitivo e a trasferire il proprio bene al promissario acquirente, nel caso di decesso di quest’ultimo potrà chiedere agli eredi di rispettare l’impegno assunto dal defunto; qualora essi siano inadempienti, il venditore potrà chiedere al giudice l’emissione di una sentenza che sostituisca il contratto definitivo e maturare, così, il diritto al corrispettivo della vendita.


note

[1] Art. 2932 cod. civ.

[2] Art. 1453 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 13224 del 11.06.2014.

Autore immagine: Unsplash.com


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