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Che succede se muore il venditore con cui ho stipulato il compromesso?

3 Maggio 2019 | Autore:
Che succede se muore il venditore con cui ho stipulato il compromesso?

Morte del promittente venditore: cosa succede? Il contratto definitivo potrà essere stipulato dagli eredi? Cos’è e a cosa serve il compromesso?

A volte, per giungere alla conclusione di un contratto occorre molto tempo, soprattutto se in ballo c’è una grossa somma di danaro. Stipuleresti una compravendita avente ad oggetto un immobile di lusso su due piedi, senza alcuna trattativa? Immagino di no. Proprio per venire incontro alle esigenze dei futuri contraenti, la legge ha messo a disposizione degli stessi uno strumento molto utile per “congelare” gli accordi intercorsi, anche se non ancora consacrati in un patto definitivo: si tratta del compromesso o, con terminologia più giuridica, del contratto preliminare. Con il compromesso hai la possibilità di vincolare la controparte in modo tale che non si rimangi la parola data. Ti sei mai chiesto, però, che succede se muore il venditore con cui hai stipulato il compromesso?  Mettiamo il caso che tu abbia messo gli occhi su una bella villetta dal prezzo niente male; contatti il suo proprietario, il quale è disposto a vendertela ad un prezzo onesto. Per evitare che gli giungano altre offerte, stipuli con lui un preliminare, in modo tale da vincolarlo alla parola data e da rinviare ad un secondo momento (magari, quando avrai la liquidità occorrente) la conclusione del trasferimento definitivo. Ebbene, che succede se muore il venditore con cui hai stipulato il compromesso? Vediamolo insieme.

Cos’è il compromesso?

Sebbene molto diffuso (soprattutto in ambito immobiliare), la legge non prevede espressamente il negozio giuridico comunemente chiamato compromesso. Di cosa si tratta? Il compromesso è sostanzialmente identificabile con il contratto preliminare [1], cioè con quel contratto che vincola le parti a prestare il futuro consenso circa la conclusione dell’accordo definitivo.

Facciamo un esempio. Tizio e Caio sono in trattative per la vendita di un immobile: Tizio vorrebbe acquistare a cento, mentre Caio vorrebbe vendere a centocinquanta. Poiché, alla fin fine, è volontà di entrambi concludere l’affare, si accordano in questo modo: Tizio pagherà quanto voluto da Caio, ma questi dovrà ristrutturare a proprie spese una parte dell’immobile. Solamente al termine di questa operazione, Tizio verserà il corrispettivo pattuito. Per formalizzare l’accordo, le parti stipulano un compromesso (cioè, un preliminare) mediante il quale Caio si impegna alla ristrutturazione e Tizio a versare un anticipo, con reciproco vincolo di stipulare il definitivo (che sancirà il trasferimento del bene dietro pagamento del prezzo convenuto) quando l’immobile sarà a norma.

Compromesso o preliminare: a cosa serve?

L’esempio appena fatto nel precedente paragrafo ci permette di comprendere la funzione del compromesso, che è quella di “fotografare” la situazione creatasi tra le parti. In altre parole, il preliminare serve a impedire che si torni indietro con le trattative: esso segna un punto di non ritorno, poiché il preliminare vincola le parti ad andare avanti e a stipulare l’accordo finale (il contratto definitivo).

Il compromesso svolge anche un’altra utile funzione, che è quella di controllare eventuali sopravvenienze, cioè possibili eventi futuri che pregiudichino la possibilità di giungere ad un accordo definitivo. Per sopravvenienze intendo non solo i ripensamenti dovuti ad un mero capriccio, ma anche quelli giustificati da cause più serie, come ad esempio l’aumento imprevisto dei prezzi.

Cosa succede se non si rispetta il preliminare di vendita?

Il compromesso (o preliminare) è un contratto a tutti gli effetti: ciò significa che esso vincola le parti come qualsiasi altro negozio giuridico. Cosa succede se uno dei contraenti volesse venir meno al compromesso già sottoscritto? Ebbene, la parte non inadempiente potrà chiedere la risoluzione del contratto (con restituzione di quanto eventualmente già prestato) e il risarcimento dei danni. Ma non solo.

Per tutelare la parte che sperava nella conclusione del definitivo, la legge ha fornito uno strumento formidabile di tutela: l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto. La legge dice che, se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso [2].

In pratica, accade ciò: se Caio rifiuta di vendere a Tizio il proprio immobile, nonostante si sia vincolato a ciò mediante un compromesso, Tizio potrà andare dal giudice e ottenere una sentenza che sostituisca il consenso di Caio nella stipula del definitivo. Così facendo, Tizio otterrà la proprietà dell’immobile, ovviamente corrispondendo a Caio la somma pattuita nel preliminare.

L’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, però, si può ottenere solamente quando l’oggetto del definitivo sia ancora possibile: se, ad esempio, l’immobile di Caio è andato distrutto, chiaramente il giudice non potrà disporre nulla.

Morte di un promittente venditore. Cosa accade?

Promittente venditore: cosa succede se muore?

Il compromesso, di solito, ha ad oggetto una compravendita immobiliare: il promissario acquirente si impegna a comprare l’immobile del promittente venditore. Cosa accade se quest’ultimo, dopo la stipula del preliminare e prima di quello del definitivo, muore? L’affare salta del tutto?

Secondo giurisprudenza praticamente unanime [3], la morte del promittente venditore non è idonea, di per sé, a far fallire la stipula del contratto definitivo: ciò significa che il promissario acquirente potrà ancora ottenere ciò che desidera, pagando ovviamente il prezzo concordato nel compromesso.

Di conseguenza, il promissario acquirente potrà chiedere agli eredi del promittente venditore deceduto di stipulare il contratto definitivo e, di conseguenza, di perfezionare il trasferimento del bene; in mancanza, potrà rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto.

Secondo i giudici, l’obbligo per gli eredi di stipulare il definitivo non viene meno nemmeno nel caso di eredità accettata con beneficio di inventario: in questa circostanza, gli eredi saranno tenuti nei limiti delle disponibilità esistenti nell’asse ereditario.


note

[1] Art. 1351 cod. civ.

[2] Art. 2932 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 1087 del 30.01.1995; Cass., sent. n. 2408 del 06.04.1983; Cass., sent. n. 12155 del 10.12.1993.

Autore immagine: Unsplash.com


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